İçindekiler
Hong Kong emlak piyasası analizi: Emlak fiyatları sekiz yıllık düşük seviyeye düşerken, kiralar trende karşı arttı
Mevcut durumun özeti
- Ev fiyatları düşmeye devam ediyor：Özel konut satış fiyat endeksi üç aydır düşüşte, aylık düşüş Şubat ayında 0,8%'ye, yıllık düşüş ise Temmuz 2016'dan bu yana en düşük seviye olan 5,8%'ye geriledi.
- Tüm alan birimleri düştü：753 ila 1.075 fit kare arasındaki büyük birimlerde en büyük düşüş görüldü (-1,2%/ay), 430 ila 752 fit kare arasındaki küçük ve orta ölçekli birimlerde ise 1% düşüş görüldü.
- Kiralar trendin tersine yükseliyor：Kira, bir önceki aya göre 0,3% artışla, üst üste üçüncü ay artışını kaydetti. Yıllık artış ise 4,9%'ye ulaşarak kiralama pazarının hareketlendiğini gösteriyor.
Anahtar veri yorumlaması
| dizin | Aylık değişim | Yıllık değişim | eğilim |
|---|---|---|---|
| Genel Emlak Fiyat Endeksi | -0.8% | -5.8% | 3 ay üst üste düşüş, 8 yılın en düşük seviyesi |
| Büyük üniteler (753-1075 ft²) | -1.2% | – | En büyük düşüş |
| Küçük ve orta ölçekli birimler (430-752 ft²) | -1.0% | – | Ana talep baskısı |
| Kiralama Endeksi | +0.3% | +4.9% | 3 ay üst üste yükselişte |
Konut fiyatlarındaki düşüşün nedenlerinin analizi
- Zayıf ekonomik ortam
- Küresel faiz oranı artış döngüsü (ABD Merkez Bankası'nın faiz oranı artışı gibi) Hong Kong'un ipotek oranlarını yükselterek ev satın alma isteğini zayıflattı.
- Yerel ekonomik toparlanmanın beklenenden yavaş olması ve bölge sakinlerinin gelir artışının geride kalması, ev satın alma kabiliyetlerini etkiliyor.
- Politika ve arz faktörleri
- Hükümet arazi arzını artırmaya devam ediyor ve önümüzdeki birkaç yıl içinde kamu konutlarının tamamlanma hacmi artacak ve bu da özel pazar talebini yönlendirecek.
- Emlak piyasasındaki "sert tedbirlerin" bir kısmı gevşetilmiş olsa da (örneğin damga vergisinde ayarlama yapılması), piyasa güveni henüz toparlanamadı.
- Yatırımcı güveni düşük
- Borsa dalgalanmaları ve göç dalgaları, yüksek net değerli fonların dışarı çıkmasına neden oldu ve yüksek fiyatlı mülklere (büyük daireler gibi) olan talep keskin bir şekilde düştü.
- Anakaradaki alıcıların oranı, yerel katı talebe bağlı olarak azaldı, ancak yüksek konut fiyatları satın alma gücüyle uyuşmuyor.
Kira artışının mantığı
- Kiralamak için piyasadan alım satım
- Konut fiyatlarındaki düşüş döngüsünde potansiyel alıcılar bekleyip görme yoluna gider ve kısa vadede kira talebi artar.
- Bazı ev sahipleri "kiraya satmak" için harekete geçti, arz arttı ama aynı zamanda talep de yükseldi, kiralar desteklendi.
- Değişen demografi
- Yetenek tanıtım programları (örneğin “Yüksek Yetenek Erişimi”) göçmen işçiler arasında konut talebini artırdı; özellikle küçük ve orta ölçekli birimlere yönelik bir tercih oluştu.
- Öğrenciler ve genç aileler ev sahibi olmayı erteliyor ve bu süreçte ev kiralamayı tercih ediyor.
- Enflasyon geçiş etkisi
- Yönetim ücretleri ve bakım masrafları arttıkça, ev sahipleri bu baskıyı kiraları artırarak başkalarına aktarıyor.
Pazar Etkisi ve Gelecek Görünümü
- Alıcılar için：Konut fiyatlarındaki ayarlama "dipten alım" fırsatı sunabilir, ancak faiz oranı riskleri ve aşağı yönlü ekonomik baskı konusunda dikkatli olmamız gerekiyor.
- Sahipleri için：Büyük birimlere sahip olmak daha fazla amortisman baskısıyla karşı karşıya kalabilirken, küçük ve orta ölçekli mülkler katı talep nedeniyle daha yavaş bir düşüş görecek.
- Kiracılar için：Kira artış eğilimi devam edebilir ve uzun vadeli kira sözleşmelerini kilitlemenin maliyetinin değerlendirilmesi gerekir.
Kısa vadeli tahmin:
ABD'nin bu yıl faiz oranlarını düşürmeye başlaması durumunda Hong Kong'un ipotek maliyetlerinin hafiflemesi ve konut fiyatlarındaki düşüşün daralması bekleniyor, ancak toparlanmanın 2025 sonrasına kadar beklemesi gerekecek. Kiralar yetenek politikalarından faydalanıyor ve yıl boyunca %3-5% artışını sürdürebilir.
Risk Uyarısı:
Jeopolitik gelişmeler, yerel tüketimdeki toparlanmanın beklenenden yavaş seyretmesi ve yeni konutların düşük fiyatla piyasaya sürülmesi ikincil piyasadaki baskıyı artırdı.
