İçindekiler
Hong Kong'da, bir Kat Mülkiyeti Şirketi (KŞ), Bina Yönetimi Tüzüğü (Bölüm 344) uyarınca, tüm kat sahipleri adına bir binanın ortak işlerini yönetmek üzere kurulan yasal bir kuruluştur. Yetki ve görevleri esas olarak ilgili mevzuattan ve varsa mutabakat metninden kaynaklanmaktadır. Şirketin başlıca yetkileri aşağıda özetlenmiştir:
| Güç Kategorisi | Belirli içerik | Hukuki dayanak |
|---|---|---|
| Kamusal Alan Yönetimi | Ortak alanların temizliğini sağlayın, kontrol edin ve yönetin | Madde 14 ve 18 |
| Sigorta ve Finans | Borçlarınızı tahsil etmek için yangın sigortası satın alın | Bölüm 18(2)(d) |
| Yasal İşlem | Tedbir kararı için başvuruda bulunun, yönetim şirketine veya temerrüde düşen malike karşı yasal işlem başlatın | Bölüm 45 ve Ek 10 |
| Randevu ve Denetim | Emlak yönetim şirketi personelini atamak/işten çıkarmak ve çalışmalarını denetlemek | Tüzel kişilik statüsüne dayalı net bir hüküm yok |
1. Binanın ortak alanlarının yönetimi
- Bakım ve onarım:Binanın ortak alanlarının (asansörler, koridorlar, dış duvarlar, çatılar vb.) onarımı, bakımı ve iyileştirilmesinden sorumludur.
- Temizlik ve Güvenlik: Temizlik şirketleri, güvenlik personeli kiralayın ve kamu tesislerinin (otoparklar ve kulüpler gibi) işleyişini yönetin.
- Kuralları belirlemek: Bina yönetimi kurallarını (gürültü kontrolü ve çöp atma gibi) belirleyin ve mal sahipleri ile sakinlerin bunlara uymasını zorunlu kılın.
2. Finansal güç
- Yönetim ücretlerinin tahsilatı:Yönetim ücretleri binanın günlük giderlerini ve yedek akçelerini karşılamak amacıyla maliklerden tahsil edilir.
- Fonların yönetimi：Fonları yönetmek için bir banka hesabı açın, düzenlemelere uygun şekilde finansal kayıtları tutun ve hesapları sahiplerine düzenli olarak yayınlayın.
- Borç Tahsilatı: Yönetim ücretlerini ödemeyen maliklere karşı yasal işlem başlatmak (örneğin, tahsilat için Arazi Mahkemesine başvurmak).
3. Karşılıklı sözleşme senedinin şartlarının uygulanması
- Binanın Karşılıklı Taahhüt Senedi varsa, şirket, Tapu'nun hükümlerini uygulama hakkına sahiptir; örneğin yasadışı yeniden inşayı, kamusal alanların yasadışı işgalini vb. durdurma hakkına sahiptir.
- Gerekli gördüğünüz takdirde mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alabilir veya ilgili malikten tazminat talep edebilirsiniz.
4. Bir mal sahibi toplantısı düzenleyin
- Sahipler toplantısıŞirketin, önemli konuları (büyük onarımlar, yönetim bütçesinde değişiklikler, vb.) görüşmek üzere tüzüğe uygun olarak yıllık genel kurul (AGM) ve olağanüstü genel kurul (EGM) düzenlemesi gerekmektedir.
- Karar verme gücü: Önemli kararlar (yedek fonun kullanılması ve değeri 200.000 HK$'ı aşan projelerin gerçekleştirilmesi gibi) kat maliklerinin toplantısında onaylanmalıdır.
5. Yönetim şirketinin atanması
- Şirket, ihale veya müzakere yoluyla bir gayrimenkul yönetim şirketi atayabilir ve hizmet performansını izleyebilir.
- Yönetim şirketinin sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde şirket sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
6. Yasal işlem hakkı
- Bir şirket kendi adına dava açabilir veya bir davayı savunabilir, örneğin:
- Karşılıklı sözleşme veya yönetim kurallarını ihlal eden kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatmak.
- Üçüncü bir şahsın (örneğin bir müteahhit) ihmali veya sözleşme ihlali nedeniyle açılan dava.
7. Diğer Haklar
- Sigorta satın al:Binanın ortak kullanım alanları için yangın sigortası, üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası vb. yaptırın.
- Şikayetlerin ele alınması:Malikler veya sakinler arasındaki anlaşmazlıkları (su sızıntısı, gürültü sorunları gibi) koordine etmek.
- Uygunluk Denetimi:Binanın hükümet yönetmeliklerine (yangın yönetmelikleri, bina güvenlik standartları gibi) uygun olduğundan emin olun.
8. Kurumsal yetkilerin sınırlandırılması
- Kanunlara ve karşılıklı sözleşmeye uyulmalıdır: Şirket yetkisi dışında hareket edemez ve tüm kararlar Bina Yönetim Tüzüğü ve karşılıklı sözleşmeye uygun olmalıdır.
- Sahibi tarafından denetlenmektedir:
- Kat malikleri, kat malikleri kurulunun kararlarını kat malikleri toplantısı yoluyla veto edebilirler.
- Kat malikleri, şirketin toplantı tutanaklarını ve mali tablolarını inceleyebilirler.
- Şikayet Mekanizması: Eğer malik, OC'nin yetkisini kötüye kullandığına inanıyorsa, İlçe Ofisine, Tapu Mahkemesine veya mahkemeye şikayette bulunabilir.
9. Beklenmeyen detaylar
Beklenmedik bir ayrıntı ise şirket başkanının kanun gereği toplantılara başkanlık etme ve şirketi dışarıya karşı temsil etme yetkisine sahip olmasına rağmen, başkanın bağımsız bir yasal yetkisinin bulunmaması ve kararların kat malikleri genel kurulunda oylanması zorunluluğudur. Bu, önemli hususların yalnızca başkanın kararına dayanılarak yürütülemeyeceği ve bu hükmün ihlalinin, maliklerin yönetime katılımını önemli ölçüde etkileyen hukuki sorumluluğu beraberinde getirebileceği anlamına gelmektedir.
10. Mevcut Durum ve Tartışma
3 Nisan 2025 tarihi itibarıyla Hong Kong'da malikler şirketlerinin yetkileri, yönetim şirketleri ile malikler arasında yetki dağılımı gibi konularda zaman zaman tartışmalara yol açmaktadır. Bazı sahipler, yönetim şirketlerinin çok fazla güce sahip olduğuna ve şirketlerin bunları etkili bir şekilde denetlemesinin zor olduğuna inanıyor ve yasama organı kurmanın bu sorunu çözmenin etkili bir yolu olduğu düşünülüyor. Ancak, kuruluş prosedürleri karmaşıktır ve mal sahiplerinden yüksek düzeyde katılım gerektirir, bu da bazı binaların başarılı bir şekilde OC kuramamasına neden olur.
11. Yaygın anlaşmazlıklar ve çözümleri
- Güç kötüye kullanımı:Örneğin, şirket kat malikleri kurulunun onayı olmaksızın pahalı projeler yürütüyorsa, kat malikleri olağanüstü toplantı talep edebilir veya yargısal inceleme talebinde bulunabilirler.
- Finansal opaklık:Malikler, şirketten hesap isteme hakkına sahiptir ve gerektiğinde İlçe Müdürlüğüne bildirimde bulunurlar.
- Yönetim anlaşmazlıkları:Şirket ile yönetim şirketi arasında bir uyuşmazlık çıkması halinde hukuki yardım alabilecekleri gibi, arabuluculuk yoluyla da konuyu çözebilirler.
Belirli bir anlaşmazlık varsa, bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir veyaİçişleri Bakanlığıile ilgili"Bina Yönetimi İrtibat Ekibi"Yardım isteyin.
