İpotek sigorta planı nedir, kullanımları ve faydaları nelerdir?

İpotek Sigortası Planı, ev alıcılarının daha düşük peşinatla ev satın alabilmeleri için önemli bir araç olan finansal bir mekanizmadır. Ev alıcılarının peşinat oranı düşük olsa bile bankalardan veya finans kuruluşlarından konut kredisi alabilmesine yardımcı olurken, kredi verenlerin riskini de azaltır. Özellikle kısa vadede nakit sıkıntısı yaşayan ancak geliri istikrarlı olan alıcılar için oldukça uygundur. Ancak uzun vadede getireceği mali yükün farkında olmanız ve kendi durumunuza göre maliyet-etkin olup olmadığını değerlendirmeniz gerekir. Başvuruda bulunmadan önce, şart ve maliyetleri tam olarak anlamak için profesyonel bir kuruma veya bankacılık kuruluşuna danışmanız önerilir. İşte detaylı talimatlar:

İpotek sigorta programı nedir?

İpotek sigortası programının özü, sigorta şirketleri aracılığıyla bankalara koruma sağlamaktır. Ev alıcıları, yetersiz peşinat nedeniyle daha yüksek bir kredi tutarına (örneğin, ev fiyatının -70%'sinden fazla) başvurmak zorunda kaldıklarında, bankalar genellikle onlardan ipotek sigortası satın almalarını ister. Bu sigortanın yararlanıcısı bankadır. Eğer borçlu ileride krediyi geri ödeyemez ve temerrüde düşerse, sigorta şirketi bankaya zararın bir kısmını tazmin edecektir.

---

Programın Arka Planı ve İşletme Organizasyonu

Yayımlanma tarihi: Mart 1999

Mevcut işletme organizasyonu: 1 Mayıs 2018'den itibaren işletmeyi devralan Hong Kong Mortgage Insurance Company Limited (HKMC Insurance Company).

Ana şirket ilişkisi: HKMC, Hong Kong Mortgage Corporation'ın (Borsa Fonu aracılığıyla Hong Kong Hükümeti'nin tamamına sahip olduğu) bir yan kuruluşudur.

---

Programın Amacı

Vatandaşların ev satın alıp yerleşmesini teşvik etmek (peşinat baskısını azaltmak).
Bankacılık sektörünün istikrarını korumak (yüksek oranlı ipoteklerin risklerini paylaşmak).
Yerel tahvil ve emeklilik planlama piyasalarının gelişimini teşvik etmek.

---

Temel işletme mekanizmaları

İpotek oranının üst sınırı aşıldı:

• Genel banka ipotek oranı Singapur Para Otoritesi'nin düzenlemelerine tabidir (genellikle 'ın altındadır).
• Bu plan kapsamında banka 'e kadar ipotek imkanı sağlayabiliyor (peşinat için sadece 20% gerekiyor);
• Özel durumlar: Aşağıdaki şartları sağlayanlar 'a kadar (10% peşinat) ipotek kredisi alabilirler.

Sigorta kapsamı:

• İpotek sigorta şirketleri banka kredilerinin yüzde 70'inden fazlasını sigortalayarak banka risklerini azaltıyor.

---

İpotek sigortasının kullanımları ve faydaları

1. Daha düşük peşinat gereksinimleri
   Geleneksel krediler genellikle ev alıcılarından ev fiyatının 20-30%'sini peşinat olarak ödemelerini gerektirir, ancak ipotek sigortası aracılığıyla peşinat 5-10%'ye düşürülebilir (belirli oran bölgesel politikalara bağlıdır) ve bu da ev satın alma eşiğini düşürür.
2. Bankaları Riskten Korumak
   Yüksek kredi oranına sahip krediler bankalar açısından daha risklidir. Sigorta, bankaların potansiyel kötü alacak kayıplarını paylaşarak, yüksek kredi oranlarına sahip kredileri onaylamaya daha istekli olmalarını sağlıyor.
3. Gayrimenkul piyasasının dolaşımını teşvik etmek
   Yetersiz peşinat fonuna sahip alıcıların (gençler veya ilk kez ev sahibi olanlar gibi) pazara girmesine ve işlem hacmini artırmasına yardımcı olun.
4. Esnek kredi koşulları
   Bazı planlar, sigorta priminin toplam kredi tutarına dahil edilmesine ve taksitler halinde ödenmesine olanak tanıyarak, ev alıcılarının başlangıçtaki finansal baskısını azaltır.

---

Yaygın ipotek sigortası türleri

1. Hong Kong İpotek Sigortası Programı (HKMC)
   Hong Kong Mortgage Corporation (HKMC) tarafından sağlanan bu kredi, bir ev satın almak için minimum 10% peşinat ödenmesine (10 milyon HK$'ın altındaki mülkler için geçerlidir) olanak tanır ve maksimum kredi tutarı 90%'ye kadar çıkabilir.
2. Amerika Birleşik Devletleri'nde PMI (Özel İpotek Sigortası)
   20%'den düşük peşinatlı konvansiyonel kredilerde geçerli olan prim, kredi bakiyesi konut fiyatının 78%'sine düşene kadar borçlu tarafından ödenir ve iptal edilebilir.
3. Kanada'da CMHC Sigortası
   Devlet kurumlarının sağladığı imkanlarla 5% gibi düşük bir peşinatla ev satın alabilirsiniz ancak bunun için tek seferlik veya taksitli sigorta primi ödemeniz gerekiyor.

---

Ücretler ve masraflar

• Prim hesaplaması: Genellikle kredi tutarının bir yüzdesi olarak tahsil edilir (örn. 1-5%) ve kredi tutarı ve geri ödeme süresi gibi faktörlerden etkilenir.
• Ödeme şekli: Tek seferde veya taksitli (aylık taksit tutarına dahil) olarak bölünebilir.
• Vazgeçme mekanizması: Bazı bölgeler (örneğin ABD'deki PMI) konut fiyatlarının artması veya kredi bakiyelerinin azalması sonrasında sigortanın iptal edilmesine izin verir.

---

Önlemler

1. Uzun vadeli maliyet artışları
   Prim, kredinin toplam maliyetini artıracaktır ve ek masraflarla daha düşük peşinat ödemenin avantajlarını ve dezavantajlarını tartmanız gerekir.
2. Uygunluk Kısıtlamaları
   Genellikle gelir, kredi notu ve mülk türü gerekliliklerini karşılamanız gerekir (örneğin, yalnızca sahibi olunan evler geçerlidir).
3. Bölgesel farklılıklar
   İpotek sigortası poliçeleri farklı ülke veya bölgelerde büyük farklılıklar gösterir, bu nedenle yerel düzenlemeleri ayrıntılı olarak anlamanız gerekir.

---

Başvuru koşulları ve kısıtlamalar

Temel uygulama kapsamı:

• Mülk sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller için geçerlidir ve banka stres testinden geçmesi gerekir.

ipotek için ek koşullar:

Emlak fiyat tavanı:

Mevcut emlak fiyat sınırı 10 milyon HK$'dır (2023 standardı).

Başvuru Sahibinin Nitelikleri:

İpotek verenlerin hiçbiri Hong Kong'da başka bir konut mülküne sahip değildir (ilk kez ev sahibi olma durumu).

Başvuranların maaşlı çalışan kişiler olması gerekmektedir (serbest meslek sahipleri ve düzensiz geliri olanlar hariç).

Maksimum kredi tutarı:

Maksimum kredi tutarı 9 milyon HK$'dır (10 milyon HK$ değerindeki mülkler için geçerlidir).

---

Olası riskler:

• Yüksek kredi tutarlarına sahip ipotekler uzun vadede geri ödeme baskısını artırabileceğinden gelir istikrarınızı dikkatli değerlendirmeniz gerekir.
• Emlak fiyatları düştüğünde negatif öz sermaye riskine karşı dikkatli olun.

SSS