İçindekiler
Ön onay, alıcının ipotek için resmi olarak başvuruda bulunmasından önce, alıcının mali durumuna göre bir banka veya finans kuruluşu tarafından yapılan ön incelemedir. İncelemenin amacı, onaylanabilecek maksimum kredi tutarını, faiz oranını ve geri ödeme koşullarını değerlendirmektir. Bu hizmet, alıcıların konut satın alma bütçelerini net bir şekilde anlamalarına ve ev ararken daha hedefli olmalarına olanak tanıyarak, işlemin başarı oranını artırmaktadır.
İpotek Ön Onayı Avantajları
Oranınızı ve şartlarınızı sabitleyin
Bazı bankalar, piyasa faiz oranı dalgalanmalarının nihai kredi koşullarını etkilemesini önlemek için ön onay sırasında "faiz oranı tutma süresi" sağlayacaktır.
Ev satın alma bütçenizi netleştirin
Onaylanan tutara göre alıcılar bütçelerine uygun konutları inceleyebilir ve yetersiz kredi nedeniyle işlem başarısızlığının önüne geçebilirler.
Pazarlık gücünü artırın
Satıcılar veya geliştiriciler, önceden onaylanmış alıcıları kabul etme eğilimindedirler çünkü bu alıcıların finansal yetenekleri doğrulanmıştır ve işlem riski daha düşüktür.
Resmi başvuru sürecini hızlandırın
Ön onaydan sonra resmi başvuruda bulunurken sadece güncel evraklarınızı (örneğin gayrimenkul bilgilerinizi) sunmanız yeterli olacaktır, bu da onay sürecini hızlandıracaktır.
Finansal riski azaltın
Geçici satış sözleşmesi imzalamanın ve sonrasında kredi talebinizin reddedildiğini ve depozitoyu ödemek zorunda kalmanız veya temerrüt riskiyle karşı karşıya kalmanız riskini ortadan kaldırın.
Geliri istikrarsız olan kişiler
Düzensiz geliri olanlar, gelir belgesi eksik olanlar veya borç geçmişi olanlar.
Özel Mülk Alıcıları
Çok eski, karmaşık mülkiyete sahip (miras mülkler gibi) veya yetkisiz yapılara veya yapısal sorunlara sahip birimler.
Nasıl başvurulur
- Bir finans kuruluşu seçin
Farklı bankaların ipotek faiz oranlarını, tekliflerini ve şartlarını karşılaştırın ve en uygun kurumu seçin. - Başvurunuzu ve belgelerinizi gönderin
Ön onay başvuru formunu ve gerekli belgeleri (aşağıdaki kontrol listesini inceleyin) çevrimiçi olarak, şubemize gelerek veya acentemiz aracılığıyla teslim edin. - İnceleme bekleniyor
Genellikle 3-7 iş günü sürer ve banka gelirinizi, borçlarınızı, kredi notunuzu vb. değerlendirir. - Sonuçları alın
Onayın başarılı bir şekilde alınmasının ardından banka, kredi tutarını ve koşullarını belirten yazılı veya elektronik bir bildirimde bulunacaktır.
Gerekli Belgeler
Genel olarak aşağıdaki temel belgelerin hazırlanması gerekir (kurumun gereksinimlerine göre ufak değişiklikler gösterebilir):
Kimlik kanıtı
- Kimlik/pasaport fotokopisi
Gelir kanıtı
- Son 3-6 aylık maaş bordroları
- Vergi faturası (varsa)
- İşveren mektubu (pozisyon, aylık maaş ve görev süresini belirtin)
- Serbest meslek sahipleri: şirket mali tabloları, kar vergisi beyannameleri
- İşveren belgesi veya iş kartviziti
Varlıkların kanıtı
- Son 3-6 aylık banka ekstreleri (mevduat ve gelir-gider kayıtlarını gösterir)
- Diğer varlıkların (hisse senetleri, fonlar, gayrimenkuller, vb.) kanıtı
Güncel borç bilgisi
- Kredi kartı bakiyeleri ve diğer kredi ödeme kayıtları
Emlak Bilgileri (seçilmişse)
- Geçici satış ve satın alma sözleşmesi (imzalanmışsa)
Onay Sonucu
- Başarılı onay: Banka, kredi tutarını, faiz oranını, geri ödeme süresini ve ek koşulları (örneğin mülkün resmi bir değerlemeden geçmesi gerektiği gibi) belirten bir "ön onay mektubu" sağlayacaktır.
- Koşullu onay: Ek belgeler (güncellenmiş gelir belgesi gibi) sunmanız gerekebilir.
- Onay reddi: Bankaya nedenini sorabilir (gelirinizin yetersiz olması, kredi notunuzun düşük olması gibi) ve durumunuz düzeldikten sonra tekrar başvuruda bulunabilirsiniz.
Ön onay geçerlilik süresi
- Genellikle 3-6 ay arasıdır ve bankadan bankaya değişiklik gösterebilir.
- Geçerlilik süresi içerisinde faiz oranında veya mali durumda değişiklik olması durumunda (işsizlik, yeni borçlanma gibi) banka krediyi tekrar gözden geçirebilir.
- Başvurunuzun süresi geçmişse, başvurunuzu yeniden göndermeniz gerekmektedir. Gayrimenkul alım satım işleminin geçerlilik süresi içerisinde tamamlanması tavsiye edilir.
Önlemler
- Kesin olmayan taahhüt: Ön onay, resmi onay anlamına gelmez ve kesin kredinin yine de mülk değerlemesinden ve belge incelemesinden geçmesi gerekir.
- Birden fazla başvuru yapmaktan kaçının: Kısa bir süre içerisinde birden fazla bankaya başvuruda bulunmak kredi notunuzu etkileyebilir.
- Piyasa değişiklikleri: Faiz oranları artarsa veya politikalar sıkılaşırsa, resmi onay koşulları ön onaydan farklı olabilir.
Sıkça sorulan sorular
İpotek ön onayı almak ne kadar sürer?
Genellikle ön onay yaklaşık 2 hafta sürer
Bankalar standart ipotek başvurularını (örneğin ipotekler) inceler ve tüm belgeler eksiksizse ve karmaşık bir finansal arka plan yoksa genellikle 2 hafta içinde ön onayı tamamlayabilirler.
Ana etki faktörleri
✅ Belgelerin eksiksiz olması (gelir kanıtı, vergi faturaları, mülk bilgileri gibi)
✅ Başvuranın kredi puanı
✅ Bankanın mevcut onay yükü
Yüksek oranlı ipotek sigortası (örneğin - ipotek)
3-4 haftaya uzatıldı
Süreç daha karmaşıktır çünkü aynı anda bankalar ve ipotek sigorta şirketleri (Hong Kong Mortgage Insurance Company gibi) tarafından incelenmesi gerekir.
Ek inceleme odağı
✅ Gayrimenkul değerlemesi standartlara uygun mu?
✅ Başvuranın geri ödeme yeteneğinin stres testi
✅ Prim hesaplaması ve sigorta şartlarının teyidi
Onay sürecini hızlandırmanın bir yolu var mı?
Belgelerin listesini önceden hazırlayın
Gerekli Belgeler: Kimlik belgesi, 3-6 aylık gelir belgesi (maaş bordrosu/banka ekstresi), vergi faturası, işveren mektubu, geçici mülk sözleşmesi.
Serbest meslek sahipleri/düzensiz gelir sahipleri:İki yıllık mali tablolar ve MPF kayıtları gereklidir.
Aktif takip ve iletişim
Belgelerinizin eksiksiz olup olmadığını teyit etmek için başvurunuzu yaptıktan sonra 3-5 gün içinde bankanızla iletişime geçin.
Eğer ipotek sigortası söz konusuysa, bankaya ek bilgi (örneğin tadilat teklifi) gerekip gerekmediğini sorabilirsiniz.
Gecikmelerin yaygın nedenlerinden kaçının
❌ Belge bulanık veya eksik sayfalara sahip
❌ Gelir belgesi banka ekstresiyle uyuşmuyor
❌ Gayrimenkul değerlemesi beklenenden düşükse (önceden bankaya değerlendirme yaptırmayı düşünebilirsiniz)
Ön onay için herhangi bir ücret var mı?
Genellikle ücretsizdir, ancak bazı kurumlar önceden teyit edilmesi gereken bir işlem ücreti talep edebilir.
Ön onaydan sonra bu bankadan ipotek almam gerekiyor mu?
Hayır, alıcılar diğer bankaların koşullarını karşılaştırmaya devam edebilirler ancak başvurularını tekrar yapmaları gerekecektir.
Peki ya gayrimenkul bedeli önceden onaylanan tutarı aşarsa?
Aradaki farkı peşinat olarak ödemeniz veya daha yüksek tutarda kredi başvurusunda bulunmanız (finansal durumunuza bağlı olarak) gerekir.
İpotek ön onayı resmidirHibe etmekİpotek?
İpotek ön onayı, başvuru sahibinin sağladığı ön bilgilere (gelir, kredi geçmişi vb.) dayanarak bankanın verdiği "şartlı onay"dır. Bu yalnızca başvuranın temel kredi koşullarını karşıladığı anlamına gelir, ancakSonuçla eşdeğer değil. Etkinliği "ön yeterlilik"e benzer ve daha sonraki gerçek koşullardan etkilenir.
Harekete geçiren temel faktörler
Gelir istikrarı:Resmi başvuru yaptığınızda geliriniz azalırsa (örneğin iş değişikliği, komisyon indirimi) veya yükümlülükleriniz artarsa banka kredi tutarını düşürebilir veya başvurunuzu reddedebilir.
Emlak Değerlemesi ve Durumu：Banka, nihai olarak başvuruyu “gerçek işlem bedeli” veya “değerleme raporu”na dayanarak onaylayacaktır. Gayrimenkul fiyatının düşmesi, gayrimenkulde kaçak yapı veya yapısal problemlerin bulunması durumunda inceleme başlatılabilir, hatta ön onay iptal edilebilir.
Politika ve faiz oranı değişiklikleri:Piyasa faiz oranlarının artması veya bankaların ipotek politikalarını sıkılaştırması durumunda ön onay şartları geçersiz hale gelebilir.
Risk yönetimi tavsiyesi
Ön onay son tarihini kilitleyin:Çoğu bankanın ön onay süresi 3 aydır ve bu süre içerisinde işlemin tamamlanması gerekmektedir.
Yedek tampon alanı: Yetersiz değerleme nedeniyle finansman açığı oluşmaması için konut satın alma bütçesinin önceden onaylanan 10%-15% tutarından düşük olması gerekmektedir.
Kapsamlı bina denetimi: Sözleşmeyi imzalamadan önce, kaçak yapılaşma ve kaçak inşaat gibi olası sorunları ortadan kaldırmak için profesyonel bir kişiye mülkü incelemesi için güvenin.
Mali durumunuzu kontrol altında tutun:Gelir kaynağınızın istikrarlı olması için ön onay aldıktan sonra yeni kredi (araba kredisi, kredi kartı taksitleri gibi) almaktan kaçının.
Resmi onaydaki farklılıklar
Bankalar kredi vermeden önce şunları yapacaktır:Gayrimenkul esaslı inceleme(örneğin değerlendirmeyi yapmak üzere bir ekspertizciye görev vermek) ve son gelir kanıtının (son maaş bordrosu gibi) sunulmasını talep etmek. Ön onay aşamasındaki bilgilerin uyuşmadığının tespiti halinde ek belge istenebilir veya şartlarda ayarlama yapılabilir.
Ön onay sırasında mülkü satın almadıysam mülkün adresini nasıl verebilirim?
"Hedef birim" adresiyle başvuruda bulunun
Henüz geçici satış ve satın alma sözleşmesini imzalamamış olsanız bile, ön onay için düşündüğünüz birimin belirli adresini (örneğin bir binanın belirli bir bloğunu ve katını) seçebilirsiniz. Banka, adresin değerlemesi ve gayrimenkul durumu göz önünde bulundurularak kredi tutarını ve faiz oranını ön onay olarak belirleyecektir.
Benzer özellikleri ikame etme esnekliği
Satın alınan nihai gayrimenkul önceden onaylanmış adresten farklıysa, banka genellikle aşağıdaki koşullar karşılandığı sürece orijinal şartları koruyacaktır:
Aynı konut alanı veya bitişik site (örneğin A Blok'tan B Blok'a geçiş)
Birim alan ve kat benzerdir (fiyat farkı 10% içindedir)
Emlak tipleri aynıdır (örneğin her ikisi de ikinci el konut mülküdür, birinci el ön satış mülküdür, vb.)
Dikkat edilmesi gereken önemli ayrıntılar
Yeniden değerleme mekanizması: Şartlar aynı kalsa bile banka, satın alınan gayrimenkulün gerçek değerini resmi olarak değerlendirecektir. Değerlemenin beklentilerden düşük çıkması halinde kredi tutarı da buna göre düşürülebilir.
Ön satış dönemindeki kısıtlamalar: Mevcut bir bina adresi için ön onayınız varsa ve daha sonra ön satış mülkü satın almaya geçerseniz, bankanın ön satış mülkü ipotek politikasını kabul edip etmediğini teyit etmeniz gerekir.
Ek belgeler: İşlem tamamlandığında ön onay sırasında kullanılan geçici adres yerine resmi bir satış sözleşmesinin sunulması gerekir.
Belirli bir hedefi olmayan alternatifler
Hangi üniteyi aradığınıza dair hiçbir fikriniz yoksa şunları sağlayabilirsiniz:
Bölgedeki referans vakaları: örneğin, "XX bölgesinde yaklaşık 5 milyon değerinde iki yatak odalı daireler"
İpotek brokerleriyle işbirliği yapın: Profesyoneller bütçenize uygun simüle edilmiş mülk adreslerini seçmenize yardımcı olacak
Risk yönetimi tavsiyesi
Ön onaydan sonra daha yüksek fiyatlı bir eve geçerseniz (örneğin, 5 milyonluk bir daireden 8 milyonluk bir daireye geçerseniz), ipotek için yeniden başvuruda bulunmanız gerekecektir.
Yetersiz değerleme nedeniyle peşinatın etkilenmesini önlemek için 10-15% bütçe tamponu tutun
Ön onay sonucunun geçerlilik süresi genellikle 3 ay olduğundan, ev satın alma işlemini süresi içerisinde tamamlamanız daha güvenlidir.
Pratik operasyon örnekleri:
Xiao Ming, Konut Bölgesi A'da bir daire satın almak istiyor. "Konut Bölgesi A, Blok 3, Oda B, 10/F" adresini kullanarak ön onay başvurusunda bulunuyor ve 70% ipotek ve H+1.3% faiz oranı için onay alıyor. İki hafta sonra satın alma işlemimi aynı sitede (aynı bölge, işlem fiyatı 2% daha düşük) 5. Blok, 8/F, Oda C olarak değiştirdim. Banka, orijinal şartları doğrudan kullanmış ve yalnızca resmi sözleşmenin ve yapı denetim belgelerinin sunulmasını istemiştir.
Piyasa değişikliklerine daha esnek yanıt verebilmeniz için, kişisel mali durumunuza göre bir ön onay stratejisi geliştirmek amacıyla bankanız veya profesyonel ipotek danışmanınızla detaylı bir şekilde iletişim kurmanız önerilir.
