İçindekiler
Prince Edward'daki Yu Chau Caddesi No. 3 adresindeki tüm ticari ve konut amaçlı mülk, beş yıl önceki satın alma fiyatına kıyasla 731.000 HK$'lık şaşırtıcı bir düşüşle 22 milyon HK$'lık bir "indirimli fiyat"a satıldı.Deng ChengboAilenin yatırım portföyünün sadece görünen kısmı, Hong Kong'un emlak piyasasındaki çarpıcı değişimleri çözümlemek için bir mikroskop haline geldi. 61 milyon gerçek nakdin buharlaştığı bu işlem, piyasada hangi köklü sorunları yansıtıyor?
Efsaneden cehenneme giden fiyat eğrisi
Ağustos 2019'da, toplam kullanım alanı 4.096 metrekare olan 4 katlı bu apartman binası, toplumsal hareketlerin ve Çin-ABD ticaret savaşının çift gölgesine rağmen 83 milyon yuan gibi fahiş bir fiyata satılmış, metrekare maliyeti 20.000 yuanı aşmıştı. O dönemde sektör bunu genel olarak "güvenli liman fonlarına olan güçlü talebin" kanıtı olarak yorumlamıştı ancak hiç kimse bunun emlak piyasasındaki son kıvılcım olacağını beklemiyordu.
Son işlem fiyatıyla karşılaştırıldığında metrekare fiyatı sadece 5.371 yuan olup, zirve döneminde 26,8%'ye denk geliyor. Kat bazında hesaplandığında ise her katın değeri 20,75 milyondan 5,5 milyona düşmüş, düşüş hızı 1997 mali krizindeki oranı geçmiştir. Gayrimenkulün mevcut aylık kira bedelinin 50 bin yuan civarında olduğunu da belirtmekte fayda var. İşlem bedeli baz alındığında kira getirisi oranı yalnızca %2,7'dir; bu oran hala ipotek oranından düşüktür ve alıcının nakit akışından ziyade uzun vadeli varlık değerlemesine bahis oynadığını göstermektedir.
Deng Chengbo'nun ailesinin mali sağlık kontrol raporu
Deng ailesi son üç yılda varlıklarını satarak 8 milyar yuandan fazla para elde etti. Bu acil satış, varlık yeniden yapılandırmasının sadece görünen kısmı. Holding maliyetlerine daha yakından bakıldığında: 83 milyon HK$ tutarındaki satın alma bedeli, ipotek ve %2,5 faiz oranı baz alınarak hesaplanırsa, beş yıllık faiz gideri 7,26 milyon HK$'a ulaşacaktır. Faiz oranları, bakım ve boş daire maliyetleri de eklendiğinde gerçek kaybın 70 milyon Hong Kong dolarına yakın olabileceği tahmin ediliyor.
Daha da ilginci, işlem zamanlamasının seçimidir. ABD Merkez Bankası Fed'in faiz indirimini değerlendirmesinden önce acilen satış kararı alınması, grubun karşı karşıya olduğu likidite baskısını yansıtabilir. Sektör yetkililerine göre, geçen yıl 38 milyon dolara satışa sunulan mülk, yarım yıl içinde 42%'ye düşürüldü; bu da sahibinin piyasa görünümü konusunda aşırı karamsar olduğunu gösteriyor.
Saha araştırmaları, Ruzhou Caddesi çevresindeki bölgenin yapısal dönüşüm geçirdiğini ortaya koydu. Daha önce hırdavat ve dekorasyon malzemeleri satan dükkanların yoğunlukta olduğu cadde, son yıllarda Sham Shui Po Kültür ve Yaratıcılık Bölgesi'nin genişlemesiyle birlikte yerini yavaş yavaş kahve dükkanlarına ve tasarım stüdyolarına bıraktı. Ancak geçiş döneminde mağaza boşluk oranı 18%'ye ulaşmış olup, bu oran beş yıl öncesine göre iki katına çıkmıştır.
Daha da vahimi insanların tüketim alışkanlıklarındaki değişimdir. Salgın nedeniyle mülkün 500 metre çevresindeki eczanelerin ve döviz bürolarının yüzde 30'dan fazlası kapandı. Üst katlardaki konut birimlerinin kirası, 2019'da metrekare başına ortalama 45 dolardan şu anda 32 dolara, yani yaklaşık 'luk bir düşüşe düştü ve ticari ve konut mülkleri için çifte öldürme durumu yarattı.
Politika piyasasındaki görünmez katil
Hükümetin 2020 yılında uygulamaya koyduğu "İstihdam Teşviki Ulaşım Desteği Planı" ofis çalışanlarının yaşam tercihlerini beklenmedik şekilde değiştirdi. Sübvansiyon kapsamının Hong Kong Adası Doğu'ya genişletilmesinin etkisi, beş yılda Prens Edward İstasyonu çevresindeki işe gidip gelen nüfusu 12% azalttı. Aynı zamanda, URA'nın "talep odaklı" yeniden geliştirme politikası Yau Mong bölgesini kayırdı ve Yu Chau Caddesi gibi öncelikli olmayan yeniden geliştirme bölgelerini bir geliştirme boşluğunda bıraktı.
2023 yılında yürürlüğe giren kanalizasyon kontrol yönetmeliğinin, savaş öncesi bu tür apartman binalarının yenileme maliyetlerinde büyük artışa neden olduğunu belirtmekte fayda var. Bir ekspertizci, mülkün modern standartlara uygun hale getirilmesi için yenileme maliyetlerine 5 milyon yuandan fazla ek yatırım yapılması gerekeceğini ve bunun da yatırım değerini doğrudan azaltacağını tahmin ediyor.
Uluslararası sermaye akımlarının alt akıntısı
Aynı dönemde yurtdışı emlak piyasasıyla karşılaştırıldığında, Singapur'daki Orchard Road'daki dükkanlar sadece 15% gerilerken, Tokyo'daki Ginza'daki dükkanlar trende karşı gelerek 9% arttı. Bu durum, Hong Kong'daki perakende gayrimenkul sektörüne yönelik baskının bölgesel nitelikte olduğunu gösteriyor. Sınır ötesi e-ticarette vergi muafiyeti tutarının 800 yuana çıkarılmasının ardından, kozmetik ve elektronik ürünlerin yerel perakende satışları bir önceki yıla göre 23% düştü ve bu durum sokak mağazalarına olan talebi doğrudan etkiledi.
Yabancı fonların varlık oranındaki değişimler daha fazla dikkat çekiyor. Prens Edward Bölgesi'nde yabancı sermayenin elinde bulunan ticari ve konut mülklerinin oranı 2018'deki 31% seviyesinden şu anda 7%'ye düşmüştür. Bu durum, uluslararası sermayenin ikincil çekirdek bölgeden sistematik olarak çekildiğini göstermektedir.
Değer Yeniden Değerlemesinin Matematiksel Modeli
Değerleme mantığı güncel işlem fiyatına göre çıkarımlanabilir: 4% kapitalizasyon oranına göre tahmin edilirse, gayrimenkulün yıllık net gelirinin 880.000 TL olması, yani aylık kira bedelinin 73.000 TL'ye ulaşması gerekir ki bu da güncel 50.000 TL'lik kira bedeli ile arasında 46%'lik bir fark bırakır. Bu, alıcıların şunları bekleyebileceğini gösteriyor:
- Hükümet eski binaların yeniden geliştirilmesine ilişkin kısıtlamaları gevşetiyor
- Toplum dönüşümünden sonra kiralar arttı
- ABD dolarının zayıflaması varlık fiyatlarının yeniden değerlenmesine yol açıyor
İşlem bedeli, arazi değerinden daha düşük olup, aynı bölgedeki konut arazisinin son piyasa fiyatından 581.000 HK$ daha düşük olan metrekare başına 4.200 HK$ taban fiyatından satın almaya eşdeğerdir. Bu, "arazi değeri avcılığı" adı altında spekülatif bir eylemdir.
Gelecekteki Kıyamet
61 milyonluk bu pahalı ders, piyasa için üç alarm zili çaldı:
- Çekirdek dışı alanlardaki varlıkların likidite riskleri yoğunlaşıyor
- Eski binaların tutma maliyeti hızla artış dönemine girdi
- Toplumun ekonomik dönüşüm süreci on yıla kadar sürebilir
“Konum, Konum, Konum” yatırım kuralı, topluluk fonksiyonlarının yeniden yapılandırılmasıyla karşılaştığında, geleneksel değerleme modeli başarısızlığa uğrama riskiyle karşı karşıya kalır. Belki de asıl gerçek, salgın sonrası dönemde Hong Kong'da kalıcı bir çekirdek alanın olmaması, yalnızca sürekli yeniden tanımlanan değer koordinatlarının olmasıdır. Varlıklara hala 2019 perspektifiyle değer verenler, sonunda piyasanın yaşayan ders kitapları haline gelecekler.
Daha fazla bilgi için:
