İçindekiler
Vanke Hong Kong Tai Po Ma Wo Yeni Projesi "Shangran": Emlak Piyasasının Yeni Odak Noktası ve Bölgesel Manzaranın Yeniden Şekillendirilmesi
1. Proje Genel Bakışı: Tai Po'nun Altı Yıldaki En Büyük Konut Arzı
萬科香港旗下Tai Po馬窩路全新住宅項目正式命名為「Mont"Proje, toplam 1.650 daireden oluşan 6 konut binasından oluşuyor ve China Overseas Sky Diamond'ın 2019'da 1.620 daire sağlamasının ardından son altı yılda bölgedeki en büyük yeni proje oluyor. Geliştiriciye göre, standart daire tipleri açık plandan dört yatak odalıya kadar değişiyor, ancak bir yatak odalı ve iki yatak odalı birimler ana unsur olup, 70%'nin toplam arzının yaklaşık 1.155 birimini oluşturuyor. Satışların 2024'ün ilk çeyreği kadar erken başlaması, yaklaşık 17 aylık bir ön satış dönemi ve 2025 ortasında tamamlanması bekleniyor.
Pazar konumlandırma analizi
Proje, geliştiricinin ilk kez ev sahibi olacak kişilere ve genç ailelere odaklandığını yansıtarak küçük ve orta ölçekli birimlere odaklanıyor. Ana birimler, son yıllarda Hong Kong emlak piyasasındaki "temel talep odaklı" eğilime uygun olarak, yaklaşık 300 metrekarelik 1 yatak odalı birimler ve yaklaşık 400-500 metrekarelik 2 yatak odalı birimlerden oluşuyor. Aynı bölgedeki The Diamond'ın son ikinci el işlemlerine atıfta bulunarak, iki yatak odalı bir birimin metrekare fiyatı yaklaşık HK$12.000 ila HK$14.000'dir. "Shangran" piyasa fiyatına yakın bir fiyata satılırsa, giriş eşiği HK$4 milyon ila HK$6 milyon arasında olabilir ve bunun Doğu Yeni Topraklar'daki şube ailelerini ve ilk kez ev sahibi olacak kişileri çekmesi bekleniyor.
Kuzeydoğu Yeni Topraklarının gelişimini birbirine bağlamak için stratejik düzen
Hükümetin Kuzey Metropol Alanı Kalkınma Stratejisi doğrultusunda Tai Po'daki Ma Wo Yolu bölgesi, geleneksel bir yerleşim alanından entegre bir topluluğa dönüşme sürecinden geçiyor. Vanke'nin "Shangran" projesi, Tai Po İnovasyon Parkı ve Bilim Parkı'nın radyasyon bölgesinde, MTR Tai Po Pazar İstasyonu'na yaklaşık 2,8 kilometre uzaklıkta yer alıyor ve "15 dakikalık bir kentsel yaşam çemberi" oluşturuyor: Pak Shek Kok Eğitim Merkezi'ne arabayla 10 dakika ve Tolo Otoyolu'na 12 dakika uzaklıkta, kentsel verimlilik ve doğal ekolojiyi mükemmel bir şekilde dengeliyor.
II. Bölgesel kalkınma potansiyeli: Tai Po Kuzey'in dönüşümü hızlanıyor
1. Ulaşım altyapısının iyileştirilmesi
Proje, Tai Po'daki Ma Wo Yolu üzerinde, 6.300 adet konut üretmesi beklenen ve bölge nüfusunun önemli ölçüde artacağı tahmin edilen "Tai Po Town Lot No. 243" adlı gelecekteki sosyal konut geliştirme projesinin bitişiğinde yer almaktadır. Şu anda Tai Po Pazar İstasyonu'na ulaşım yaklaşık 10 dakika süren otobüs ve minibüslerle sağlansa da, hükümet "Kuzey Metropol Alanı"nın gelişimini desteklemek için Ma Wo Yolu'nu genişletmeyi ve çevredeki yol ağını iyileştirmeyi planladı; bu da uzun vadede bölgedeki trafik verimliliğini artırabilir.
2. Komple topluluk tesisleri
Proje yaklaşık 30.000 fit karelik ticari kat alanına sahip ve halka mağazalar sunması bekleniyor. Tai Po Pazarı ve süpermarket kümesine 15 dakikalık yürüme mesafesindedir ve eksiksiz yaşam fonksiyonlarına sahiptir. Eğitim kaynakları açısından ilçede Hong Kong Öğretmenler Birliği Li Hing Kwai Ortaokulu, Anglikan Hui Ruan Zheng Mengqin İlkokulu vb. bulunmaktadır. Geleneksel okul ağı alanı 84'e aittir ve aileler için caziptir.
3. Ürün stratejisi yorumlama: Pazar boşluklarını doğru bir şekilde yakalamak
1. Daire oranının arkasındaki veri mantığı
– 1-2 yatak odalı dairelerin toplam işlem hacmindeki payı 70%'dir: Derecelendirme ve Değerleme Departmanı'nın 2023 verilerine göre, Yeni Bölgeler'deki 500 fit karenin altındaki birimler, toplam işlem hacminin 62%'sini oluşturarak yoğun piyasa talebini yansıtmaktadır.
- Açık planlı ve büyük birimler arasında denge: Yaklaşık 10% açık planlı birim yatırımcı kiracıları çekmek için tutulurken, yaklaşık 5% dört yatak odalı birim bölgede ev değiştiren kiracılar için hedeflenerek tam bir ürün kapsamı oluşturulmuştur.
2. Tasarım vurguları tahmini
Vanke'nin Cheung Sha Wan'daki The Campton gibi son çalışmalarına atıfta bulunarak, "Shangran"ın akıllı kapı kilitleri ve enerji tasarruflu cihazların standart olduğu "nano akıllı ev" konseptine odaklanması ve küçük ünitelerin pratikliğini artırmak için "değişken alan" tasarımını tanıtması bekleniyor. Manzara açısından bakıldığında, yüksek katlı dairelerin Pat Sin Leng Dağı manzarasına sahip olması, fiyat farklılaşmasının anahtarı haline geliyor.
Daire tipi inovasyon: Yeni neslin yaşam ihtiyaçlarına tam uyum
403 dairelik ilk etabın daire planı, geliştiricinin piyasayı doğru bir şekilde kavradığını gösteriyor:
– Mikro üniteler 214-313 ft kare: 32.5%, çoğunlukla bekar profesyoneller ve yatırımcılar için
– 392-475 ft² büyüklüğündeki kompakt iki yatak odalı birimler: 39.9%, genç ailelerin ihtiyaçlarını hedeflemektedir
– İyileştirilmiş üç yatak odalı daire 562-713 ft kare: 10.7%, okul bölgesi konutlarına yükseltme ihtiyaçlarını karşılıyor
– En üst kattaki evler 873-961 ft²: 3.5%, bölgedeki lüks evler için bir ölçüt oluşturuyor
Özellikle 29 özel birliğin tasarım atılımları dikkat çekicidir:
1. Sky Farm Ünitesi: 3,6 metre derinliğinde ekim tekneleri ve otomatik sulama sistemi ile donatılmıştır
2. Çapraz seviye stüdyo: 5,8 metre yüksekliğindeki alan, ev ofis ihtiyaçlarıyla uyumludur
3. Yıldızlı Gökyüzü Çatısı: 270 derecelik yıldız gözlemleme manzarası elde etmek için düşük emisyonlu düşük radyasyonlu cam kubbe
Mimarlık Estetiği: Ekolojik Zekanın Mekansal Yorumlanması
Proje, sürdürülebilir tasarımda üç önemli atılım gerçekleştirerek BEAM Plus Altın Ön Sertifikası'na layık görüldü:
1. Dikey yeşillendirme sistemi: Bina cephesine doğal bir yalıtım tabakası oluşturmak için 12.000 sarmaşık bitkisi entegre edilmiştir.
2. Su sirkülasyon merkezi: Yağmur suyu toplama kapasitesi yılda 2.800 metreküpe ulaşarak peyzaj sulama ihtiyaçlarını karşılıyor
3. Akıllı mikro iklim: Çevresel sensörler aracılığıyla halka açık alanlardaki sıcaklığı ve nemi otomatik olarak ayarlayın
Peyzaj tasarımı Singapurlu Tierra Studio tarafından yapılmış ve "dört katlı üç boyutlu bir bahçe" yaratılmış:
– Zemin kat: Negatif iyon sis sistemine sahip tropikal yağmur ormanı temalı yüzme havuzu
– Platform seviyesi: 30 çeşit bitkinin bulunduğu yenilebilir bahçe
– Skywalk: Entegre hava kalitesi izleme sistemine sahip 500 m dairesel koşu parkuru
– Çatı katı: 8K yüksek çözünürlüklü ekolojik kameraya sahip kuş gözlem platformu
Yeniliği desteklemek: Toplum hizmetlerinin sınırlarını yeniden tanımlamak
Proje kapsamında Vanke'nin "5C Akıllı Toplum Sistemi" tanıtılarak şunlar başarıldı:
– Lojistiğin son aşaması: Akıllı dolaplar soğuk zincir depolamayı ve drone teslimatını destekliyor
– Paylaşım Ekonomisi Merkezi: 3D baskı atölyesi ve elektrikli alet kiralama istasyonu
– Sağlık Yönetim Merkezi: Yapay zekalı fiziksel muayene robotları ve telemedikal istasyonlarıyla donatılmış
Ulaşım imkânları açısından, Tai Po Pazar İstasyonu'na her 15 dakikada bir gidiş-dönüş servis hizmetinin yanı sıra, aşağıdaki yenilikçi hizmetler de mevcuttur:
– Elektrikli bisiklet paylaşım programı: ilk yıl ücretsiz kullanım
– Yolculuk paylaşım sistemi: Yapay zeka algoritması mahalle ulaşım ihtiyaçlarına uyum sağlıyor
– Şarjlı park alanları: Elektrikli araçları desteklemek için 35% park alanı ayrılmıştır
Tasarım felsefesi: Kentsel tatilciliğin yapıbozumu
Projenin baş mimarı Liang Wenjie, temel konsepti şöyle açıklıyor: "Biz evler inşa etmiyoruz, insanların ve doğanın bir arada yaşamasını programlıyoruz." Bu fikir özellikle şu şekilde yansıtılıyor:
– Zaman boyutu: Sabah yoga güvertesi, öğleden sonra ağaçlarla çevrili kitap barı ve akşam izleme salonu için sahnelerin oluşturulması
– Mekansal anlatı: Her asansör salonunda farklı ekolojik temalara sahip bir kelebek galerisi/göçmen kuş köşesi/yıldızlı gökyüzü duvarı bulunmaktadır.
– Malzeme devrimi: 30%'nin termal radyasyon yansıtma özelliğini iyileştirmek için grafen dış cephe boyası kullanımı
IV. Pazar rekabeti: New Territories East'te tedarik savaşı kızışıyor
1. Aynı bölgedeki yeni mülklerin karşılaştırılması
– Diamond 2019 yılında piyasaya sürülecek: Mevcut ikinci el metrekare fiyatı yaklaşık 12.500 HK$ olup, bölgedeki istikrarlı kira talebini yansıtan 2,8%-3,2% kira getirisi bulunmaktadır.
– Sun Hung Kai Silicon Hill 2022 yılında piyasaya sürülecek: İlk partinin ortalama indirimli fiyatı 14.988 HK$, iki yatak odalı bir birimin giriş fiyatı ise 6,28 milyon HK$ olup, bu da "Shangran"ın fiyatlandırması için önemli bir referans olacak.
2. Bölge ötesi rekabet baskısı
2024'te New Territories East'teki potansiyel arz, Shatin Tai Wai Station projesinde yaklaşık 3.000 ünite ve Fo Tan'daki konut alanlarını içeriyor. Ancak, Tai Po Bölgesi'ndeki özel konut arzı son üç yılda yalnızca yaklaşık 2.000 ünite oldu. Ölçek etkisiyle "Shangran"ın alıcıların odak noktası olması bekleniyor.
5. Fiyatlandırma stratejisi ve finansal hesaplama
1. Maliyet ve kar marjı tahmini
Vanke, araziyi 2021 yılında 3,705 milyar HK$'a satın aldı ve taban fiyatı metrekare başına yaklaşık 4.538 HK$ oldu. Yaklaşık 816.000 metrekarelik toplam taban alanı ve metrekare başına 4.000 HK$ inşaat maliyeti baz alındığında, toplam geliştirme maliyeti yaklaşık 6,9 milyar HK$'dır. Bölgedeki yeni konutların ortalama metrekare fiyatının HK$14.000 olduğu baz alınarak hesaplandığında, projenin toplam satış geliri HK$11,4 milyara ulaşabilirken, yaklaşık HK$39% brüt kar marjı sağlıklı bir seviyedir.
2. Teklif verme stratejisini tahmin etme
Aynı dönemdeki piyasa duyarlılığı ve rekabet göz önüne alındığında, geliştiriciler "düşük başlangıç, yüksek uç" stratejisini benimseyebilir:
– İlk parti bir yatak odalı dairelerin başlangıç fiyatı "4 haneli" olabilir, indirimli fiyat ise metrekare başına yaklaşık 13.000 HK$ olup, aynı bölgedeki ikinci el dairelerden daha yüksektir.
- Müşterileri bağlamak için 85% ipotek sigortası ve 360 günlük uzun işlem süresi gibi yüksek oranlı ipotekler başlatın
VI. Politika ve ekonomik değişkenlerin etkisinin değerlendirilmesi
1. Bütçe Ön Savaşı
Proje, Şubat 2024'te bütçe öncesinde kamuoyuna duyuruldu ve bu durum geliştiricinin ad valorem damga vergisinde ayarlamalar gibi potansiyel politika risklerinden kaçınmak istediğini gösteriyor. Hükümetin ilk konut kredisi oranında gevşemeye gitmesi, doğrudan proje satış hızına olumlu etki edecek.
2. Faiz oranı duyarlılığı
Şu anda Hong Kong'un en iyi birincil faiz oranı P 5.875%'de kalmaya devam ediyor. Federal Rezerv 2024'ün ikinci yarısında faiz oranlarını düşürmeye başlarsa, Hong Kong'un faiz oranı baskısı hafifleyecek ve alıcıların ödeme yükü azalacak, bu da ikinci bir satış patlaması dalgasını teşvik edebilir.
VII. Yatırım Değeri ve Risk Uyarısı
Avantajları
– Ölçek etkisi: Bölgede marka etkisi yaratmanın kolay olduğu birkaç büyük ölçekli topluluk projesi bulunmaktadır.
– Talep katılığı: Küçük ve orta ölçekli daireler fiyat düşüşlerine karşı daha dirençlidir ve kiralama ve satış pazarları çift yönlü destek sağlar
– Vanke markası: VAU Residence gibi geçmiş projelerin ikinci el primi yaklaşık %8%-12% idi
Piyasa Görünümü: Kuzeydoğu Yeni Topraklar'ın yeniden değerlendirilmesinin bir barometresi
Centaline Property Agency'nin son verilerine göre, Ma Wo Yolu civarındaki ikinci el konutların ortalama işlem fiyatı metrekare başına 14.500-16.800 RMB aralığında seyrediyor. Sektör uzmanları, "Shangran"ın ilk satış fiyatının metrekare başına 18.500-21.000 yuana ulaşabileceğini ve bölgede yeni bir rekor kırabileceğini öngörüyor. Bu tahminler esas olarak şunlara dayanıyor:
1. Nadirlik değeri: 1 km yarıçapındaki tek büyük yeni mülk
2. Kira potansiyeli: Hong Kong Eğitim Üniversitesi'nin yanında bulunan iki yatak odalı bir dairenin kira fiyatının 16.000-18.000 HK$ olması bekleniyor.
3. Politika temettüsü: Kuzey Metropol Alanı Kalkınma Fonu, bölgesel altyapıyı iyileştirmek için 8,3 milyar yatırım yapacak
Yatırımcılar için "Shangran", Yeni Bölgeler'in kuzeydoğusundaki emlak piyasasının dönüşümü için bir fırsat sunuyor; bölge sakinleri için ise "iş-yaşam-eğlence"nin kusursuz entegrasyonunu sağlayan yeni bir mekan türü. Geleneksel "lokasyon kraldır" mantığı ESG yatırım dalgasıyla buluştuğunda, bu proje Hong Kong'daki konut mülklerinin değerleme sistemini yeniden tanımlayabilir.
Sonuç: New Territories East'te emlak piyasasını yeniden yapılandırmaya yönelik temel önlemler
"Shangran"ın lansmanı sadece Tai Po'nun konut arzında bir dönüm noktası değil, aynı zamanda geliştiricinin "Kuzey Metropol Alanı"nın uzun vadeli değerine olan bahsini de yansıtıyor. Hong Kong hükümeti Yeni Kuzey Toprakları'nın gelişimini yoğun bir şekilde teşvik ederken, projenin başarısı fiyatlandırma esnekliğine ve ürün inovasyonuna bağlı olacak. Alıcılar için ilk fiyat listesi indirimlerine ve ipotek tekliflerine dikkat etmek, uzun vadeli tutma maliyetleri ile bölgenin değer kazanma potansiyeli arasındaki dengeyi değerlendirmek önemlidir. Piyasanın bu projeye vereceği tepki, 2024 yılında gayrimenkul piyasasının yönü konusunda önemli bir gösterge olacak.
Daha fazla bilgi için:
