İçindekiler
Hong Kong'da ev sahipleri, kiracıların kira ödemediği, kira sözleşmesinin şartlarını ihlal ettiği, hatta "kira zorbası" haline geldiği durumlarla karşılaşabiliyor. Mülk sahipleri kendi hak ve çıkarlarını korumak için, kira sözleşmesini feshetmek, mülkü geri almak ve ödenmemiş kirayı tahsil etmek için yasal kanallar aracılığıyla Arazi Mahkemesi'ne başvurarak geri alma emri alabilirler. Bu makalede, mülk geri alma prosedürünün adımları, gereken süre, kiracı itiraz olasılığı ve ayrıca kalan eşyalar ve özel durumlar (kiracı tarafından ani geri ödeme gibi) ile nasıl başa çıkılacağı ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
1. Sahiplerin mülklerini geri almalarına ilişkin yasal dayanak ve prosedürlere genel bakış
Hong Kong Ev Sahibi ve Kiracı (Birleştirme) Tüzüğü'ne (Bölüm 7) göre, kiracı kira bedelini vadesinden itibaren 15 gün içinde ödemezse, ev sahibi kira sözleşmesini feshetme ve mülkü geri alma hakkına sahiptir. Ayrıca, kira sözleşmesinde “Fesih Maddesi” varsa, kiracı sözleşmeyi ihlal ettiğinde (örneğin kirayı ödemediğinde) ev sahibi geri alma prosedürünü başlatabilir. Ancak ev sahipleri yasal prosedürleri takip etmeli ve izinsiz kilitleri değiştiremez veya kiracıyı tahliye edemez, aksi takdirde yasayı ihlal etmiş sayılırlar.
Mülkiyet geri alma süreci temel olarak üç aşamaya ayrılır:
- Toprak Mahkemesine başvuruda bulunma;
- Karar başvurusu;
- Tapu sicilinin icrası.
Tüm süreç en fazla üç ay sürebilir, ancak kesin süre, davanın karmaşıklığına (örneğin kiracının itiraz edip etmemesi) bağlı olarak değişir. Aşağıda her adım tek tek analiz edilmektedir.
2. Mülkiyet toplama prosedürünün ayrıntılı açıklaması
1. Toprak Mahkemesine başvuruda bulunun
- Adım İçeriği:
- Ev sahibinin kira sözleşmesinin damgalı bir kopyasını, kira borcunun kanıtı olan belgeleri (ödeme kayıtları veya bildirimler gibi) vb. hazırlaması gerekir.Arazi MahkemesiHaciz başvurusunda bulunun.
- Başvuru yapıldıktan sonra ev sahibi, başvuru bildiriminin bir örneğini kiracıya tebliğ etmek zorundadır. Bunlar şunları içerir:
- Bildirimi kiracının adresine postayla gönderin;
- Kira borcu olan dairenin kapısına üç gün üst üste ilan asın.
- Hizmet tamamlandıktan sonra ev sahibi, kiracının uygun şekilde bilgilendirildiğini ispatlamak amacıyla birkaç gün içinde Tapu Mahkemesine giderek yemin etmelidir.
- Gerekli zaman: Belge hazırlama ve teslimat verimliliğine bağlı olarak yaklaşık 1 ila 2 hafta.
- Önlemler: Kiracının dairede bulunmaması veya tebligatı almayı reddetmesi halinde, tebligatın üç gün üst üste yapılması zorunluluğu yasal tebligat kanıtı olarak kullanılabilir.
2. Karar başvurusu
- Adım İçeriği:
- Kiracıların, Başvuru Bildirimi'ni aldıkları tarihten itibaren yedi gün içinde itirazda bulunmaları gerekmektedir. Herhangi bir itiraz olmazsa, malik doğrudan Tapu Mahkemesine karar için başvuruda bulunabilir ve karar genellikle 2-3 gün içinde verilir.
- Kiracı itiraz ederse dava duruşmaya taşınır. Duruşma düzenlenmesi, mahkeme takvimine ve davanın karmaşıklığına bağlı olarak yaklaşık 2 hafta ile 1 ay arasında sürmektedir.
- Gerekli zaman:
- İtiraz yok: 2-3 gün kadar;
- Muhalefet var: Yarım aydan bir aya kadar.
- Vaka Çalışması: Kiracı itiraz için yalnızca basit gerekçeler sunarsa (örneğin, "ev sahibi yeterli bildirimde bulunmadı") ancak mahkemeye gelmezse, mahkeme büyük olasılıkla itirazı reddedecek ve doğrudan ev sahibi lehine karar verecektir.
3. Mülkiyet emrinin icrası
- Adım İçeriği:
- Karar alındıktan sonra malikin, icra memuru tarafından icra edilecek olan bir Tahliye Emri için başvuruda bulunması gerekir.
- İcra memuru, üniteyi geri almak ve yerinde bulunan eşyaların envanterini çıkarmak için bir ziyaret ayarlayacaktır.
- Gerekli zaman: İcra memurunun programına ve bölgedeki iş yoğunluğuna bağlı olarak 1 ila 2 ay.
- Önlemler:İcra memurunun davayı yürütmesi sırasında, malikin daireye kendi başına girme veya eşya taşıma hakkı yoktur ve tüm süreç mahkeme personeli tarafından yürütülmelidir.
Toplam zaman tahmini
- En hızlı vaka: Eğer kiracı itiraz etmezse ve icra memuru da davayı sorunsuz bir şekilde planlarsa, tüm süreç yaklaşık 3 ay sürecektir.
- Gecikme: Kiracının birden fazla itiraz etmesi veya mahkemenin veya icra memurunun meşgul olması halinde bu süre 6 ay veya daha uzun süreye kadar uzatılabilir.
3. Kira Borçlarının Tahsilinde Zaman Sorunu
Yasa gereği bekleme süresi
buna göre"Ev Sahibi ve Kiracı (Birleştirme) Tüzüğü"Kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece, ev sahibi kiracı 15 gün boyunca kira borcunu ödememişse kira sözleşmesini haciz etmek için işlem başlatabilir. Bu, kanun tarafından ima edilen bir sözleşmedir ve ek kanıt gerektirmez. Ancak, kira borçlarının gerçek tahsilatı belirli koşullara bağlıdır:
- Doğrudan müzakere edilmesi halinde, mal sahibi 7 veya 14 günlük bir ek süre belirleyebilir;
- Yasal yollara başvurmanız halinde 15'inci günden itibaren Tapu Mahkemesi'ne başvurmanız gerekecektir.
Pratik öneriler
Ev sahibi, kira ödeme süresinin başlangıcında yazılı ihbarda bulunmalı ve delilleri saklamalıdır. Kiracı hala ödeme yapmamışsa, gecikmelerden kaynaklanan zararların önlenmesi amacıyla 15'inci günden sonra da haciz işlemi başlatılabilir.
IV. Haciz memurunun mülkü ele geçirmesinden sonra geride bırakılan eşyaların elden çıkarılması
Envanter ve Kayıt
İcra memuruTeslim günü ünitedeki tüm malzemeler tek tek sayılarak envanter formuna işlenecektir. Bu liste, eşyaların kime ait olduğuna (kiracı veya malik) dair bir ayrım yapmaz ve yalnızca sitenin durumunu yansıtır.
Öğe işleme yöntemi
- Değerli eşyalar:
- Maliki, Satış Emri için Tapu Mahkemesine başvurabilir.
- Başvurunuz onaylandıktan sonra, kira borcunuzu karşılamak için listede yer alan eşyaları satabilmeniz için 7 iş günü beklemeniz gerekecektir.
- Değersiz eşyalar(eski mobilyalar, giysiler gibi):
- Sahibinin "Bertaraf Emri" için başvuruda bulunması gerekmektedir.
- Ayrıca yasal olarak imha edebilmeniz için 7 iş günü beklemeniz gerekiyor.
- Yasal riskler: Ev sahibi, mahkeme kararı olmaksızın taşınmazı elden çıkarırsa kiracı, ev sahibini sorumlu tutmak için hukuki dava açabilir.
telkin
Ev sahibi, hukuki uyuşmazlıkların yaşanmaması için icra memuru listesini düzenli bir şekilde tutmalı ve mahkeme prosedürlerine harfiyen uymalıdır.
5. Kiracı aniden kirayı öderse ne yapılmalı?
Hukuki dayanak
Yüksek Mahkeme Tüzüğü'nün (Bölüm 4) 21F maddesi uyarınca, kira sözleşmesi sırasında ilk kez kira ödemede temerrüde düşen bir kiracı, "Kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin muafiyet” (Müsadereden Kurtulma). Onaylanırsa, mahkeme kiracıya ödenmemiş kirayı ve ev sahibinin yasal ücretlerini ödemesi için bir süre verecektir. Ayrıntılar aşağıdaki gibidir:
- Muafiyet Süresi: Başvurunun görüşülmesi sırasında veya tahliye kararının verilmesinden sonra belirlenebilir.
- Etki: Kiracı, süresi içinde borcun tamamını öderse, kira sözleşmesi "yeniden canlandırılacak" ve orijinal şartlara geri dönülecek ve ev sahibi, taşınmazı geri alamayacaktır.
- sınır:Bu muafiyet yalnızca ilk kira borcu için geçerlidir. Bir kiracı kirayı defalarca ödemezse, mahkeme genellikle geçerli bir neden olmadığı sürece (örneğin maddi sıkıntı ve kanıt) bunu onaylamaz.
Vaka senaryosu
Diyelim ki ev sahibi bir mahkeme kararı elde etti ancak icra memuru henüz taşınmazı teslim almadı ve kiracı aniden borcunu ödedi ve yardım için başvuruda bulundu. Mahkemenin onaylaması halinde geri alma işlemi sona erdirilecek ve kira sözleşmesi yürürlükte kalacak. Bu durum ev sahibi açısından olumsuz bir durum olsa da kiracıyı korumaya yönelik hukuki bir mekanizmadır.
Başa çıkma stratejileri
- Ev sahipleri, kira sözleşmelerine katı maddeler koyabilirler (örneğin, hoşgörü hakkını açıkça kaldırmak gibi), ancak yasal düzenlemelere uymaları gerekir.
- Bir kiracı yardım başvurusunda bulunursa, ev sahibi onun uygunluğunu çürütmek için delil (örneğin, birden fazla kira borcu kaydı) hazırlamalıdır.
6. Kiracıların geri alma işlemine itiraz etmelerinin yaygın durumları ve çözümleri
Muhalefet davası analizi
- İtiraz yok:Kiracı itiraz edip mahkemeye gelmezse mahkeme çoğu zaman ev sahibi lehine karar verir.
- Sahte nedenler: "Kredi ödendi" iddiası varsa ve buna dair bir kanıt yoksa itiraz genellikle reddedilir.
- Birçok itiraz: Yukarıdaki olayda olduğu gibi kiracı, dayanak göstermeden defalarca itiraz etmiş ve davanın açılmasını geciktirmiştir.
Sahipleri şunları yapmalıdır:
- Kanıtları koruyun: Kira kayıtları, ihtarnameler, haberleşme kayıtları vb. mahkemede esas alınabilir.
- Profesyonel yardım alın:Centaline Surveyors gibi kuruluşlar hukuki danışmanlık ve acentelik hizmetleri sağlayabilir.
- Zihinsel Hazırlık: Tekrarlanan itirazlar zaman maliyetini artırabilir ve iş sahiplerinin sabırla yanıt vermesi gerekir.
Yedinci. Özet ve Öneriler
Programın avantajları ve zorlukları
- Avantajları：Hong Kong yasası, mülk sahiplerine mülklerini geri almaları ve mülkiyet haklarını korumaları için net bir yol sağlıyor.
- meydan okumak:Kiracı itirazları, mülkün kullanımı ve özel durumlar (örneğin tazminat) süreci uzatabilir ve maliyetleri artırabilir.
Pratik öneriler
- Önlem almak anahtardır: Kira sözleşmesi imzalarken şartları açıkça belirtin ve iyi kredi notuna sahip kiracıları inceleyin.
- Erken davranın: Kira gecikmelerinin erken safhasında uyarılarda bulunun ve gerektiğinde derhal yasal işlem başlatın.
- Profesyonel Destek: Karmaşık davaları ele almak için bir avukata veya emlak yönetim ekibine güvenin.
Hong Kong'da kira uyuşmazlıklarının çözümü, her iki tarafın hak ve çıkarlarının dengelenmesini gerektirir. Ev sahipleri sorunun etkin bir şekilde çözülebilmesi için yasalara uygun hareket ederken sabırlı ve stratejik davranmalıdır.
Daha fazla bilgi için:
