İçindekiler
Bölüm 1: İnşaat Tapuları: Emlak Değerinin Görünmez Koruyucusu
Tapu senetleri, mülkiyet haklarının kaderini kaydeden bir "şifre" gibi Hong Kong emlak piyasasının can damarıdır. Arazi Kayıt Yönetmeliği'ne (Bölüm 128) göre, yalnızca tapunun yasal temeli değil aynı zamanda mülkiyet işlemleri için bir pasaporttur. Bir yapı senedinin temel işlevleri üçtür:
- Mülkiyet haklarının kesin kanıtı：Sahipliğin açık olduğundan emin olmak için satış sözleşmelerini, devirleri, ipotek senetlerini ve diğer belgeleri kapsar.
- Ticaret Yüzükleri：Tüm transferlerin, ek ipoteklerin ve ipoteklerin kaldırılmasının tam kaydını tutun.
- Mahkeme Kalkanı: Mülkiyet uyuşmazlıklarında davayı kazanmada en önemli delildir.
"Mülkiyet senedi, mülkiyet hakları zincirinin can damarıdır. Bir halka koparsa, çökebilir." Tapu Mahkemesi'nin son yıllardaki verileri, 68%'nin mülkiyet hakkı uyuşmazlıklarının tapu senedindeki eksikliklerden kaynaklandığını ortaya koydu. Elinizdeki tapu senedi gerçekten servetinizi koruyabilir mi?
Bölüm 2 Tapusuz mülkler piyasasının gerçeği: İndirimlerin ardındaki acı dersler
Tapusuz gayrimenkullerin piyasa gerçekliği şok edici. 2023 yılı verilerine göre, söz konusu gayrimenkullerin işlem fiyatı ortalama -40% oranında iskonto ediliyor, bu durum kaliteli konut sitelerinin değerini bile aşağı çekiyor. Aşağıdaki durumlar düşündürücüdür:
- Taikoo Shing Lotus Konağı Trajedisi:Düşük katlı üç yatak odalı daire, sahibinin ortadan kaybolması ve tapunun kaybolması nedeniyle Nisan 2023'te 10,8 milyon HK$'a (fit kare başına 11.714 HK$) satıldı. Bu, bankanın HK$16,6 milyonluk değerlemesinden 351.000 HK$ daha düşük olup, son beş yılın en büyük indirimi olarak kayıtlara geçti.
- Sham Shui Po'nun Apartman Binalarının Trajedisi: 2022 yılında 1968 tarihli tapu devri olmaması nedeniyle 45% tahmini bedelle bir daire satılmış olup, alıcı tam ödeme yaparak pazara girmiştir.
- Yuen Long Köy Evi Rahatsızlığı:Mal sahibi kat mülkiyeti tapusunu kaybetti, işlem başarısız oldu ve 800.000 dolar depozito ve avukatlık ücreti kaybetti.
Daha da şaşırtıcı olanı ise, Derecelendirme ve Değerleme Dairesi'nin istatistiklerine göre, tapusuz gayrimenkul işlemlerinin sayısı 2020'den 2023'e 142% arttı. Konut fiyatlarının yüksek olduğu bir dönemde, tapusu olmayan gayrimenkuller bir fırsat mı yoksa bir tuzak mı?
Bölüm 3 Tapusuz binaların dört büyük riskinin tam analizi
Risk 1: İpoteğe giden yolda engeller
Tapusu olmayan ev satın alanların en büyük sıkıntısı finansman sıkıntısı. Bankalar ipotek onayı verirken gayrimenkul tapularının incelenmesini şart koşuyorlar ve HSBC ve Bank of China gibi devler bu konuda çok acımasızlar. Belgelerin eksik olması durumunda Tapu Sigortası yaptırılarak durum düzeltilebilir ancak prim tutarı gayrimenkul bedelinin %0,5-1% kadar yüksek olabilir. Daha da vahimi, tapusuz gayrimenkullerin büyük çoğunluğunun sadece finans şirketlerine yönlendirilebilmesi ve kredi koşullarının da şu şekilde olması:
| Kurum Türü | En yüksek puan | Yıllık faiz oranı aralığı | İşlem Ücretleri |
|---|---|---|---|
| banka | Reddedilme | – | – |
| Lisanslı Finansal | 50% | 8-12% | 2-3% |
| Özel kredilendirme | 30% | 18-36% | 5%+ |
| Bir birim için iki kat faiz ödemeye razı mısınız? |
Risk 2: Yeniden satışın dipsiz kuyusu
Tapusuz gayrimenkullerin piyasa likiditesi tam bir kabus. Normal bir gayrimenkulün satışı ortalama 42 gün sürerken, tapusu olmayan bir gayrimenkulün satışı 189 gün sürüyor. Alıcı, sözleşmeyi imzaladıktan sonra tapu belgesinin eksik olduğunu tespit ederse, sözleşmeyi feshederek Yanlış Beyan Yönetmeliği uyarınca tazminat talep edebilir; başarı oranı 73%'ye kadar çıkabilir. Emlakçı gerçeği açıklamazsa lisansı iptal edilebilir. Böyle bir mülke yatırım yapmaya cesaret edebilir misiniz?
Risk 3: Değer İndirim Kara Delik
- İndirim marjı formülü:
Gerçek işlem fiyatı = piyasa değerlemesi × (1 – risk faktörü)
Risk faktörü = (eksik dosya sayısı/toplam dosya sayısı) × piyasa düzeltme parametresi
- Profesyonel Değerleme Farkları:
- Arazi ölçümcülerinin değerlemeleri genellikle bankaların değerlemelerinden daha muhafazakardır15-20%
- "Zaman değeri amortismanına" özellikle dikkat edin: Yeniden satışta her bir yıllık gecikmede değer %5-8% oranında düşecektir
Risk 4: Mülkiyet hakları krizinin zincirleme bombası
Tapusu olmayan mülklerle ilgili birçok risk bulunmaktadır:
- İşleme alınmayacak: Miras Bırakmayanların Mirasları Tüzüğü'ne tabidir.
- Olumsuz mülkiyet:Zamanaşımı Yönetmeliğinde öngörülen 12 yıllık kesintisiz çalışma şartına uyulması gerekmektedir.
- Şirket Tasfiyesi:Varlıkların geri kazanım süresi 60 yıla kadar çıkabilmektedir.
- Yasal geriye dönük süre:
- Tapu talepleri için genel zamanaşımı süresi: 12 yıl
- Devlet arazisi talebinde zamanaşımı süresi: 60 yıl
Tapuda kaydı yoksa tapunun yenilenmesi ihtimali de yok, olası davalar ise görünmez bir bomba. Ucuzluğun ardında ne kadar büyük bir tuzak gizli?
Daha fazla bilgi için:
