İçindekiler
Barker Yolu, The Peak adresindeki 31B numaralı ev yakın zamanda 288 milyon Hong Kong dolarına el değiştirdi. Premier Lig kulübünün eski başkanını, sınır ötesi adli davaları ve yurtdışı finansal operasyonlarını içeren bu lüks ev işlemi, 2024'ün ilk çeyreğinde gayrimenkul sektöründen büyük ilgi gördü. Şirket aramaları, mahkeme belgelerinin takibi ve profesyonellerle yapılan röportajlar aracılığıyla bu gazete, 19 yıla yayılan bu sermaye oyununu derinlemesine parçalara ayırıyor.
Malikane, Birmingham City'nin eski sahibi Yang Jiacheng'e ait
Lüks bir yerleşim bölgesinde yer alan bu mülk, bir zamanlar bir İngiliz futbol kulübüne aitti.Birmingham ŞehriEski sahibi Yang Jiacheng'e aitmiş ancak mali sıkıntıları nedeniyle ipotekli mülk (banka tarafından geri alınan ipotekli mülk) haline gelmiş. Son haberlere göre ev, metrekare başına 89,916 Hong Kong doları fiyatla 288 milyon Hong Kong dolarına satıldı. Bu kez işlem bedelinin, kaydı sonlandırılan önceki işlem bedelinden 22 milyon yuan daha yüksek olması, yaklaşık %8,3%'lik bir artış olması, piyasada gayrimenkulün değerinin yeniden değerlendirildiğini ve tanındığını gösteriyor.
İşlem bağlamı: Üç el değiştirmenin fiyat labirenti
Gayrimenkulün son işlem kaydına göre alıcının "Guan An Co., Ltd." olduğu görülüyor.BVI Kaydı) üç ay önce işlemin sonlandırıldığı fiyatın 8,3% üzerinde bir primle 288 milyon HK$ karşılığında devraldı. Yeung Ka-shing'in 2005 yılında HK$146 milyonluk satın alma bedeliyle gerçekleştirdiği satın alma bedeliyle karşılaştırıldığında, şirketin defter değeri 19 yılda 97,3% artarken, yıllık ortalama bileşik büyüme oranı 3,6% oldu. Dikkat edilmesi gerekenler:
- 2023'te devreye alınan liste fiyatı: 410 milyon HK$
- Ekim 2024 Satın alma fiyatı: 280 milyon HK$
- İşlem fiyatı Aralık 2024'te sona erdi: 266 milyon HK$
- Mart 2025'teki işlem fiyatı: 288 milyon HK$
Yeni alıcının kimliği hala gizemini koruyor
Tapu Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, Barker Road'daki evin alıcısı "Kuan On Limited" adlı bir şirket. Şirket, Britanya Virjin Adaları'nda (BVI) kayıtlı olup tipik bir offshore şirket yapısıdır. Ancak anlaşmanın gerçek alıcısının kimliği henüz kamuoyuna açıklanmadı. İşlemlerin offshore şirketler aracılığıyla yürütülmesi yöntemi Hong Kong'un lüks emlak piyasasında alışılmadık bir durum değil. Sektör içeriden kaynaklar, alıcının zengin bir Çin anakaralı iş adamı, uluslararası bir yatırımcı veya yerel bir Hong Kong konsorsiyumuyla bağlantılı biri olabileceğini tahmin ediyor ancak bunu destekleyecek kesin bir kanıt şu anda yok.
Geçtiğimiz yıl işlem başarısızlıkla sonuçlanmış ve tescili tekrar el değiştirmeden önce 266 milyon yuan karşılığında sonlandırılmıştı.
Gayrimenkulün işlem geçmişine bakıldığında, aslında Aralık 2024 gibi erken bir tarihte evin ön işlem fiyatı 266 milyon HK$'a ulaşmıştı. O dönemde alıcı olan kişi de söz konusu mülkü "Kaiwei Enterprise Development Co., Ltd." adlı yabancı bir şirket aracılığıyla satın almıştı. (ayrıca Britanya Virjin Adaları'nda kayıtlı). Ancak işlem sonuç itibarıyla tescil edilemedi ve Tapu Sicil kayıtlarında "Tescil Geri Alındı" ibaresi yer aldı. Kayıt işleminin askıya alınması, genellikle işlem taraflarının belirli temel belgeler veya koşullar, örneğin fonların mevcudiyeti, yasal belgelerin eksiksizliği veya diğer açıklanmayan teknik engeller konusunda bir anlaşmaya varamaması anlamına gelir.
Tapu iptalinden sadece üç ay sonra ev, 288 milyon Hong Kong doları gibi yüksek bir fiyata satıldı. Yeni işlem bedeli, kaydın sonlandırıldığı tarihteki 266 milyon yuan'a kıyasla 22 milyon yuan artarak 8,3%'lik bir artış gösterdi. Ekim 2024'te piyasada söylentisi olan 280 milyon yuanlık satın alma fiyatıyla karşılaştırıldığında, bu seferki işlem fiyatı da 8 milyon yuan daha yüksek, yaklaşık 2.86% artış. Fiyatlardaki bu artış, piyasadaki gayrimenkule olan ilginin devam ettiğini ve alıcıların Peak lüks evlerinin uzun vadeli değerine olan güvenini yansıtıyor.
Emlak detayları: Satılabilir alan 3203 sq. ft. Açık alan 3700 sq. ft.
The Peak'teki Barker Road, House 31B adresinde bulunan bu bungalov, Hong Kong'daki tipik bir üst sınıf lüks evdir. Ekspertiz raporuna göre, yaklaşık 3 bin 203 metrekarelik satılabilir alana sahip olan gayrimenkul, üç yatak odası ve üç suit daire olarak tasarlandı. İç mekan ferah, yerleşim planı ise makul. Evin iç mekanının yanı sıra platform bahçesi ve çatı katı da bulunuyor ve toplam 3.700 metrekarelik dış mekan alanıyla, sakinlerine son derece yüksek bir mahremiyet ve konfor sağlıyor. Böyle bir tasarım, her karış toprağın değerli olduğu bir dağın tepesinde daha da değer kazanmaktadır. Sadece üst gelir grubundaki alıcıların yaşam ihtiyaçlarını karşılamakla kalmıyor, aynı zamanda belirli bir yatırım değerleme potansiyeline de sahip.
Mimari tarz açısından bakıldığında, Barker Road bölgesindeki evlerin çoğu, şehrin karmaşasından uzak, sessiz bir ortama sahip, eşsiz deniz ve şehir silüeti manzaralarına sahip, düşük yoğunluklu lüks evlerdir. Bu tipteki mülkler her zaman Hong Kong'un zengin sınıfının ilk tercihi olmuştur ve bu villanın dış mekanı ona benzersiz bir satış noktası katmaktadır.
Orijinal sahibi Yang Jiacheng'in mali sıkıntıları ve mülkün iniş çıkışları
Evin ilk sahibi, bir zamanlar İngiliz futbol kulübü Birmingham City'nin büyük hissedarlarından olan Hong Konglu iş adamı Carson Yeung'du. Yang Jiacheng'in hikayesi efsanelerle dolu ve servetinin iniş çıkışları bu villanın kaderiyle yakından bağlantılı. Kariyerinin zirvesindeyken, 2005 yılında bu Peak malikanesini 146 milyon Hong Kong dolarına satın almıştı. Hong Kong ve uluslararası pazarda faaliyet gösteren bir iş adamı olan Yeung Ka Shing, 2009 yılında Birmingham City'yi satın alarak, bir İngiliz profesyonel futbol kulübünü kontrol eden ilk Hong Konglu oldu ve bir zamanlar büyük bir üne kavuşmuştu.
Ancak güzel günler uzun sürmedi. Yeung Ka Shing, 2011 yılında Hong Kong polisi tarafından kara para aklama şüphesiyle soruşturuldu ve mali durumu hızla kötüleşti. 2014 yılında mahkeme tarafından kara para aklama suçundan suçlu bulunarak 6 yıl hapis cezasına çarptırıldı ve mal varlığına el konuldu. Barker Road'daki bu ev, önemli varlıklarından biri olarak mali krizden kurtulamadı. Yang Jiacheng, 2014 yılında mülkü satmaya çalışsa da hukuki prosedürler nedeniyle işlem başarısızlıkla sonuçlandı. Gayrimenkulün resmi olarak banka mülkiyetine geçmesi 2023 yılının ortalarını buldu ve bankanın görevlendirdiği bir ekspertizci tarafından 410 milyon Hong Kong doları bedelle satışa çıkarıldı.
410 milyondan 288 milyona düşen fiyat indiriminin ardındaki piyasa oyunu
Mülkün ilk etapta 410 milyon Hong Kong doları olarak belirlenen fiyat etiketinin, 288 milyon Hong Kong doları olan nihai işlem fiyatından çok daha yüksek olduğunu, yani yaklaşık 29,81 milyar Hong Kong doları indirim yapıldığını belirtmekte fayda var. Bu fiyat ayarlaması, banka tarafından gerçekleştirilen işlemlerin özelliğini yansıtıyor; bankalar genellikle varlıkları nakde çevirmek ve fonları mümkün olduğunca çabuk geri kazanmak istiyor, bu nedenle fiyatlandırma çoğu zaman piyasa beklentilerinden daha cazip oluyor. Ayrıca, 2023-2024 yılları arasında Hong Kong'un lüks konut piyasası, artan faiz oranları, ekonomik yavaşlama ve üst düzey alıcıların yatırım getirilerine karşı temkinli tutumları da dahil olmak üzere birden fazla faktörden etkilendi ve bunun sonucunda bazı lüks evler, satıcıların beklentilerinden daha düşük fiyatlara satıldı.
Ancak, fiyatın 266 milyon dolardan 288 milyon dolara çıkması, piyasada gayrimenkulün potansiyel değerinin yeniden kabul edildiğini gösteriyor. Analistler, Hong Kong'un geleneksel lüks yerleşim bölgesi olan Barker Road'un uzun zamandır zenginlik ve statü sembolü olduğunu, nadir bulunmasının ve lokasyon avantajlarının göz ardı edilemeyeceğini belirtti. İşlem fiyatındaki artış, piyasa duyarlılığında ve alıcıların lüks konut piyasasının uzun vadeli beklentilerine olan güveninde bir toparlanmanın göstergesi olabilir.
JLL'nin lüks konut departmanı başkanı David Chen şunları söyledi: "Bu vaka, banka sahibinin fiyatlandırma stratejisinde tipik bir dalgalanmayı gösteriyor. Son işlem fiyatı, banka sahibinin başlangıçta talep ettiği fiyattan 29,8% daha düşüktü, ancak askıya alınan işlem fiyatından 8,3% geri sıçradı ve bu, yüksek kaliteli varlıkların değerlemesinde sınır ötesi sermayenin farklılığını yansıtıyor."
Mülk yıkımı: En lüks evlerin kıtlık değeri
Evin 3.203 metrekarelik satılabilir alanı, üç yatak odası ve üç süiti olup, 3.700 metrekarelik dış mekan alanı bulunmaktadır. Barker Road'da bölünüp satılabilen nadir bir müstakil evdir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, taşınmazın arsa payı sadece 0,48 kat, mevcut yapı yüksekliği ise izin verilen üst sınırdan 12 metre düşük olduğundan ilave yapılaşmaya yer bırakıyor. Savills değerleme raporunda, bu bölgedeki yeni mülklerin metrekare başına fiyatının son yıllarda genel olarak 120.000 HK$'ı aştığı, bu kez metrekare başına 89.916 HK$'lık işlem fiyatının makul bir piyasa seviyesinde olduğu belirtildi.
Orijinal sahibinin yükselişi ve düşüşü: futbol kralından yasal davalıya
Yang Jiacheng'in sermaye imparatorluğunun çöküşü, 2014 yılında kara para aklama suçundan altı yıl hapse mahkûm edilmesiyle başladı ve bu doğrudan şu sonuçlara yol açtı:
- Birmingham City Futbol Kulübü'nün kontrol hissesi el değiştirdi
- Hong Kong ve yurtdışındaki birçok varlık banka sahipleri tarafından devralındı
- 2014'te başarısız ilk listelemelere ilişkin yargısal kısıtlamalar
Hukuk kaynakları, bu davanın karmaşık bir sınır ötesi varlık dondurma emrini içerdiğini ortaya koydu. Gümüş sahibi, 2023 yılında Hong Kong mahkemesinin yerel varlık tasfiye prosedürlerini tamamlamasıyla tam elden çıkarma haklarına kavuştu. Bu dönemde mülkiyet hakkı kusurları, işlemin 2024 yılında sona erdirilmesini doğrudan etkiledi.
Sisli sınır ötesi işlemler: BVI yapısının çift yüzü
Bu mülkün üst üste iki alıcısı, işlem için Britanya Virjin Adaları (BVI) şirketlerini kullandı. Kıdemli offshore hukuk danışmanı Huang Qihong şöyle açıklıyor:
- Vergi Planlaması: Hong Kong 30% Alıcı Damga Vergisinden (BSD) Kaçınma
- Varlık gizleme: BVI şirketlerinin faydalanıcı sahiplerini ifşa etmesi gerekmez
- Risk izolasyonu: Gelecekteki sınır ötesi transferleri veya finansmanı kolaylaştırın
Ancak bu işletme modeli uluslararası düzenleyici baskılarla karşı karşıyadır. OECD'nin son Ortak Raporlama Standardı'na (CRS) göre, BVI 2025'ten itibaren vergi bilgilerini otomatik olarak paylaşacak ve bu durum gelecekte benzer işlem yapılarını etkileyebilir.
Gümüş sahibi piyasası perspektifi: 2024'te lüks konut temerrütleri
2024 yılında, değeri 100 milyon HK$'ın üzerinde olan Hong Kong'daki banka mülkiyetindeki mülklerin sayısı, bir önceki yıla göre 62%'lik keskin bir artışla 47'ye ulaştı. Bu mülkler arasında şunlar yer alıyor:
- Peak South alanı 38%'yi oluşturuyor
- Sınır ötesi mal sahibi vakaları 67%'yi oluşturdu
- Yargısal dondurma emirleri 55%'yi oluşturuyordu
Ekonomist Zhang Zhaocong, "Bu, Çin ve ABD'deki yüksek faiz oranları ve anakaradaki sermaye kontrollerinin yarattığı çifte sıkışma ile sınır ötesi yüksek net gelirli bireylerin yaşadığı likidite krizini yansıtıyor" dedi.
Askıya alınmış işlemlerin şifresinin çözülmesi: mülkiyet haklarındaki kusurların kelebek etkisi
Aralık 2024'te "Kaiwei Enterprise"ın 266 milyon HK$ tutarındaki işlemi nihayet sonlandırıldı. Bu gazete Tapu Dairesi'nin belgelerini inceledi ve temel engelleri tespit etti:
- Yayımlanmamış ipotek borcu: Bir Çin bankasının sınır ötesi borç talebini içeriyor
- İmar Emri tam olarak yerine getirilmedi
- Hak İrtifakı Uyuşmazlıkları
İşlemi yürüten hukuk firmasının bir ortağı, anonim olarak şunları söyledi: "Alıcı, gerekli özeni gösterme sırasında olası dava risklerini keşfetti ve 80 milyon HK$ tutarında bir emanet hesabı açma talebinde bulundu, ancak bu talebi reddedildi ve bu da sonuçta işlemin fesih maddesinin devreye girmesine neden oldu."
Sermaye akışlarının yeni normali: Offshore fonların yeniden canlanması
Yeni alıcı "Guan'an Co., Ltd." olmasına rağmen, BVI yapısına ait olan şirketin şirket kayıt numarası 2024 yılında yeni kurulan bir şirket olduğunu gösteriyor. HKMA'nın son Para ve Finansal İstikrar Raporu'na göre 2024 yılının dördüncü çeyreğinde offshore şirketler aracılığıyla Hong Kong gayrimenkul piyasasına akan fonlar bir önceki yıla göre 41% arttı. Başlıca özellikleri şunlardır:
- Güneydoğu Asya sermayesi 39%'yi oluşturdu
- Aile ofisi katılımı 28%'ye ulaştı
- Kripto para borsası işlemleri 17%'yi oluşturuyor Vergi denetimi riski: 288 milyon işlemin çoklu vergilendirilmesi**
Vergilendirme Derneği Başkan Yardımcısı Wu Tianhai, gazetemiz için bu davanın potansiyel vergi yükünü hesapladı:
- Ad valorem damga vergisi (AVD): 4.25% veya 12.24 milyon HK$
- Alıcının Damga Vergisi (BSD): BVI şirketinin 86,4 milyon HK$ tutarında 30% ödemesi gerekiyor
- Potansiyel kar vergisi: Kısa vadeli bir yeniden satış ise, 20% fark vergisini ödemeniz gerekir
Toplam vergi yükü azami 176 milyon HK$'a ulaşabilir ve bu da işlem bedelinin 61% HK$'ına denk gelir. Bu durum, alıcıların gelecekteki sınır ötesi transferler sırasında çifte vergilendirmeyi önlemek için BSD'yi tercih etmelerini ve offshore bir yapı sürdürmelerini açıklıyor.
Bu işlem, Peak Properties'in fiyat düşüşlerine karşı direncinin alt sınırını teyit ediyor ve 288 milyon HK$ tutarındaki işlem fiyatı önemli bir fiyatlandırma çapası haline gelecek. "
Gelecek risk uyarısı: Sınır ötesi varlıkların üç büyük gizli tehlikesi
- CRS bilgi değişimi kapsamında vergisel geriye dönük risk
- ABD Yabancı Hesap Vergi Uyumluluk Yasası'nın (FATCA) etkisi
- Hong Kong Kara Para Aklamayı Önleme Tüzüğü'ne ilişkin taslak değişiklikle gerekli kılınan faydalanıcı sahiplerinin ifşasının tarihsel aynası: Ünlü gümüş ana işlem davalarının karşılaştırılması**
Bu gazete, son on yıldaki milyar yuanlık gümüş ana levha işlemlerinin bir karşılaştırmasını derledi:
| yıllar | Sahip Geçmişi | Emlak Adresi | İşlem fiyatı (milyar) | Tutma süresi (yıl) | Kar ve Zarar Oranı |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Anakara madencilik kralı | 8 Severn Yolu | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | Hong Kong'da listelenen bir şirketin başkanı | 2 Pollock Yolu | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | Makao Oyun Aracıları | 1 Plantasyon Yolu | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | Yang Jiacheng | 31 Barker Yolu | 2.88 | 19 | +97% |
(Veri kaynağı: Tapu ve mahkeme tasfiye dosyaları)
Perde arkası: Guanan Co., Ltd.'nin başkent manzarası
Uluslararası Şirket Arama Sistemi aracılığıyla, "Guan'an Co., Ltd." şirketinin, yeni kurulmuş bir BVI şirketiydi ve kayıtlı temsilci adresi Güneydoğu Asya'da listelenen bir konsorsiyumun Hong Kong ofisiyle örtüşüyordu. Daha fazla takip sonucu ortaya çıktı:
- Konsorsiyum, 2024'ün üçüncü çeyreğinde 5 milyar HK$ değerinde bir Hong Kong gayrimenkul fonu kuracak
- Fonun yatırım komitesinde eski Hong Kong Para Otoritesi yöneticileri yer alıyor
- Son dönemde değeri 100 milyon Hong Kong dolarını aşan üç lüks ev satın alındı. Politika görünümü: Hazine Bakanlığı, boşlukları kapatmak için yasayı değiştirmeyi planlıyor
Maliye Bakanlığı, Gelir İdaresi Kanunu'nun 2A. Bölümünün BSD vergilendirme kapsamına "kontrolün sürekli değişimi"nin dahil edilmesi amacıyla değiştirilmesini incelediğini ve 2025 yasama döneminde bir taslak sunmasının beklendiğini gazeteye doğruladı. Değişikliğin yasalaşması halinde bu duruma benzer offshore yapıların işlem maliyetleri 23%-45% arasında artabilir.
Daha fazla bilgi için:
