İçindekiler
Po Zai yine çılgınca davranıyor, mağaza kralı "Deng Cheng Bo"nun oğlu, Lai Chi Kok'taki en son otel olan Sun Yat-sen Oteli satışa sunulacak. 31 Mayıs'taki açılışının hemen ardından!
Otel zengininin hayali suya düştü
"Xu Yi Ya Jie", "Yue Pin", "Xu Yi", "Po Xuan" - sıcak bir atmosfere sahip bu marka isimleri bir zamanlar "Mağaza Kralı'nın Oğlu" Deng Yaosheng'in (Bo Zai) iddialı otel imparatorluğunun planının bir parçasıydı. Babası Deng Chengbo (Bo Amca), hükümetin endüstriyel binaları canlandırma politikasını başlattığı 2010 yılı gibi erken bir tarihte bir iş fırsatının kokusunu almıştı. Tsuen Wan, Kwai Chung, Tuen Mun, Yuen Long, Kwun Tong ve Mong Kok gibi sanayi bölgelerinde çok sayıda endüstriyel binayı kısa sürede satın alarak bunları otele dönüştürmeyi planladı ve o dönem patlama yaşayan serbest seyahat pazarını hedefleyerek servet kazanmayı umdu. Deng ailesi, sadece 7 yılda 14 oteli tamamladı veya inşası devam ediyor, toplam yatırımın 15 milyar yuana ulaştığı tahmin ediliyor.
Ancak Bo Zai'nin büyük fikirleri olmasına rağmen, pratik otel işletme deneyimi yoktu. Otelcilik sektöründe büyük ses getirmeyi amaçlayarak kısa sürede "TANG'S LIVING GROUP"u kurdu. Ne yazık ki kader bize oyun oynadı. 2019 yılında COVID-19 salgınının patlak vermesiyle birlikte küresel turizm sektörü büyük bir darbe aldı ve en çok etkilenen sektör otel sektörü oldu. Dört ve beş yıldızlı oteller sıkıntıya girince, Bozai'nin sanayi bölgesindeki otelinin bakımı daha da zorlaştı ve ayakta kalabilmek için fiyatlarını büyük ölçüde düşürmek zorunda kaldı. Oda fiyatları bir ara gecelik 200 yuanın üzerine çıkarak neredeyse yarı yarıya düştü.
Endüstriyel bina varyasyonları: Politika temettüleri altında sermaye karnavalı
Ekim 2009'da dönemin Kalkınma Bakanı Carrie Lam, "Endüstriyel Bina Canlandırma Planı"nın başlatıldığını duyurdu. Bu plan, mal sahiplerinin arazi primi ödemeden tüm endüstriyel binaları endüstriyel olmayan amaçlar için dönüştürmelerine olanak sağlıyordu. Bu politikanın ardındaki ekonomik mantık açıktır: Hong Kong'un sanayisi kuzeye doğru hareket ettikten sonra, Hong Kong'daki 1.400'den fazla endüstriyel binanın ortalama boşluk oranı 9,8%'ye ulaşırken, turizm sektörü yıllık ortalama 15% büyüme oranıyla patlama yaşıyor. Değerlendirme ve Kıymet Takdir Dairesi verilerine göre, Tsuen Wan Endüstri Bölgesi'ndeki arsa bedeli o dönemde aynı bölgedeki ticari arsanın sadece 18%'siydi ve dönüşüm bedeli yeni inşa edilen mülklerin bedelinden 40% daha düşüktü.
Emlak sektöründe deneyimli olan Deng Chengbo, hemen "Endüstriyel Bina Avcısı" planını hayata geçirdi. Satın alma ekibi "Üç Hızlı Strateji"yi benimsedi: hızlı durum tespiti, hızlı teslimat ve hızlı değişiklik. Tang ailesi, 2010-2012 yılları arasında toplam alanı 2 milyon metrekareyi aşan 18 adet endüstriyel bina satın alımını yıldırım hızıyla tamamladı. Bunların en önemlisi, sözleşmenin imzalanmasından yenileme planının onaylanmasına kadar sadece 117 gün süren ve o dönem sektörde rekor kıran Wang Lung Caddesi, Tsuen Wan'daki 32 numaralı projeydi.
Marka matrisinin ardındaki hassas hesaplamalar
Tang Yiu Sing, İngiltere'de otel yöneticiliği alanında aldığı lisans eğitimini tamamladıktan sonra 2013 yılında Hong Kong'a dönerek aile şirketine yeni fikirler kattı. Bağımsız gezginlerin tüketici psikolojisi konusunda oldukça bilgili olan marka, otel markalarını dört ana konumlandırmaya ayırıyor: "Xuyi Yajie" akıllı teknoloji deneyimine odaklanıyor, "Yuepin" kültürel ve yaratıcı tasarıma vurgu yapıyor, "Xuyi" iş odaklı minimalist bir rota izliyor ve "Poxuan" ise hafif lüks bir butik olarak konumlandırılıyor. Bu farklılaşma stratejisi, o dönemde oldukça homojenleşmiş olan üç ve dört yıldızlı otel pazarında bir atılım niteliğindeydi.
Marka isimleri ise daha da gizemli: Dört markanın isimlerinde bulunan vuruşların toplam sayısı 36'dır ve bu da Feng Shui'nin "altı altı sonsuzdur" anlamına gelmesiyle örtüşmektedir; İngilizce isimlerde "Ease Hotel", "Pentahotel" ve diğer orijinal kombinasyonlar gibi yaygın kelimelerden kasıtlı olarak kaçınılmıştır; bu, yalnızca küresel marka tescilinin kolaylığını sağlamakla kalmaz, aynı zamanda markanın benzersizliğini de güçlendirir. Sektör uzmanlarına göre, markanın planlanmasının maliyeti sadece 20 milyon Hong Kong dolarından fazlaydı ve feng shui ustaları ve dilbilimcilerden oluşan disiplinler arası bir ekip çalıştırıldı.
Sermaye kaldıracı altında hızlı genişleme
Şirketler Sicili'ndeki bilgilere bakıldığında Deng otel imparatorluğunun sermaye işleyişinin ders kitabı düzeyinde olduğu görülüyor. Örnek olarak 2015 yılında satın alınan Kwun Tong, Hung To Yolu 82 numaradaki projeyi ele alalım: Şirket, mülkü ilk önce offshore şirketi aracılığıyla satın aldı, ardından inşaat finansmanı yoluyla yenileme fonu elde etti ve otel faaliyete geçtikten hemen sonra varlık menkul kıymetleştirmesi gerçekleştirdi. "Satın alma-yenileme-finansman-yeniden yatırım" şeklinde ilerleyen bu model, Deng ailesinin 14 otelin toplam değerlemesini 7 yılda 23 milyar Hong Kong dolarına çıkarmasını sağladı.
Ancak hızlı büyümenin gizli riskleri de var. Singapur Para Otoritesi’nin 2017 stres testi raporuna göre, otel sektörünün ortalama borç oranı 65% uyarı sınırına ulaşırken, Deng’in bazı projelerinin finansman oranı ise 85% gibi yüksek bir seviyede bulunuyor. Finans uzmanları, varlık değerlemesine aşırı bağımlı olan bu modelin, riskleri dengelemek için ortalama yıllık konut fiyat artış hızının %8%'nin üzerinde tutulması gerektiğini, bunun da sonraki piyasa eğilimlerinin tam tersi olduğunu belirtti.
Zamanın çarkı altında kırılgan bir krallık
2015 yılı önemli bir dönüm noktası oldu. Serbest seyahat politikasının ayarlanması anakara turist sayısında ilk negatif büyümeye yol açtı. Aynı yıl yaşanan "paralel ticaret karşıtı" hareket Hong Kong'un turizm imajına daha da zarar verdi. Turizm Geliştirme Kurulu verilerine göre, 2014-2016 yılları arasında üç ve dört yıldızlı otellerin ortalama oda fiyatı 28% düşerken, doluluk oranı ise 70% olan yaşam-memat sınırının altına düştü. Deng ailesine bağlı, benzer konumlanmadaki dört büyük marka arasında kıyasıya bir rekabet yaşanırken, Yuen Long Xuyi Oteli'nde de aynı gruptaki markaların müşteri kapmak için rekabet ettiği absürt bir durumla karşılaşıldı.
Daha da kötüsü, 2019'daki toplumsal hareket ile 2020'deki salgın birbirini takip etti. Uzun dönem kiralama hizmetlerine odaklanan Parkview Hotel'i örnek olarak ele aldığımızda, aylık kiracı oranı zirve dönemindeki 45%'den 8%'ye düştü ve ortalama günlük oda ücreti 1.200 HK$'dan 580 HK$'a düştü. Bu dönemde Deng ailesinin toplam borcu 10 milyar doları aşmıştı. Sadece DBS Bank'tan alınan 2,3 milyar dolarlık kredi için aylık faiz gideri 15 milyon Hong Kong doları oldu.
Endüstriyel estetik ile gerçek ikilem arasındaki çarpışma
Deng’s Hotel’in mekânsal tasarımına bakıldığında, endüstriyel miras ile modern estetiğin çarpışması her yerde görülebiliyor. Mimarlar, orijinal endüstriyel binanın beton yapısını, yük kaydıraklarını ve diğer unsurlarını ustaca bir tasarım diline dönüştürdüler: Tsuen Wan COZI Oteli'nin yüksek atriumunda vinç yolu korundu ve konuk odalarındaki açık borular bakır kaplamalarla kaplanarak benzersiz bir endüstriyel tarz dekorasyonu yaratıldı. Bu yenileme konsepti 2016 Asya Pasifik Bina Yenileme Ödülü'nü kazandı.
Ancak pratikte yavaş yavaş aksaklıklar ortaya çıkmaya başladı: Endüstriyel binaların çoğunda sadece iki asansör bulunuyor ve bu da otelin yolcu akışını karşılamakta zorluk çekiyor; 8m×8m'lik standart sütun ızgarası misafir odalarının yerleşimini sınırlandırıyor; yangın güvenliği gereklilikleri daha da katıdır. İmar Dairesi kayıtlarına göre, Deng'in üç projesi, standart altı kaçış yolu tasarımı nedeniyle açılışlarını 18 aydan fazla geciktirmek zorunda kaldı ve bu da 280 milyon HK$'dan fazla beklenen gelirin doğrudan kaybına yol açtı.
Gayrimenkul ailelerinin miras ikilemi
Bu iş deneyinin arkasında, Hong Kong'un gayrimenkul zenginlerinin dönüşüm sürecinde karşı karşıya kaldıkları mevcut ikilem yatıyor. Dergimize verdiği özel röportajda Deng Yaosheng, "Bizim neslimiz ip üstünde yürümeye mahkûm - hem ebeveynlerimizin varlıklarını sürdürmeli hem de yeni değerler yaratmalıyız." dedi. 2017 yılında akıllı otel sistemini hayata geçiren otel, misafir odalarını yüz tanıma özellikli kapı kilitleri ve yapay zekalı uşaklar gibi teknolojik unsurlarla donatıyor. Ancak bakım maliyetlerinin yüksek olması teknolojik avantajların kâra dönüştürülmesini zorlaştırıyor.
Daha derin çelişki ise operasyonel felsefede yatıyor: Bo Amca "nakit akışının kral" olduğunu savunuyor ve yüksek bir ciro oranını savunuyor; Bo Zai ise "marka primi"ni savunuyor ve uzun vadeli gelişime yatırım yapılmasında ısrar ediyor. Bu kuşaklar arası çatışma 2018 yılında zirveye ulaştı ve Bo Zai'nin günlük yönetimden çekilmesiyle son buldu. Konuya yakın kaynaklar, baba ve oğul arasında Kwun Tong projesinde paylaşımlı ofis alanı yapılıp yapılmayacağı konusunda hararetli bir tartışma yaşandığını ortaya koydu. İki yıldan fazla süre atıl kalan alan, mini depoya dönüştürülmek zorunda kaldı.
Zamanın aynası ve geleceğe ilham
Deng davası, Hong Kong'un ekonomik dönüşümüne ilişkin çok sayıda bakış açısı sunuyor. Politeknik Üniversitesi Emlak Bölümü'nden Profesör Wong Wai-hung, "Endüstriyel yapıların canlandırılması basit bir mekansal dönüşüm olmamalı, aynı zamanda endüstriyel politikaların eş zamanlı olarak yükseltilmesiyle koordine edilmelidir" dedi. Araştırmaları, aynı dönemde başarıyla dönüştürülen endüstriyel yapı projelerinin çoğunlukla belirli endüstriyel kümelere odaklandığını gösteriyor; örneğin Kwun Tong'daki Tasarım Komünü ve Fo Tan'daki Sanat Köyü gibi.
Kentsel araştırmacı Chan Wan-ying sosyal maliyetlere odaklanıyor: "Otele dönüştürülen çok sayıda endüstriyel bina, çevredeki bölgelerde yaşayan insanların fiyatlarını artırdı. Tsuen Wan'ın endüstriyel bölgesindeki bir çay restoranında sabit bir yemeğin fiyatı üç yılda 47% arttı ve bu da orijinal küçük ve orta ölçekli işletmeleri geri çekilmeye zorladı." Bu "soylulaştırma" olgusunun yol açtığı toplumsal çatışmalar Sham Shui Po, To Kwa Wan ve diğer yerlerde tekrarlandı.
Sonuç: Neon Işıklar Altında Tamamlanmamış Hayaller
2021 yılının mayıs ayında Bo Amca vefat etti ve ailesi büyük ölçekte mülk satmaya başlayarak 10 milyar yuandan fazla para kazandı. Bu satış dalgasında Wan Chai'deki Asakusa Oteli yaklaşık 17 milyon HK$'lık bir defter kaybıyla satıldı. Daha sonra Ting Lan Court, Mong Kok Hotel ve Jordan Paris Hotel de sırasıyla 260 milyon yuan, 370 milyon yuan ve 20 milyon yuan zararla düşük fiyattan satıldı. Otel kralı olma hayali, salgının etkisiyle yerle bir oldu.
Dev gemilerin çağında hayatta kalmanın yolu yüksek kuleler inşa etmek değil, derin kökler salmaktır. Bu hikaye sadece bir iş imparatorluğunun yükseliş ve düşüşünün tarihi değil, aynı zamanda değişen zamanların da bir özeti. İddialı genişlemeden çaresiz daralmaya, Deng ailesinin otel hayali, gerçekliğin acımasız darbesine karşı koyamadı.
