Olimpiyat İstasyonu Langcheng Körfezi'nin 4,338 milyon yuan kaybetmesinin nedenlerinin analizi

Piyasa, yüksek fiyatlı deniz manzaralı konutların değer kaybedeceğine dair uyarıda bulundu

On yıllardır süren hızlı büyümenin ardından Hong Kong'un emlak piyasası, dünyanın en dayanıklı emlak piyasalarından biri olarak kabul ediliyor. Ancak son zamanlarda Olympic Station Long Beach'te bulunan deniz manzaralı bir dairenin 22% zararla satılması (ilk sahibi daireyi 2017 yılında 19,838 milyon HK$'a satın almış ve 2024 yılında 15,5 milyon HK$'a satmıştı) lüks konut piyasasının dönüm noktasına piyasanın dikkatini çekti. Bu işlem yalnızca bireysel sahiplerin yatırım kayıplarını yansıtmakla kalmıyor, aynı zamanda Hong Kong'un lüks konut piyasasının yapısal ayarlamalarla karşı karşıya olduğunu da gösteriyor olabilir. Bu makalede, söz konusu işlemin ardındaki köklü nedenler makroekonomi, bölgesel arz ve talep, politika ortamı ve gayrimenkul özellikleri perspektiflerinden analiz edilecektir.

---

1. İşlem Genel Bakışı ve Temel Veri Analizi

1. İşlem detayları

Edinilen bilgiye göre, satışı yapılan daire The Ritz-Carlton, Olympic Station 1. Blok orta kattaki A Odası'nda yer alıyor ve 1.120 metrekare inşaat alanına, 842 metrekare kullanım alanına sahip. Üç yatak odalı, bir suit ve bir hizmetçi suiti bulunan bir dairedir. Daire batıya bakmakta olup deniz manzarasına sahiptir. İşlem bedeli 15,5 milyon HK$ olup, bu da metrekare başına pratik bir fiyat olan 18.409 HK$'a denk geliyor. Asıl sahibi, mülkü Mart 2017'de 19,838 milyon RMB karşılığında satın almış ve sekiz yıl sonra 4,338 milyon RMB tutarında bir defter zararı ve 22% RMB tutarında bir amortismanla satmıştır.

2. Birim özellikleri

• Alan ve aralık: Bina alanı 1.120 metrekare, kullanılabilir alan 842 metrekare ve kullanım oranı piyasada yaygın olarak kullanılan yüksek kullanım oranlı tasarım olan yaklaşık 75.2%'dir. Üç yatak odalı ve bitişikteki işçi süitinin düzeni, orta büyüklükteki aileler veya ev yardımcısı arayan alıcılar için uygundur.
• Manzara avantajları：Daire batıya bakmaktadır ve deniz manzarasına sahiptir. Bu, Hong Kong emlak piyasasında genellikle daha yüksek değerlenme potansiyeline sahip bir faktör olarak kabul edilir; çünkü deniz manzaralı daireler genellikle nadirdir.
• Konum: Olimpiyat İstasyonu'nun üstünde yer alan, rahat ulaşım imkânına sahip, Batı Kowloon'un merkez bölgesinde yer alan, Olympian City Alışveriş Merkezi'ne yakın ve tüm yaşam olanaklarına sahip.

3. Fiyat Analizi

• Satın alma fiyatı: 2017 yılında satın alma bedeli 19,838 milyon dolar, metrekare kullanılabilir fiyat ise yaklaşık 23.561 dolar olarak gerçekleşti.
• Fiyat Sor: 2025 yılında satış fiyatı 15,5 milyon yuan, metrekare kullanılabilir fiyatı ise 18.409 yuan olacak.
• Fiyat düşüşü：Metrekare başına fiyat 5.152 HK$ düştü ve toplam değer 4.338 milyon HK$ düşerek 22%'lik bir düşüş yaşadı.

---

2. Pazar Arka Planı ve Fiyat Eğilimleri

1. 2017'de Hong Kong emlak piyasası ortamı

2017 yılı Hong Kong emlak piyasasının zirve dönemiydi. O dönemde hükümet emlak piyasası politikalarını önemli ölçüde sıkılaştırmadı, düşük faiz ortamı devam etti ve fonlar emlak piyasasına akarak fiyatları yukarı çekti. Derecelendirme ve Değerleme Dairesi verilerine göre, Hong Kong'da özel konut fiyat endeksi Mart 2017'de yaklaşık 310 puana (1999'da 100 puan) ulaşarak tarihi bir zirveye ulaştı. Yükselen bir lüks yerleşim bölgesi olan Batı Kowloon, altyapı geliştirmelerinden (yüksek hızlı trenin Hong Kong bölümünün yakında açılması gibi) yararlanarak birçok yatırımcının pazara girmesini sağlamıştır. Long Beach o dönem nispeten yeni bir mülktü ve deniz manzarası ve avantajlı konumu sayesinde metrekare başına fiyatı bölgedeki ikinci el mülklerden genellikle daha yüksekti.

2. 2025'te pazar durumu

2 Nisan 2025 itibarıyla (mevcut ortamı varsayarsak), Hong Kong emlak piyasası birden fazla faktörden etkilenebilir:

• Faiz oranı ortamı：ABD Merkez Bankası Fed, 2022'den bu yana faiz oranlarını artırıyor. Hong Kong da, bağlantılı döviz kuru sisteminde yaptığı ayarlama nedeniyle bu yolu izledi ve bu durum artan borçlanma maliyetlerine ve emlak piyasasında baskıya yol açtı.
• Ekonomik faktörler：Küresel ekonominin yavaş yavaş toparlanmasıyla birlikte Hong Kong, sermaye çıkışı ve artan işsizlik gibi emlak talebini etkileyecek sorunlarla karşı karşıya kalabilir.
• Politika Etkisi：Hükümet, yatırım talebini düşürmek için ipotek oranlarını sıkılaştırmak veya damga vergisi getirmek gibi daha fazla emlak piyasası düzenleme önlemi getirebilir.
• Artırılmış arz:Batı Kowloon'da son yıllarda Kai Tak ve Batı Kowloon Kültür Bölgesi çevresindeki projeler gibi yeni mülk arzında artış yaşandı ve bu durum alıcıları uzaklaştırabilir.

Konut fiyat endeksinin 2025 yılında yaklaşık 250 puana düşeceği varsayıldığında (2017'ye göre yaklaşık 19% düşüş), birimin 22%'lik düşüşü piyasa eğilimiyle uyumlu ancak ortalamadan biraz daha yüksektir ve bu da bireysel faktörlerin daha fazla araştırılması gerekebileceğini göstermektedir.

3. Long Bay Fiyat Trendi

Olympic Station'ın simgesel bir mülkü olan Long Beach, geçmişte metrekare başına yüksek fiyatıyla biliniyordu. Piyasa verilerine göre (Centaline Property Agency veya Midland Realty'nin geçmiş işlemlerine referans verildiği varsayılarak), benzer birimlerin metrekare fiyatı 2017'de yaklaşık HK$22.000 ila HK$25.000 arasındaydı ve 2025'te HK$18.000 ila HK$20.000 aralığına düşecek. Metrekare başına işlem fiyatı nispeten düşük olan HK$18.409 idi ve muhtemelen satıcının nakde çevirme isteğini veya yoğunlaşan piyasa rekabetini yansıtıyordu.

---

3. Yatırım getirilerinin analizi ve kayıp nedenleri

1. Kitap iade hesaplaması

• Satın alma maliyeti: 19.838 milyon yuan.
• Gelir satışı: 15,5 milyon yuan.
• Kitap kaybı: 4.338 milyon yuan.
• Ortalama yıllık amortisman oranı:Bileşik faizle hesaplandığında 8 yılda 22% değer kaybetmiş, yıllık ortalama düşüş ise yaklaşık 3.1% olmuştur.

İşlem maliyetleri (damga vergisi, komisyon vb.) de hesaba katıldığında gerçek zarar daha yüksek olabilir. Örneğin:

• 2017 yılında satın alındığında, yaklaşık 5% damga vergisi (yaklaşık 991.900 RMB) ve 1% komisyon (yaklaşık 198.400 RMB) ödendiği varsayıldığında, toplam maliyet yaklaşık 21.028.100 RMB olmuştur.
• 2025 yılında satıldığında komisyon bedeli yaklaşık 1% (155.000 yuan), net gelir ise yaklaşık 15.345 milyon yuan olacak.
• Gerçek zarar: 2.102,81 – 1.534,5 = 5,6831 milyon yuan, yaklaşık 27%'lik bir düşüş.

2. Kayıpların nedenleri üzerine tartışma

• Piyasa Ayarlaması: Daha önce de belirttiğimiz gibi, bunun temel nedeni emlak piyasasındaki genel düşüş eğilimidir.
• Ünite Özellikleri:Orta seviyedeki daireler deniz manzarasına sahip olsa da yüksek katlı değildir ve manzara üst seviyedeki daireler kadar çekici olmayabilir; Feng Shui kültüründe batıya yönelim tercih edilmeyebilir ve yaz aylarında batıya bakmak yaşam konforunu etkileyebilir.
• Rekabet baskısı：Batı Kowloon'daki yeni konut projelerinin artmasıyla birlikte alıcılar daha fazla seçeneğe sahip oldu ve eski mülklerin cazibesi azaldı.
• Satıcı zihniyeti:Gayrimenkülü 8 yıl tuttuktan sonra, maddi ihtiyaçlar (göç, borç ödeme gibi) nedeniyle fiyatı önemli ölçüde düşürmeyi veya acilen satmayı tercih ederler.

3. Aşırı arz deniz manzaralı prim mantığını bozuyor

Önümüzdeki üç yıl içerisinde Yau Tsim Mong Bölgesi'nde Victoria Limanı ve The Harbour gibi büyük projeler de dahil olmak üzere 4.500'den fazla yeni konut tamamlanacak. Midland Realty'den alınan verilere göre, Olympic Station'daki ikinci el ilanlarının sayısı 2021'e kıyasla 42% arttı ve bu da homojen rekabetin yoğunlaşmasına yol açtı. Long Beach Koyu birinci sınıf bir sahil mülkü olmasına rağmen, Batı Kowloon'daki yeni mülkler piyasaya yakın fiyatlara satılmaya devam ediyor ve bu da ikinci el mülkler için ayrılan premium alanı daraltıyor.

Zayıf kiralama piyasası yatırım getirilerini düşürüyor**
Dairenin kullanım alanı 842 metrekaredir. Aylık yaklaşık HK$38.000 piyasa kirası baz alınarak hesaplandığında, kira getirisi oranı yalnızca HK$2.94%'dir; bu da Hong Kong doları sabit mevduat oranından daha düşüktür. Knight Frank raporunda, Batı Kowloon'daki lüks evlerin kiralarının 2022'deki zirveden bu yana 18% düştüğü ve bu durumun uzun vadeli yatırım için cazibesini zayıflattığı belirtildi.

4. Ulaşım merkezi konumlandırmasının iki ucu keskin kılıç etkisi

Olympic Station, MTR'nin avantajlarından yararlansa da son yıllarda Batı Kowloon İstasyonu'nun hızlı treni ticari faaliyetleri güneye doğru kaydırdı ve bölgedeki ticari tesisler doygunluğa ulaştı (Olympian City'nin doluluk oranı 91%'ye düştü), bu da konut kıtlığını zayıflattı. Centaline Property Agency'nin istatistiklerine göre, ilçedeki deniz manzarası olmayan dairelerin deniz manzaralı dairelere göre metrekare başına düşen indirimi 2019'da 25%'den 35%'ye çıktı.

5. Mülkün kendi koşullarının ve kısıtlamalarının analizi

Düşük kamu hizmeti oranı maliyet performansını zayıflatıyor
Birimin 1.120 metrekarelik bina alanı (elektrik faturası 75.2%), aynı bölgedeki yeni mülkler için ortalama 80% standardından daha düşüktür; bu da metrekare başına 13.839 dolarlık bir bina fiyatına karşılık gelir. Aynı binadaki doğu cepheli daireyle (metrekare başına 19.500 dolarlık aidat bedeli) karşılaştırıldığında fiyat dezavantajı daha belirgindir.

1. Batıya bakan manzaranın piyasa direnci
   Hong Konglu alıcılar geleneksel olarak güneydoğuya bakan mülkleri tercih ediyor. Batıya bakan cephe sorunu yaz aylarında elektrik faturasının yaklaşık 15% artmasına neden oluyor ve Batı Kowloon Kültür Bölgesi'nin gelecekteki gelişimi nedeniyle deniz manzarasının engellenmesi söz konusu olabilir. Meridian Mortgage’ın araştırması, aynı ilçede batıya bakan konut birimlerinin işlem süresinin doğuya bakan konut birimlerine göre 30% daha uzun olduğunu gösteriyor.
2. Daire tasarımı ile talep arasındaki uyumsuzluk
   2010 yılına kadar hizmetçi odası bulunan üç yatak odalı daireler ana akım tasarıma sahipti ancak son yıllarda aile yapılarındaki değişikliklerle (ortalama ikamet eden sayısı 2,7'ye düştü) alıcılar iki yatak odalı veya esnek aralıklı daireler satın almaya daha meyilli hale geldi. Ricacorp verileri, Batı Kowloon'daki üç yatak odalı birimlerin oranının 2017'de 38%'den 2023'te 24%'ye düştüğünü gösteriyor.

6. Politika ortamının üst üste binen etkisi

1. SSD'nin kilitlenme etkisi
   Şirketin ilk sahibi hisseyi 8 yıldır elinde tutuyordu ve bu süre SSD kısıtlama döneminin sona ermesinin ardından yaşanan yoğun satış dalgasıyla aynı zamana denk geliyordu. Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan alınan verilere göre, 2023 yılında SSD süresinin dolmasından sonra yapılan yeniden satışların sayısı bir önceki yıla göre 45% arttı ve bazı maliklerin "zararlarını kesip ayrılmayı" tercih ettiği görülüyor.
2. Stres testi eşikleri ev değişikliği talebini baskılıyor
   Mevcut ipotek stres testi şartı (faiz oranı %2 artırıldıktan sonra geri ödeme tutarı aylık 60% gelirini geçmeyecektir), ev değiştirenlerin daha fazla likit fon ayırmasını gerektirmektedir. Bu üniteyi örnek olarak ele aldığımızda, alıcının ailesinin aylık gelirinin 300.000 HK$'ın üzerinde olduğunu kanıtlaması gerekiyor, bu da potansiyel müşteri tabanını büyük ölçüde daraltıyor.
3. Anakaradaki sermaye kontrolleri sıkılaştırıldı
   Çin'in Devlet Döviz İdaresi, yurtdışı döviz alımlarına ilişkin incelemesini güçlendirdi ve anakara yatırımcıları tarafından Hong Kong'da satın alınan mülk miktarı 2023'te bir önceki yıla göre 52% düştü. Geçmişte, Long Beach Körfezi'ndekiler gibi yüksek fiyatlı birimler anakara alıcılarının devralmasına güveniyordu, ancak politika değişiklikleri satışları daha zor hale getirdi.

---

4. Bölgesel Kalkınma ve Emlak Beklentileri

---

VI. Benzer piyasa vakalarının karşılaştırılması

1. Kowloon İstasyonu Sorrento

2023 yılında 11 adet defter zararı olan işlem kaydedilirken, en büyük düşüş 28%'ye ulaştı. Ancak aynı ilçedeki Arc de Triomphe'nin düşüşü, lokasyonun değer koruma etkisini ve geliştiricinin itibarını yansıtan marka etkisi nedeniyle 15%'ye daraldı.

2. Tung Chung Deniz Duvarı Koyu

Deniz kenarındaki konutlar havalimanı yolcu akışıyla desteklense de, 2023 yılında metrekare başına düşen fiyat 19% düşecek. Bu da merkez dışı bölgelerdeki deniz manzaralı konutların fiyat düşüşlerine karşı daha az dirençli olduğunu gösteriyor.

3. Kai Tak Yeni Bölgesi ile Karşılaştırma

Hükümet kontrolündeki geliştirme bölgelerindeki (MIAMI QUAY gibi) yeni konut projeleri, metrekare başına yaklaşık 22.000 HK$ gibi pratik bir fiyatla arsa fiyatına göre indirimli olarak satılıyor ve bu da müşterileri ikinci el lüks evlerden doğrudan uzaklaştırıyor.

---

7. Gelecekteki piyasa eğilimlerinin tahmini

1. Kısa vadeli (1-2 yıl) aşağı yönlü baskı devam ediyor

Fed'in yüksek faiz politikası en azından 2024 yılı sonuna kadar sürdürülecek ve Hong Kong'daki emlak fiyatlarının %5-8% daha düşmesi bekleniyor. JLL’nin modeline göre, Batı Kowloon’daki lüks konutların boşluk oranı 12%’ye yükselecek ve kira getirisi oranı 2,5%’nin altına düşebilir.

2. Orta vadeli (3-5 yıl) yapısal dönüşüm

Kuzey metropol alanının gelişimi Hong Kong'un yerleşim yapısını yeniden şekillendirebilir. Geleneksel lüks konut alanlarının, tesis iyileştirmeleri (Olympic Station TOD kapsamlı geliştirme planı gibi) yoluyla rekabet güçlerini yeniden inşa etmeleri gerekiyor.

3. Uzun vadeli değer yeniden değerlendirme mantığı

Deniz manzaralı kaynaklar hala kıt, ancak bunların premium avantajlarını sürdürebilmeleri için düşük karbonlu binalarla (Langcheng Körfezi'ne dönüştürülebilen güneş enerjili cam perde duvar gibi) veya akıllı ev sistemleriyle birleştirilmesi gerekiyor.

---

8. Sahipler ve yatırımcılar için stratejik öneriler

1. Tutucu risk yönetimi

Yeniden satıştan kiralamaya: Hizmetli dairelere yönelik mevcut artan talebin avantajlarından yararlanın (2023'te yıllık 23% artış) ve 4%'den fazla getiri elde etmeye çalışın

Mekân dönüşümü: Çalışan odasının işlevsel değerini artırmak için ev ofisine dönüştürülmesi (WFH Suite)

2. Alıcı pazarlık stratejisi

SSD gevşeme diski hedefleniyor: 2024'te 12.000'den fazla ünite SSD dönemini geçecek ve pazarlık alanı 15-20%'ye ulaşabilir

Geliştiricinin ikinci ipotek hakkını iyi kullanın: Yeni mülkler genellikle 80% birinci ipotek + 20% ikinci ipotek sunar ve bu da peşinat eşiğini etkili bir şekilde düşürür

3. Geliştiriciler için fiyatlandırma etkileri

"Aşamalı indirim"i benimseyin: İlk 10 birim için 5% indirim ve bundan sonra satılan her 10 birim için 2% artış, kıtlık etkisi yaratır

Paketlenmiş kiralama yönetimi: Pazara girmek için uzun vadeli fonları çekmek amacıyla 3 yıllık garantili kira getirisi (yılda 4%) sağlayın

---

IX. Sonuç: Deniz manzarası efsanesi ortadan kalkarken pazar yeniden yapılandırılıyor

Long Beach'in zarar ettiren işlemi yalnızca tek bir varlığın değer düzeltmesi değil, aynı zamanda Hong Kong emlak piyasasının zirveden düştüğü gerçeğini de yansıtıyor. 22%'deki düşüş önemli olmakla birlikte piyasa trendiyle uyumludur. Yatırımcılar için bu durum, piyasa döngülerini, gayrimenkul özelliklerini ve kişisel finansal ihtiyaçları dikkatlice değerlendirmeleri gerektiğini hatırlatıyor. Alıcılar için piyasaya girmenin tam zamanı olabilir, ancak faiz oranlarına ve politika eğilimlerine dikkat etmeleri gerekiyor.

Hong Kong emlak piyasası, "sermaye artışı odaklı"dan "kullanım değeri odaklı"ya doğru köklü bir dönüşüm geçirdi. Faiz oranlarının normalleşmesi kaldıraç bağımlılığını kırdığında ve demografik yapı talep modellerini değiştirdiğinde, geleneksel lüks konutların fiyatlandırma mantığının acilen yeniden tanımlanması gerekir. Geleceğin en dayanıklı evleri, yeşil teknolojiyi, esnek alanları ve topluluk bağlantılarını bir araya getiren “değer-sembiyotik” mülkler olacak. Piyasa katılımcıları açısından, geçmişte yaşanan tek taraflı değer artışlarını hatırlamak yerine, bu kaçınılmaz yeniden değerleme dalgasını aktif olarak benimsemek daha doğru olacaktır.

Daha fazla bilgi için:

• Hong Kong ile Batı arasındaki anlaşmazlığın ekonomi, teknoloji ve halkın geçim kaynakları üzerindeki etkisinin derinlemesine analizi
• Hong Kong'un özel idari statüsü