İçindekiler
Hong Kong gayrimenkul piyasasında,Eski Bina(genellikle 30 yıldan eski mülkleri ifade eder) veApartman Binası(Savaş öncesi veya sonrası inşa edilen, asansörü olmayan, alçak katlı binalar) nispeten düşük fiyatları nedeniyle kısıtlı bütçeli birçok alıcı veya yatırımcının ilgisini çekmektedir. Ancak bu tip gayrimenkuller için ipotek başvuruları yeni binalara göre daha karmaşıktır ve banka onayı da daha katıdır.
Yaygın sorunlar arasında değerleme zorlukları, yapısal güvenlik ve yasal sorunlar yer alırken, retler çoğunlukla yetersiz gelir veya mülk riskleriyle ilgilidir. Bu makale, ipotek oranı, azami geri ödeme süresi, yaygın sorunlar ve reddedilme nedenleri de dahil olmak üzere eski binalar ve apartman binaları için ipoteklerin temel noktalarını derinlemesine analiz ederek, tuzaklardan kaçınmanıza ve krediye sorunsuz bir şekilde girmenize yardımcı olacaktır.
1. Eski binaların ve apartman binalarının tanımı ve ipotek zorlukları
Hong Kong'da eski binalar ve apartman binaları için ipotek oranı özel binalardakine benzerdir. Teorik olarak ipotek sigortasıyla maksimum ipotek oranı 90%'ye kadar çıkabiliyor. Değeri 4 milyon ile 10 milyon yuan arasında olan ve kişinin kendi ikametgahı olması gereken taşınmazlar için geçerlidir. 10 milyon ile 15 milyon yuan değerindeki gayrimenkuller için azami ipotek oranı 80%, azami kredi tutarı ise 9 milyon HK$'dır. Ancak eski yapıların ve apartman binalarının yaşı nedeniyle bankalar değerlemelerinde daha muhafazakar davranmaktadırlar, özellikle de taşınmazın yapısal sorunları veya kaçak yapılaşma varsa gerçek ipotek oranı -70% kadar düşük olabilmektedir. İlk kez ev sahibi olacaklar daha yüksek bir orandan yararlanabilirler, ancak apartman tipi binaların işlem hacminin düşük olduğunu ve değerleme ile listeleme fiyatı arasında bir fark olabileceğini unutmamalıdırlar. Peşinat olarak daha fazla tutar ayırmanız tavsiye edilir.
1. “Eski binalar” ve “apartman binaları” nedir?
- Eski Bina: Genellikle 30 yıldan daha eski, bazıları modern yönetim veya tesislerden yoksun olabilen konut veya ticari ve konut karma binalarını ifade eder.
- Apartman Binası: Çoğunlukla 1950'li ve 1970'li yıllar arasında inşa edilmiş, asansörü olmayan ve dar merdivenleri bulunan 4 ila 8 katlı binaları ifade eder. Bunlara genellikle Sham Shui Po ve Mong Kok gibi eski bölgelerde rastlanır. Apartman binalarının bir kısmı savaş öncesi döneme ait tarihi değere sahip binalardır ancak yapıları itibariyle nispeten eskidirler.
2. İpotek başvurularının özellikleri
- Eski bina: İpotek tutarını ve geri ödeme süresini etkiler.
- Yapısal riskler:Bazı eski binalar iyi bakımlı değildir ve bankalar yapı denetimi isteyebilir.
- Karmaşık kullanımlar: Ticari ve konut amaçlı karma binalarda tapu sorunları yaşanabilir.
- Değerleme Zorluğu：Aynı bölgede az sayıda işlem var ve banka değerlemeleri muhafazakar.
2. İpotek oranı: Ödünç alabileceğiniz maksimum miktar nedir?
1. HKMA yönergeleri kapsamındaki temel kısıtlamalar
Hong Kong Para Otoritesi'ne göre,Emlak fiyatı 10 milyon HK$'ın altındaİpotekli kredi tutarının üst sınırı nedir?六成(İlk kez ev sahibi olacaklar ipotek sigortası programı aracılığıyla 'a kadar borç alabilirler). Ancak eski binalar ve apartman binaları genellikle aşağıdaki kısıtlamalara tabidir:
| Bina Yaşı | Maksimum kredi-değer oranı(İlk kez değil) | Açıklama |
|---|---|---|
| 30 yaş altı | 60% | Sıradan ikametgahla aynı |
| 30-40 yıl | 50%-60% | Bazı bankalar oranı 50%'ye düşürebilir |
| 40-50 yıl | 40%-50% | Bina denetimi gerekli |
| 50 yıldan fazla | Onay almak zor veya onay oranı çok düşük | Çoğu banka onaylamayı reddediyor, finansal şirket aramanız gerekiyor |
2. Mortgage Sigorta Programı (HKMC) uygulanabilir mi?
- Eski Bina: Eğer bina ≤50 yaşında ise, maksimum kredi ile bir ipotek sigortası planına (örneğin "Yeni İpotek Sigortası") başvurabilirsiniz (maksimum ev fiyatı 4 milyon HK$'dır).
- Apartman Binası: Bina yaşı ≤50 olsa bile bazı ipotek sigorta şirketleri sigorta yapmayı reddedebilir ve her bir vakayı onaylamak zorunda kalabilir.
3. Yüzdeyi etkileyen temel faktörler
- Mülk Durumu:Yapı denetiminde yapısal sorunlara rastlanırsa, oran daha da düşürülebilir.
- Tapu şartları：Arazi kiralama sözleşmesi yeniden inşayı veya kullanımı kısıtlıyorsa bankalar kredi vermeyi sıkılaştırabilir.
- Borçlunun koşulları:Geliri istikrarlı ve kredi notu iyi olanların daha yüksek miktarda kredi alma olasılığı daha yüksektir.
3. En uzun geri ödeme süresi: 30 yıl eksi binanın yaşı?
Hong Kong'da ipotek için maksimum geri ödeme süresi genellikle 30 yıldır, ancak alıcının 70 yaşını geçmemesi gerekir. Eski binalar ve apartman binaları için, yaşları nedeniyle bankalar gayrimenkulün kalan ömrünü dikkate alabilir ve özellikle gayrimenkul düzenli olarak bakım görmemişse veya yapısal sorunları varsa gerçek geri ödeme süresi 20-25 yıla kadar kısalabilir. Apartman binalarında asansör bulunmadığı için bankalar uzun geri ödeme süreleri konusunda daha temkinli davranabilirler. Alıcıların başvuruda bulunmadan önce bankanın politikalarını kontrol etmeleri önerilir.
1. Banka hesaplama formülü
Genel konut binaları için en uzun geri ödeme süresi 30 yıldır, ancak eski binalar ve apartman binaları "75 yıllık bina yaşı düşürme"veya"70 yıllık bina yaşı düşürme" (hangisi düşükse). Örneğin:
- Bina yaşı 40 yıl: 75 – 40 = 35 yıl → Ancak, geri ödeme süresi azami 30 yıldır.25 yıl(Bazı bankaların ek kısıtlamaları bulunmaktadır).
- Bina yaşı 50 yıl: 75 – 50 = 25 yıl → Geri ödeme süresi kısaltılabilir15-20 yıl.
2. Gerçek vakaların karşılaştırılması
| banka | 40 yıllık bina | 50 yıllık apartman binası |
|---|---|---|
| Banka A | 25 yıl | 15 yıl |
| Banka B | 20 yıl | Başvurunun reddedilmesi |
| Finans Şirketi | 30 yıl | 20 yıl |
3. Borçlunun yaş sınırı
- Çoğu banka gerektirirGeri ödeme süresi + Borçlunun yaşı ≤ 70-75 yıl". Borçlu 60 yaşındaysa, en uzun geri ödeme süresi sadece 10-15 yıldır ve aylık ödeme baskısı önemli ölçüde artacaktır.
Dört,Reddedilme nedenleri ve çözümleri
1. Eski bina ipotekleri neden değerinin altında?
Son dönemde aynı bölgede çok az işlem gerçekleştiği için bankalar muhafazakar tahminlere güveniyor.
Çözüm: Ek bir peşinat hazırlayın veya değerlemeyi artırmak için tadilat sözleşmesinin kanıtını sunun.
2. Yapı denetim şartları tam olarak neleri kapsıyor?
Banka, yapının, sıhhi tesisat ve elektrik sistemlerinin incelenmesi için yetkili bir mühendis görevlendirebilir.
Asbest ve paslanmış çelik çubuklar gibi sorunlar bulunursa, ipotek onaylanmadan önce bunların onarılması gerekir.
3. Apartman binalarının ipotek oranları daha mı yüksek?
Bazı bankalar eski bina ipoteklerinde faiz oranlarını 0,1%-0,3% oranında artırdı veya yüksek risk ek ücreti talep etti.
Finans şirketlerinin faiz oranları daha yüksektir (yıllık faiz oranları yaklaşık 4%-8% arasındadır).
4. Mülkiyetin kullanımı nasıl ispatlanır?
çözmek：Konut kullanımına izin verildiğini teyit etmek için bir Oturma İzni verin.
Karma ticari ve konut amaçlı binalar için işletme kaydı ve kira sözleşmesi (varsa) sunulmalıdır.
5. Eski binalarda yangın sigorta maliyetleri daha mı pahalıdır?
Yeniden inşa maliyetinin yüksek olması nedeniyle sigorta şirketleri primleri artırabiliyor, konut fiyatlarında yıllık ortalama 0,1%-0,15% civarında artış meydana gelebiliyor.
6. Bina yaşı (50 yaş üstü), yetersiz ipotek kredisi tutarıyla sonuçlanıyor
çözmek:Bir finans şirketine veya küçük bir bankaya başvurun ya da riski paylaşmak için kefil bulmayı düşünün.
7. Mülkiyet yapısı sorunlarıAsansörü olmayan veya bakım emri olan apartman binaları bankalar tarafından yüksek riskli olarak kabul ediliyor
çözmek: Öncelikle onarımları yaptırıp tatmin edici bir rapor alın, ya da mal sahibiyle pazarlık yaparak satış fiyatını düşürün.
8. Tapu senedinin belirsiz şartları
çözmek: Tapuda herhangi bir yasa dışı değişiklik veya kullanım kısıtlaması olmadığını teyit etmek için bir avukata emanet edin.
9. Serbest meslek sahipleri veyaBorçlunun mali durumu iyi değil, özellikle yüksek oranlı ipotek başvurularında stres testinden geçemedi.
çözmek: Bir kefil ekleyin, varlıklarınızın daha fazla kanıtını sağlayın veya daha düşük kredi tutarına sahip bir ipotek seçin.
10. Mülkiyet yasadışı inşaat veya yasal anlaşmazlıklar içeriyor
çözmek: Yasal sorumlulukları netleştirin ve üniteyi orijinal durumuna geri yükleyin, gerekirse işlemi sonlandırın.
5. Uygulama İpuçları: İpotek Başarı Oranınızı Artırın
- İnşaat öncesi denetim: Sorunu kendi masraflarınızla inceleyip düzeltecek onaylı bir mühendis tutun.
- Birden fazla bankayı karşılaştırın：Küçük bankalar eski binaların onaylanmasında daha rahat davranabilir.
- Yeterli belgeleri hazırlayın:Bakım kayıtları, tapu fotokopisi, kira geliri belgesi vb. dahil.
- İlk ev alıcısının niteliklerini göz önünde bulundurun: "Yeni İpotek Sigortası" (emlak fiyatı ≤ 4 milyon HK$) ile oranı 'a çıkarın.
- Profesyonellere danışın:Karmaşık davalarda bir ipotek komisyoncusu veya avukat yardımcı olabilir.
Çözüm
Eski binalar ve apartman binaları cazip fiyatlı olsa da, ipotek başvuruları gizli riskler içerir. Alıcılar, mülkün durumunu ve kendi ödeme güçlerini dikkatlice değerlendirmeli ve değer düşüklüğü veya onarım maliyetlerini karşılayacak yeterli fonu ayırmalıdır. İpotek işlemlerinin sorunsuz gerçekleşmesi ve siparişin iptali nedeniyle oluşabilecek zararların önlenmesi için geçici satış sözleşmesi imzalanmadan önce bankadan "ön onay" alınması tavsiye edilir.
