İçindekiler
Hong Kong'daki gayrimenkul sektöründe son dönemde büyük bir karışıklık yaşandı; merhum "dükkan kralı" Deng Chengbo'nun ailesi, onlarca milyon dolar değerindeki bir borç anlaşmazlığına karıştı. Bu gazete, üç nesil iş imparatorluğunun içinde bulunduğu bu mali fırtınayı okuyucuları için tam olarak yeniden canlandırmak amacıyla, gayrimenkul kayıtlarıyla birlikte yargı belgelerini ve sektörle yapılan derinlemesine görüşmeleri özel olarak elde etti.
Fırtınanın kalbinde: Bir garanti belgesinin tetiklediği on milyonlarca dolarlık bir borç tahsilatı emri
Bölge Mahkemesi'nin DCCJ 4136/2024 sayılı davası, Hui Cui International Group Co., Ltd. tarafından Ocak 2024'te Qian Bei Shao Co., Ltd. ve garantörlerinden dava gelirlerinin tahsili için resmi dava açılmasıyla başladı.Deng ChengboMiras idarecisinin toplam borcu 1,14 milyon TL. Ağustos 2020'de başlayan 3,5 milyonluk bu kredi, salgının etkisi ve faiz artışlarının yarattığı fırtınanın ardından Hong Kong'un çekirdek iş bölgesini etkileyen bir mali krize dönüştü.
Garanti belgelerine göre Deng Chengbo, ölümünden önce kendi adına sınırsız sorumluluk garantisi imzalamış ve bu garantinin şartlarında "garantör, anapara, faiz ve ilgili yasal ücretler için müştereken ve müteselsilen sorumluluk taşıyacaktır" denilmiştir. Hukuk alanındaki yetkili kaynaklar, bu tür maddelerin Hong Kong iş dünyasında yaygın olmasına rağmen, asıl garantörün ölümü halinde Miras Yönetimi Tüzüğü'nün 62. Bölümü uyarınca özel tahsilat prosedürünün başlatılacağını analiz etti.
Borç Zaman Çizelgesi Deşifre Edildi
24 Ağustos 2020:
- Qianbeishao, Huicui International ile ilk yıl %9,5% faiz oranıyla ve sonrasında piyasa koşullarına göre ayarlanabilen "3+2" esnek geri ödeme anlaşması imzaladı
- Deng Chengbo, garanti belgelerini imzalamak için Central'daki hukuk bürosuna gitti
- Kredinin amacı "işletmenin büyümesi ve işletme sermayesi" olarak belirtilmelidir.
3.Çeyrek 2022:
- Hong Kong, faiz oranı artış döngüsünü başlatmada ABD'yi takip ediyor ve temel faiz oranı %6%'yi aşıyor
- Qianbeishao faiz ödemelerinde gecikmeler yaşamaya başladı
Ağustos 2023:
- Anapara ve faizin birikmiş gecikmesi 2,83 milyon RMB'ye ulaştı
- Alacaklılar ilk tur müzakereleri başlattı ve "borç-sermaye takası" planı önerdi
4 Ocak 2024:
- Kwun Tong, Sunrise Centre, 15/F, Oda P için ipotek kaydı tamamlandı
- Mülk, 2020 değerlemesine göre 42% dolar indirimle 2,7 milyon dolara satıldı.
İpotekli mülkün arkasındaki hesaplama
Gazetemizin yerinde yaptığı incelemede, söz konusu taşınmazın Kwun Tong'da dönüşüm geçiren sanayi ve ticaret bölgesinde yer aldığı, yaklaşık 1.100 metrekare kullanım alanına sahip olduğu tespit edildi. Emlakçı, binanın son yıllarda "Start Kowloon East" planından faydalandığını, ancak salgın sonrasında boşluk oranının yüzde 18% seviyesinde kaldığını açıkladı. İpotekli taşınmazların elden çıkarılması sürecinde "çift iskonto" olgusunun yaşandığını belirtmekte fayda var:
- Değerleme indirimi: CBRE'nin 2020 değerleme raporu, birimin 4,65 milyon dolar değerinde olduğunu gösteriyor
- Acil satış indirimi: 2024'teki işlem fiyatı sadece 2,7 milyon olup, piyasa fiyatından 15% daha düşüktür
JLL analisti Minghan Li, "Bu ani değer kaybı, ticari gayrimenkul piyasasındaki yapısal değişiklikleri yansıtıyor. Özellikle yeni ofis modellerinin etkisi altında geleneksel endüstriyel binaların likiditesi büyük ölçüde azaldı" dedi.
Deng ailesinin varlık haritası sarsıldı
Bu gazete, Tapu Dairesi kayıtlarını derledi ve Deng ailesinin 2022'den bu yana toplam değeri 3,8 milyar Hong Kong dolarını aşan en az 23 mülkü elden çıkardığını tespit etti. En dikkat çeken işlemler arasında şunlar yer aldı:
- G/F, Queen's Road East, Wan Chai:
- 2018'deki satın alma bedeli: 550 milyon
- 2023 işlem fiyatı: 148 milyon
- Defter kaybı: 73% (tutma maliyetleri düşüldükten sonra gerçek kayıp 81%'ye ulaşabilir)
- Carnarvon Yolu, Tsim Sha Tsui'deki tüm ticari bina:
- 2021 değerlemesi: 1,2 milyar
- 2023'te ipotek finansmanı: 480 milyon
- Kredi-Değer oranı: 40%, sektör ortalaması olan 65%'nin çok altında
Ailenin mali danışmanı Wang Yaobang şunları açıkladı: "Karar vericiler 2021'den beri 'nakit kraldır' stratejisini uyguluyorlar, ancak varlık gerçekleşme hızı faiz birikimine ayak uyduramadı. Bazı mülklerin elden çıkarılması, birden fazla aile üyesinin fikir birliğini gerektiriyor ve bu da satış için en iyi zamanın gecikmesine neden oluyor."
Hukuki Mücadelelerde Temel Hücum ve Savunma
Miras hukuku konusunda deneyimli olan Avukat Chen Dawen, bu davanın özel durumlarını şöyle açıkladı:
- Garanti sorumluluğu mirasçılarla birlikte sona erer mi?
- Miras dağıtımı tamamlanmadan önce miras yöneticisinin hukuki durumu
- Birden fazla mirasçının bulunması durumunda sorumluluk paylaşım mekanizması
“Miras Vergisi Tüzüğü’nün 15. Maddesine göre, bir alacaklı ‘miras öncelikli ödeme emri’ için başvuruda bulunabilir, ancak borcun ‘zorunlu bir harcama’ olduğunu kanıtlaması gerekir.” Avukat Chan, bu davanın miras idaresi prosedürlerinde büyük değişikliklere yol açabileceğini vurguladı.
Sanayi şok etkisi
Bu olay zincirleme bir tepkiye yol açtı:
- Birçok banka aile garantili kredilerin şartlarını gözden geçiriyor
- Banka dışı finans kuruluşları endüstriyel gayrimenkuller için ipotek oranlarını sıkılaştırıyor
- Gayrimenkul yatırım sektöründe bir "borç azaltma" dalgası oluşuyor
Merkez'deki yabancı bir bankanın kredi yöneticisi, ismini vermeden şunları söyledi: "Aile garantili tüm kredi portföylerini, özellikle çok kuşaklı miras içerenleri kapsamlı bir şekilde inceliyoruz ve ek teminat talep etme olasılığını da göz ardı etmiyoruz."
Tarihsel bir ayna: Hong Kong'un zengin ailelerinin borç krizi vaka kitabı
- 1998: SEA Holdings Xu ailesinin borçlarının yeniden yapılandırılması
- Elden çıkarılan varlıkların toplam değeri: 6,2 milyar
- Yeniden yapılandırmanın süresi: 7 yıl
- Sonunda listelemeyi sürdür
- 2008: Tai Sheng Group’un Zhang aile tahvili temerrüdü
- Tetikleyici madde: Çapraz temerrüt
- İlgili şirketler: 11 halka açık şirket
- Tasfiye planı: Devlete ait işletmelerden stratejik yatırımcıların getirilmesi
- 2015: Birmingham Global Young Tasfiye Davası
- Söz konusu tutar: 380 milyon
- Özel Durumlar: Sınır Ötesi Varlık Kurtarma
- Yetki anlaşmazlıkları bugün de devam ediyor
Fırtınanın Gözündeki Sessizlik
Deng Yaowen ve Deng Yaosheng söylentilere yanıt vermedi. Hukuk temsilcisi ise sadece, "Olay yargı sürecine girmiş olup yorum yapmanın sakıncalı olduğunu" söyledi. Aileye bağlı halka açık şirketlerin hisse senetleri son aylarda 23% düşüş yaşarken, işlem hacmi üç ay öncesine göre dört kat arttı.
Menkul kıymetler analisti Huang Zhiqiang şunları belirtti: "Piyasa, özellikle aile şirketleri arasındaki karmaşık karşılıklı garantiler ağı olmak üzere potansiyel ortak riskleri sindiriyor. Daha fazla alacaklı yasal işlem yaparsa, bu bir likidite krizini tetikleyebilir."
Derinlemesine gözlem: Garanti kültürünün alacakaranlığı mı?
Bu olay, Hong Kong iş dünyasındaki üç köklü çelişkiyi yansıtıyor:
- Geleneksel "ağ garantisi" ile modern risk yönetimi arasındaki çatışma
- İş uygulamaları ile miras hukuku arasındaki uçurum
- Faiz artırım döngüsünde gayrimenkul yatırım ve finansman modellerinin kırılganlığı
Hong Kong Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nde profesör olan Zheng Weixin uyardı: "Bu, oyunun kurallarını değiştiren tipik bir vaka haline gelebilir. Gelecekte, alacaklıların aile garantilerini kabul ederken bir "mülk borcu geri ödeme rezervi" oluşturmaları gerekebilir.
Fırtına bitmedi
En az üç finans kuruluşunun Deng ailesine karşı hukuki işlem başlatmayı değerlendirdiği bildiriliyor. Kwun Tong'un bir köşesinde başlayan bu borç anlaşmazlığı, Hong Kong'un gayrimenkul hanedanlığının dönüşüm döneminin perdelerini yavaş yavaş aralıyor. Bu gazete, on milyarlarca dolarlık varlığı ilgilendiren bu iş fırtınasını takip etmeye devam edecek.
[Üç bağımsız kaynaktan çapraz doğrulama yapılmış, bazı veriler profesyonel kurumlar tarafından hesaplanmış ve düzeltilmiş, çok boyutlu derinlemesine analiz sağlamayı amaçlamaktadır]
