İçindekiler
Aşırı değerli mülklerin listesi
| sebep | betimlemek | örnek |
|---|---|---|
| Psikolojik faktörler | Duygusallık ve iyimserlik spekülatif alımları yönlendiriyor | Tayvan 2020 Hsinchu "Kırmızı Bilet Spekülasyonu" |
| Kredi genişlemesi ve düşük faiz oranları | Kolay kredi fiyatları yükseltiyor ve daha sonraki faiz artışları bunu düzeltiyor | Avustralya'daki konut fiyatları salgın sırasında yüksekti ancak daha sonra düştü |
| Hükümet Politikası | Talebi artırmak için vergi teşvikleri veya muafiyetleri | Hong Kong 2024'te damga vergisini kaldıracak |
| Arz ve talep dengesizliği | Sıkı arz ve güçlü talep fiyatları yükseltiyor | Hong Kong kiralarının 2024'te 1,6% artacağı öngörülüyor, yetenek tanıtım planı |
| Tarihsel Fiyat Büyümesi | Geçmişteki dalgalanmalar ivme yaratıyor, balon riskini artırıyor | Çin'in doğu eyaletlerinde çöküş riski yüksek |
Hamle sayısı
- Daha yüksek satış fiyatları ve sermaye kazançları
Aşırı değerleme, sahiplerinin mülklerini zirvedeyken satmalarına ve önemli sermaye kazançları elde etmelerine olanak tanır. Örneğin Hong Kong'daki konut fiyatları Eylül 2021'de zirveye ulaştı ve yatırımcı sahipleri konutlarını kârla satarak zenginlik duygularını artırabiliyorlar. - Daha iyi kredi koşulları
Bankalar genellikle giriş maliyetlerini azaltmak için piyasa değerlemelerine dayanarak daha yüksek ipotek tutarlarını onaylarlar. Örneğin, Hong Kong'da değeri 8 milyon HK$ olan bir mülkün ipotek oranı 60% olarak hesaplandığında, mal sahibinin sadece 3,2 milyon HK$ peşinat ödemesi yeterli oluyor ve bu da likidite baskısını hafifletiyor. - Artan kira geliri potansiyeli
Talep kiraları artırıyor; Hong Kong'daki kiralar 2024'ün ilk yarısında 1,6% arttı; bu durum, özellikle politikaların yetenekleri ve öğrencileri pazara çekmesiyle ev sahipleri için faydalı oluyor. - Geliştirilmiş ipotek finansmanı yetenekleri
Yüksek değerleme, sahibinin yeniden yatırım veya tüketim için daha yüksek bir ipotek kredisi almasına olanak tanır ve bu da kısa vadede nakit akışını iyileştirir. - Kar Fırsatlarını Satmak
Eğer mülk sahibi mülkü yüksek bir fiyattan satmayı başarırsa, özellikle kısa vadeli spekülatörler için, kar marjının artmasıyla sermaye artışı sağlanabilir. - Kağıt zenginliğinde artış
Yükselen gayrimenkul değerlemeleri doğrudan kişisel bilançolara yansıyor ve ev sahiplerinin finansal güvenlik duygusunu güçlendiriyor. - Kredi notu iyileştirme
Yüksek değerli mülkler, kişisel kredi notunuzu iyileştirmenize yardımcı olabilir ve diğer finansal ürünlere (kredi kartları veya ticari krediler gibi) başvurmanızı kolaylaştırabilir.
Sonucunda
1. Finansal riskler artıyor
- Artan vergi maliyetleri：Aşırı değerleme, emlak vergileri, arazi kiraları ve oranları gibi tutma maliyetlerinin artmasına ve uzun vadeli sahipler üzerinde nakit akışı baskısının artmasına yol açabilir.
- İpotek geri ödeme baskısı:Eğer ev sahibi yüksek değerlemeli ve yüksek oranlı bir ipotek başvurusunda bulunursa, faiz oranları yükseldiğinde veya gelir azaldığında ödemeleri yapamama riskiyle karşı karşıya kalabilir.
2. Piyasa dalgalanmaları altında varlık değer kaybı krizi
- Balonun patlama riski:Piyasa düzeldiğinde, aşırı değerli emlak fiyatları düşebilir ve mal sahibinin varlıkları önemli ölçüde azalabilir ve "negatif öz sermaye" oluşabilir (emlakın piyasa değeri, ödenmemiş krediden düşüktür).
- Azalmış likidite：Aşırı değerleme, mülkün pazarlanamaz hale gelmesine ve makul bir sürede satılmasının zorlaşmasına neden olur. Özellikle ekonomik durgunluk dönemlerinde satıcı, satmak için fiyatı düşürmek zorunda kalabilir.
3. Yatırım kararının yanlış değerlendirilmesi
- Yanlış yapılandırılmış kaynaklar: Sahipler, yüksek değerlemeler nedeniyle gayrimenkule aşırı yatırım yapabilir ve diğer varlık sınıflarını (hisse senetleri veya tahviller gibi) göz ardı edebilir, bu da portföyün risk direncini azaltabilir.
- Yeniden yatırım zamanlamasının yanlış değerlendirilmesi：Sahipler, daha yüksek fiyatları beklemek için satış işlemlerini geciktirebilir, diğer piyasa fırsatlarını kaçırabilir veya hatta politika değişiklikleri (faiz oranı artışları veya satın alma kısıtlamaları gibi) nedeniyle kapana kısılabilirler.
4. Yasal ve uyumluluk riskleri
- Banka Başvuru Sorumluluğu:Yanlış bir değerleme sonucunda kredi temerrüdü meydana gelirse, banka maliki veya değerleme uzmanını yasal olarak sorumlu tutabilir.
- İşlem Anlaşmazlıkları:Alıcı daha sonra gayrimenkulün değerinin şişirilmiş olduğunu fark ederse, mal sahibini veya emlakçısını yanıltmakla suçlayarak dava açabilir.
5. Psikolojik ve sosyal stres
- Zenginlik Kaygısı:Piyasa dalgalandığında, mal sahipleri varlıklarının değer kaybetmesi endişesiyle sürekli bir kaygı yaşayabilir ve bu durum yaşam kalitelerini etkileyebilir.
- Sosyal gerginlikler：Aşırı değerleme, kiracılar veya alıcılar arasında, aşırı yüksek kiralardan kaynaklanan kira anlaşmazlıkları gibi memnuniyetsizliklere yol açabilir.
6. Psikolojik satış zorlukları
- Düşüş eğiliminde olan bir piyasada, aşırı değerlenmiş mülklerin satışı zor olabilir ve daha düşük bir fiyattan satılması gerekebilir. Örneğin, Hong Konglu geliştiriciler 2024 yılında fiyatlarını düşürürse ve ikincil piyasa sahipleri de bu yolu izlerse, bu durum özellikle soğuyan bir piyasada, varlık sahiplerini bir varlık likiditesi ikilemiyle karşı karşıya bırakabilir.
Sonuç olarak
Gayrimenkullerin aşırı değerlenmesi, psikolojik, ekonomik ve politik faktörler tarafından yönlendirilir ve bu durum, sahiplerine daha yüksek satış fiyatları ve daha iyi krediler gibi kısa vadeli faydalar sağlar; ancak piyasa düzeltmeleri ve finansal baskılar gibi uzun vadeli riskler göz ardı edilemez ve potansiyel riskleri daha dikkatli olmayı gerektirir.
Özellikle Hong Kong ve Çin gibi dalgalı piyasalarda şirket sahiplerinin dikkatli olması, anlık çıkarlarını gelecekteki istikrarla dengelemesi gerekiyor. Sahipler, değerleme sonuçlarına rasyonel bir şekilde bakmalı, aşırı kaldıraçtan kaçınmalı ve riskleri azaltmak için yatırımlarını çeşitlendirmelidir.
