Pak Shek Kok, Tai Po'daki Talent Bay'in üçüncü fazının metrekare fiyatı yaklaşık HK$10.000'dir. Ünitenin sahibi yaklaşık 12 yılda HK$4,8 milyon kaybetti.

Tai Po, Pak Shek Kok, Gift Bay, Sea Diamond, Phase 3, Block 10'un yüksek katındaki B Odası, 1.450 fit karelik kullanılabilir alana ve dört yatak odalı bir düzene sahiptir. Yakın zamanda HK$14,5 milyona satıldı ve fit kare fiyatı yaklaşık HK$10.000 idi, bu da aynı bölgedeki Ev Sahipliği Planı dairelerinin fit kare fiyatına benzer.

Zarar 4.8 milyon yuanı aştı

Bölgedeki emlakçılara göre, alıcı Pak Shek Kok İstasyonu'nun gelecekteki gelişme potansiyeli konusunda iyimserdi ve birkaç tur pazarlıktan sonra anlaşmaya vardı. İlk sahibi, daireyi 2013 yılında 18,534 milyon dolara satın almış ve 2021 yılında satışa sunmaya başlamış, ilk etapta 28 milyon dolar talep etmişti. Birkaç fiyat ayarlamasının ardından, başarılı bir şekilde satılmadan önce nihai fiyat indirimi yaklaşık 48% tutarında 13,5 milyon yuan oldu. Sahibi, birimi yaklaşık 12 yıldır elinde tutuyordu ve işlemden dolayı 4,03 milyon dolardan fazla bir defter zararı kaydetti. Ünitenin satın alınması sırasında oluşan damga vergisi (yaklaşık 695.000 HK$) ve acente komisyonları gibi çeşitli masraflar hesaba katıldığında, gerçek zararın 4,8 milyon HK$'dan fazla olduğu tahmin edilmektedir.

1. İşlem detayları ile piyasa konumlandırması arasındaki uyumsuzluk

1.1 Temel dava bilgilerinin gözden geçirilmesi
Birim, 1.450 fit karelik kullanılabilir alana sahip dört yatak odalı deniz manzaralı bir dairedir. 2013 yılında 18,534 milyon HK$ karşılığında satın alındı. Tutma süresi boyunca, 2015'te borsa çöküşünü, 2019'da sosyal olayları, 2020'de salgını ve 2022'de faiz oranı artış döngüsünü yaşadı. Sonunda 14,5 milyon HK$ karşılığında satıldı ve projenin ikincil pazarında fit kare başına yeni bir düşük fiyat belirledi. Dikkat edilmesi gerekenler:

• Fiyat aniden düştü: Orijinal sahibi fiyatı toplamda 48% düşürdü; bu, aynı binadaki orta seviye bir daire için 2021 yılındaki 23,5 milyon yuanlık işlem fiyatına kıyasla 38%'lik keskin bir düşüş anlamına geliyordu.
• Tutma maliyeti kara deliği: NT$4,03 milyonluk defter kaybı hariç tutulduğunda, gerçek kayıp NT$695.000 damga vergisi ve yaklaşık NT$2% komisyon (NT$290.000) hesaba katıldığında NT$5 milyonu aştı.
• Kira-satış oranındaki dengesizlik: Benzer birimlerin aylık kirası yaklaşık 38.000 yuan'dır ve işlem fiyatına göre hesaplanan kira getirisi sadece 3.1%'dir, bu da piyasa ortalamasından düşüktür.

1.2 Pak Shek Kok lüks konut alanının konumlandırma ikilemi
Kuzeydoğu Yeni Topraklar'daki simge niteliğindeki lüks konut geliştirme projesi olan Gift Bay'in geliştiricisi, bunu "Tolo Limanı'ndaki son sahil arazisi" olarak tanıttı ve üç aşamada toplam 2.286 adet daire sağladı. Ancak pazar konumlandırmasında üç büyük çelişki vardır:

1. Trafik adası etkisi: Planlanan Pak Shek Kok İstasyonu'na yakın olmasına rağmen Doğu Demiryolu Hattı'nın yapımı 2034'e ertelendi. Şu anda geleneksel lüks konut alanlarından farklı olarak otobüs bağlantılarına güveniyor.
2. Aşırı arz krizi: Beş yıl içinde çevreye 4.000'den fazla yeni birim eklenecek; bunların arasında Bilim Parkı Yenilik Stüdyosu ve U-King Lane projeleri de yer alacak ve bu da lüks konut kıtlığını azaltacak
3. Fiyat sabitleme başarısızlığı: Mevcut ikinci el konutların metrekare fiyatı 10.000 yuan seviyesine düşerek, aynı bölgedeki kamu konutları (örneğin metrekare fiyatı yaklaşık 9.500 yuan olan Po Nga Court) ile tehlikeli bir fiyat karşılaştırması oluşturuyor.

2. Politika ortamı ve piyasa döngüsü çifte öldürücüdür

2.1 Vergi politikasının üst üste binme etkisi
Bu işlem, Hong Kong'un "sert önlemlerinin" uzun vadeli etkisini mükemmel bir şekilde gösteriyor:

• SSD zincirleri: Mülk, 2013 yılında üç yıllık SSD yasağı döneminde satın alındı ve sahibi, 2016-2018 yıllarındaki emlak piyasasının zirvesinde satış fırsatını kaçırdı
• Alıcı Damga Vergisi (BSD) sıkışması: Yerel olmayan alıcıların oranı, 2012'deki zirvede 20%'den şu anda 3%'nin altına düştü ve bu durum doğrudan lüks konut pazarını etkiledi
• Stres testi eşiği: Şu anda, 15 milyon doların üzerindeki mülkler 5.75% ipotek oranı testini geçmek zorunda ve bu da potansiyel alıcıların 'ından fazlasını eliyor

2.2 Faiz oranı döngüsü ve ekonomik dönüşüm
Fed'in sert faiz artışı oyunun kurallarını tamamen değiştirdi:

• Ödeme yükü iki katına çıktı: O dönemde birimin 'inin ipotekli olması nedeniyle aylık ödeme 2013'te NT$39.000 (H+1,5%) seviyesinden şu anda NT$72.000 (P-2,25%) seviyesine çıktı.
• Varlık tahsisi transferi: Hong Kong'un 1 aylık HIBOR'u 0,15%'den 5,0%'ye fırladı ve sabit mevduatlardan elde edilen gelir lüks evlerin kira getirilerini aştı
• Orta sınıfın satın alma gücü azalıyor: Hong Kong'un hanehalkı borç oranı 2023'ün 2. çeyreğinde rekor seviye olan 93,3%'ye yükseldi

3. Arz ve talebin yapısal tersine dönmesi

3.1 Arz tarafı: Beidu manzarayı yeniden şekillendirmeyi planlıyor
Kuzey Metropol Alanı Kalkınma Stratejisi, Kuzeydoğu Yeni Bölgeler'in değer zincirini yeniden yazıyor:

• Geliştirme odağı kuzeye kayıyor: Kwu Tung Kuzey/Fanling Kuzey'de 7.400 özel konut birimi satışa çıkarılacak ve bu da üst düzey müşterilerin doğrudan Pak Shek Kok'a yönelmesini sağlayacak
• Teknoloji Koridorunun Konumlandırılması: Loop Bölgesi, Pak Shek Kok'un "düşük yoğunluklu yerleşim alanı" olarak benzersizliğini zayıflatarak inovasyon ve teknoloji endüstrisini geliştirmeye odaklanıyor
• Altyapı kaynakları eğimi: Hükümet önümüzdeki beş yıl içinde altyapıya NT$650 milyar yatırım yapacak. Baishijiao İstasyonu'nun gecikmesi bölgenin stratejik konumunun düşüşünü yansıtıyor.

3.2 Talep tarafı: alıcı yapısındaki önemli değişiklikler
Centaline Property verilerine göre 2023'ün 3. çeyreğinde 20 milyon yuandan fazla fiyata satılan lüks konutlar arasında;

• Anakara turistlerinin oranı 2018'de 35%'den 12%'ye düştü
• Kurumsal konut alımlarının oranı 28%'den 9%'ye düştü
• İlk kez ev satın alanların oranı 60%'yi aştı ve bu, yatırım talebindeki keskin düşüşü yansıtıyor

4. Uzman yorumu ve pazar ilhamı

4.1 Sektördeki görüş çatışmaları

• Ricacorp Araştırma Direktörü Chan Hoi-chiu: "Bu işlem, Kuzeydoğu Yeni Topraklar'daki aşırı gelişmenin artçı etkilerini yansıtan lüks konut piyasası için bir uyarı niteliğindedir."
• DBS Bank gayrimenkul analisti Qiu Zhuowen: "Lüks konutların kira getirileri uzun süre finansman maliyetlerinden düşük olduğunda sistematik bir değerleme ayarlaması tetiklenecek"
• Eski Değerleme ve Değerlendirme Müdürü Pang Chan-jung: "Hükümetin, uzun vadeli sahiplerine zarar vermemek için SSD'nin 'tek tip' politikasını yeniden gözden geçirmesi gerekiyor"

4.2 Yatırımcı davranış kalıplarındaki değişiklikler
Bu vakadan üç önemli eğilim özetlenebilir:

1. Borç azaltma: Alıcılar genellikle 30% ve üzeri için pazarlık alanına ihtiyaç duyarlar ve yüksek oranlı ipotekler konusunda temkinlidirler
2. Nakit kraldır: Lüks konutlar için nakit işlemlerinin oranı 2023'te 45%'ye yükselecek ve 2018'e göre iki katına çıkacak
3. Fonksiyonel yönelim: Dört yatak odalı dairelere olan talep azalıyor ve 76 ila 120 metrekare arasındaki üç yatak odalı daireler ana akım daire tipi haline geliyor.

5. Önümüzdeki üç yıldaki temel değişkenler

5.1 Pak Shek Kok İstasyonunun ilerlemesi bir ölüm kalım meselesidir
Son MTR sefer saatlerine göre:

• Detaylı tasarım 2026'da başlayacak
• İnşaatın 2030'da başlaması planlanıyor
• 2034'te tamamlanacak
  11 yıllık pencere dönemi yerel emlak fiyatlarını baskılamaya devam edecek

5.2 Faiz oranı politikasının iki yönlü riskleri
Fed'in faiz oranı nokta grafiği şunu gösteriyor:

• 2024 yılında 5%'nin üzerinde yüksek bir faiz oranı ortamının sürdürülmesi
• Faiz indirimi döngüsü 2025'te başlayabilir
  Ancak Hong Kong'un bankacılık sisteminin bakiyesi 44,7 milyar Hong Kong dolarına düştü ve ABD faiz oranının düşmesi için sınırlı bir alan var.

5.3 Tedarik Zirvesi Yaklaşıyor
Derecelendirme ve Değerleme Dairesi şunları öngörüyor:

• Hong Kong'da özel konut birimlerinin ortalama yıllık tamamlanma sayısı 2024'ten 2026'ya kadar 21.000'e ulaşacak
• Kuzeydoğu Yeni Topraklar'ın oranı mevcut 18%'den 27%'ye yükselecek
  Stok devir süresi 24 aydan daha uzun süreye uzatılabilir

Çözüm

Görünüşte izole bir zarar getiren işlem olan bu işlem, aslında Hong Kong emlak piyasasının yapısal dönüşümünün bir mikrokozmosudur. Lüks konutların etkisi azaldığında, politika temettüleri ortadan kalktığında ve faiz oranı döngüsü tersine döndüğünde, yatırımcılar geleneksel "Konum, Konum, Konum" kuralını yeniden gözden geçirmelidir. Pak Shek Kok’un durumu bize, kentsel gelişim çarkında ebedi bir öncelikli lokasyonun olmadığını, yalnızca sürekli değişen bir değer mantığının bulunduğunu hatırlatıyor. Emlak piyasası gelecekte farklılaşmayı hızlandıracak ve önemli bir desteğe sahip olmayan "kavramsal lüks evler" daha acımasız bir yeniden değerlemeyle karşı karşıya kalabilir.