İçindekiler
Vaka analizi: Şekerle kaplanmış maddeler varlıkları nasıl aşındırabilir?
Mülkün sahibi Bay Chen, üç yıl önce mülkü 8 milyon Hong Kong dolarına satın aldığında, geliştiricinin "ilk iki yıl boyunca faizsiz ve ipotek ödemesi yok" planından etkilenmiş ve 87.5%'ye kadar ipotek oranına sahip bir ipotek (7 milyon Hong Kong doları tutarında kredi) almıştı. Görünüşte avantajlı olan bu ipotek sözleşmesi aslında öldürücü bir faiz oranını gizliyor:
Faiz oranı yapı analizi
╔════════════╦══════════╗
║ Katkı Süresi ║ Yıllık Faiz Oranı ║
╠════════════╬══════════╣
║ Yıl 1-2 ║ 0% ║
║ Yıl 3 ║ 3.5% ║
║ 4. yıldan itibaren ║ 9.125%▲ ║
╚════════════╩══════════╝
(▲Mevcut banka H kredi faiz oranının 3 katından fazla)
Balayı dönemi sona erdiğinde, faiz oranlarındaki sert artış aylık taksit ödemesinin 80% artarak 56.000 yuana çıkmasına neden oldu. Daha da vahimi, emlak piyasasının gerilemesiyle birlikte emlak değerlemesi 7,6 milyona gerilemiş ve "olumsuz varlık yeniden finansmanı ikilemi" oluşmuştur:
Yeniden finansman için finansal açığın hesaplanması
Mevcut ödenmemiş kredi: 6,9 milyon
Maksimum banka kredi tutarı (80%): 7,6 milyon × 80% = 6,08 milyon
Finansman açığı: 6,9 milyon - 6,08 milyon = 820.000
Piyasa zincirleme reaksiyonu: Hong Kong'daki 13.000 geliştirici ipoteği yüksek risk altında
Singapur Para Otoritesi'nin son verilerine göre, toplam 100 milyar Hong Kong dolarının üzerinde kredi tutarına sahip 13.000 adet mevcut geliştirici ipoteği bulunuyor. Bu davalar üçlü bir sıkışmayla karşı karşıya:
1. Değerleme riski: Derecelendirme ve Değerleme Departmanı'nın emlak fiyat endeksi 2021 zirvesinden bu yana 23% düştü
2. Faiz oranı riski: Hong Kong bankalarının temel faiz oranı, yüksek ABD faiz oranlarının ortasında 5,875% seviyesinde kalmaya devam ediyor
3. Poliçe riski: İpotek sigortası fiyatlarının üst sınırı 15 milyon TL olarak kalıyor
Profesyonel kendini kurtarma rehberi: Üç kaçış yolunun analizi
Yazar, birkaç ipotek uzmanına danıştıktan sonra uygulanabilir çözümleri sıraladı:
Çözüm ① Yeniden Finansman + Finansal Yeniden Yapılandırma
• Bir bankadan 6,08 milyonluk ipotek başvurusunda bulunun (30 yıllık geri ödeme süresi)
• Aylık ödeme: yaklaşık 25.900 yuan (P-2.25%=3.625%)
• İpotek transferi için 820.000 yuan + yaklaşık 150.000 yuan farkını artırmamız gerekiyor
Plan ② Borç yeniden yapılandırması
• Geri ödeme süresinin 40 yıla uzatılması için geliştiriciye başvurun
• Teorik aylık ödeme yaklaşık 49.000 yuana düşürülebilir
• Dezavantajları: Toplam faiz giderleri 2 milyondan fazla arttı
Çözüm ③ Zarar durdurma emriyle satış yapın
• Güncel piyasa değeri: 7,6 milyon
• Komisyonlar düşüldükten sonra alınan gerçek tutar yaklaşık 7,37 milyondu.
• Geliştiriciye hala NT$6,9 milyon borcu var ve NT$630.000'lik bir defter kaybı var
Yapısal uyarılar: Geliştirici finansmanının altı gizli tehlikesi
1. Yüzen faiz oranı maddesi: Çoğu sözleşmede "P + belirli bir yüzde" formülü vardır
2. Ceza faizi dönemi paketlendi: genellikle 3-5 yıl erken ödeme cezası
3. Değerleme maddesi: Bazı sözleşmeler ilk değerlemeyi sabitler
4. Hızlandırılmış geri ödeme maddesi: gecikmiş ödeme tam geri ödemeyi tetikleyebilir
5. Çapraz temerrüt riski: Diğer kredi temerrütleri ipotek koşullarını etkiler
6. Yeniden finansman kısıtlamaları: Talep üzerine geliştirmeye transfer için yazılı onay
Düzenleyici talimat: HKMA banka dışı ipotek yönergelerini sıkılaştırıyor
2023'teki yeni düzenlemeler geliştiricilerin şunları ipotek etmesini gerektiriyor:
• Maksimum yüzde 80%'ye düşürüldü
• Stres testi standartları bankalarla uyumludur
• Faiz oranı ayarlama mekanizmasının zorunlu olarak açıklanması
• "Ödeme yok ve faiz yok" gibi yanıltıcı tanıtımları yasaklayın
Bu dava, konut alıcılarına imtiyazlı şartların dikkatlice okunması ve gayrimenkul piyasasındaki düşüş döngüsünde finansman kanallarının dikkatli seçilmesi gerektiği konusunda bir uyarı niteliğinde. Tuzakta kalan mülk sahiplerinin en kısa sürede "stres testi sanal simülasyonu" yapmaları ve gerekirse savunma stratejisi geliştirmek için bağımsız mali danışmanlardan yardım almaları önerilir.
Daha fazla bilgi için:
- "Nefes Alma Planı" Ev Sahibi Kendine Yardım Rehberi | Yükselen faiz oranları + düşen emlak piyasası: Sorunlardan kurtulmak için düşük faizli, yüksek oranlı ipotekler kullanmak
- Hong Kong'daki ekonomik gerilemenin nedenleri
- Hong Kong gayrimenkul piyasası son yıllarda gerçekten de birçok zorlukla karşı karşıya kaldı
