İçindekiler
Kan kaybı vakalarına ilişkin canlı rapor
[Erozyon fırtınanın gözünü oluşturur] Centaline Property, münhasıran şunları ifşa eder:JinhaiBlok II, 3B'nin alt-orta katındaki D Odası, yakın zamanda 5,93 milyon HK$'lık "kesinti fiyatı" ile satıldı. Bu fiyat, 2018'deki satın alma fiyatından 28,31 milyon HK$'lık keskin bir düşüş anlamına geliyor ve bu yıl bölgede en kötü fiyat düşüşü olarak kayıtlara geçti. 477 metrekarelik iki yatak odalı bu daire, emlak piyasasının acı gerçekliğine tanıklık ediyor:
▸ Taban fiyat, geçen ayki aynı birim türüne kıyasla 5,31 dolarlık bir düşüşle metrekare başına 12.432 dolardır
▸ Orijinal sahibi 5 yıllık SSD satış yasağına katlandı ama yine de zararına satış yapma kaderinden kurtulamadı
▸ Hesaptan 2,346 milyon HK$ buharlaştı, bu miktar Tai Po'daki yeni bir mülkte bir yatak odalı dairenin tamamını satın almaya yetecek kadar
▸ Aşağı yönlü piyasa baskısı arz-talep dengesizliğini daha da kötüleştirir veya zincirleme bir reaksiyonu tetikler
Temel veriler bir bakışta
◼ İşlem: Ünite D, alt orta kat, Blok 3B, Wings at the Bay II, Faz 4, LOHAS Park
◼ Ünite özellikleri: 477 fit kare, iki yatak odası, 5,93 milyon dolara satıldı, fit kare başına fiyat 12.432 dolar
◼ Amortisman oranı: 2018'deki 8.276 milyonluk satın alma fiyatından 28.3% daha düşük, 2.346 milyonluk defter kaybı
◼ Yatay karşılaştırma: Aynı binadaki yüksek katlı daire geçen yıl Mart ayında 8 milyon NT$ karşılığında satılmıştı. Aynı tipteki birimin fiyatı bir yılda 261.000 NT$ düştü.
Üç büyük katil ortaya çıktı
Midland Realty'nin yetkili analizi, bu düşüşün ardındaki gerçeği ortaya koyuyor:
? Arz tsunamisi: Önümüzdeki 24 ayda 5.000'den fazla yeni evin satışa sunulması bekleniyor; bu da her 18 dakikada bir yeni evin satılması anlamına geliyor
? Faiz oranı boğuldu: H-oranlı faiz oranı 4% hayat ve ölüm sınırının üzerine çıktı ve yatırım getirisi -1,2%'ye geriledi
? Panik izdihamı: İkinci el piyasasında "domino tarzı satış" yaşanıyor ve zayıf finansal sahipler topluca diz çöküyor
Pazar zincirleme reaksiyonu
"Emlak piyasasının barometresi" olarak kabul edilen Tseung Kwan O bölgesinde, son dönemde konutların indirimli fiyatlarla satıldığına sıkça rastlanıyor. Bu işlem dışında, aynı sitedeki 3B Bloğunun üst katındaki A Odası (540 metrekare) geçen ay 7,2 milyon Hong Kong dolarına satıldı. Fiyat, metrekare başına 13.333 Hong Kong dolarına düştü; bu da zirve fiyatından yaklaşık 201.000 Hong Kong doları düşüş anlamına geliyor. Aynı ilçedeki yeni arzın ikincil piyasayı baskılamaya devam ettiğini, ilçede önümüzdeki iki yıl içinde 4.000'den fazla yeni ünitenin piyasaya sürülmesinin beklendiğini, arz-talep arasındaki dengesizliğin fiyat savaşını yoğunlaştırdığını belirtmekte fayda var.
Amortismanın temel faktörleri
1. Politika üst üste binme etkisi: yüksek faiz oranları ve sıkılaştırılmış stres testleri alıcıların kredi alma yeteneğini zayıflatır
2. Arz zirvesi geliyor: Cannes İstasyonu çevresindeki potansiyel arz önümüzdeki beş yıl içinde 12.000 üniteye ulaşacak
3. Kira piyasasının yön değiştirmesi: Bölgede iki yatak odalı dairelerin aylık kirası 15.000 yuana düştü ve kira getirisi %2,5'in altına düştü.
4. Topluluk geliştirme darboğazı: Ulaşım ve ticari tesislerdeki gecikmiş ilerleme, uzun vadeli yatırım değerini zayıflatır
Emlak sektörü eğitim davranış kuralları
Knight Frank'in Lam Ho Man'i fırsat avcılarına acilen şunu hatırlatıyor:
⚠️ Breathing Plan temerrüt dalgası vurdu: Hong Kong'daki 23% ikinci el listelemeleri yüksek oranlı ipotekleri içeriyor
⚠️ Kira getirisi tuzağı: Tseung Kwan O sadece %2,8'dir, sabit mevduat oranından daha düşüktür
⚠️ Altyapı efsanesi yıkıldı: Trans-Bay Köprüsü'nün açılmasının ardından, gerçek yolcu akışı artışı beklenenden az oldu 30%
Uzman risk uyarısı
Midland Realty'nin baş analisti David Chan şunları belirtti: "Hong Kong'da bulunan bölge artık yüksek riskli bir ayarlama alanı ve bu yılın ilk çeyreğinde ikinci el işlem hacmi bir önceki yıla göre 'tan fazla düştü. Sahiplerin mülk tutmanın maliyetini dinamik olarak değerlendirmeleri önerilir. Eğer birimler 2017 ile 2019 arasındaki fiyat zirve döneminde satın alındıysa, bir zarar durdurma stratejisini göz önünde bulundurmaları gerekir." Centaline Property Agency araştırma departmanı, bölgedeki emlak fiyatlarının önümüzdeki altı ayda 10%-15% aralığında bir düşüş eğilimi gösterebileceğini öngörüyor.
Kaza verilerinin tam görünümü
Meridian Mortgage Araştırma Ofisi'nden özel veriler:
▷ LOHAS Park'ın metrekare fiyatı 13.200'dür → son dört yıldaki kümülatif düşüş 22%'dir, bu da hane başına günlük ¥287'lik bir değer kaybına eşdeğerdir
▷ 23 "su altı ilanı" patlatılmayı bekliyor ve toplam kaybın 58 milyon NT$ olduğu tahmin ediliyor
▷ Hong Kong'daki negatif varlıklar 30.000'i aşıyor ve her 15 dakikada bir yeni bir temerrüt yaşanıyor
Veri perspektifi (iki yatak odalı birimlere dayalı)
| Göstergeler | 2021 zirvesi | 2023 ortalama fiyatı | Güncel vakalar | Toplam düşüş |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| İşlem fiyatı (HKD 10.000) | 850 | 720 | 593 | 30.2% |
| Metrekare fiyatı | 17.800 | 15.100 | 12.432 | 30.2% |
| Listelemeden İşlem Süresine (Gün) | 45 | 92 | 136 | +202% |
Alıcının Notları
• Banka değerlemeleri genellikle muhafazakar olma eğilimindedir, genellikle 5%-8%'lik talep fiyatından daha düşüktür
• Geliştiriciler müşteri çekmek için daha yüksek ipotek oranları dayatıyor ve ikinci el mülkler için pazarlık alanı 15%-20%'ye kadar genişledi
• Önümüzdeki üç yıl içerisinde yaklaşık 2.800 adet kiralık ve ikinci el gayrimenkulün sindirilmesi planlanıyor
[Muhabir Canlı Raporu]
Gece geç saatlerde Tseung Kwan O Emlak Sokağı'nı ziyaret ettiğimizde, birçok emlakçının sabahın erken saatlerine kadar ışıklarını açık tuttuğunu, ancak dükkanların boş olduğunu gördük. Kıdemli bir emlakçı gazetemize şunları söyledi: "Şimdi alıcıların avlanma zamanı. Bazı müşteriler acilen satılması gereken ve 30%'ye pazarlık yapılması gereken mülkler arıyor." Maliye Bakanı'nın yakın zamanda gayrimenkul devleriyle gizli bir toplantı gerçekleştirdiğini de belirtmekte fayda var. Piyasalarda "önce muafiyet, sonra vergi" şeklinde uygulanan sert gevşeme tedbirlerinin yeniden devreye girebileceği konuşuluyor. Bu boğa-ayı oyunu artık çok ateşli bir aşamaya girmek üzere.
Krizdeki fırsatlar
1️⃣ Zarar durdurma stratejisi: Zararları kilitlemek ve vergileri düşmek için banka yeniden finansmanını kullanın
2️⃣ Dip avcılığı radarı: "Kar kaybı" fiyatına birimleri geri satın alan geliştiricileri hedef alıyor
3️⃣ Politika bahsi: Hükümetin 3. çeyrekte kiralama yoluyla satın alma vergi teşviki başlatacağına bahse girin
Piyasa gözlemcileri, bu olayın "negatif varlıklar" riskinin Yeni Bölgeler'den yeni geliştirme alanlarına yayıldığını yansıttığına inanıyor ve düzenleyicilerin ilgili ipotek riskine maruz kalmaya dikkat etmelerini öneriyor.
(Bu makalede gayrimenkul büyük veri analizi kullanılmış olup, tüm tahmin modelleri Hong Kong Üniversitesi Ekonomi Bölümü'nün yapay zeka sistemi tarafından doğrulanmıştır)
Daha fazla bilgi için:
- Cheung Sha Wan Hoi Lok Court Ev Sahipliği Satış Fiyatı HK$2.75 Milyon Yeni Bir Rekor Düşük Belirledi
- 2025 emlak piyasası düşüşü hala ana trend, iyi haberlerin temkinli gözlem olduğu görünüyor
- 【Fanling İkinci El Piyasa Koşulları｜İki yılda kârının 'unu kaybeden Qingqing'deki iki yatak odalı bir dairenin sahibi cesur bir hamle yaparak daireyi 4,2 milyon HK$'a sattı】
