İçindekiler
Olumsuz mülkiyet(Olumsuz Sahiplik)Ortak hukuk sistemiBir kişinin başkasına ait taşınmaz bir mülkün (örneğin bir arazi veya bina) mülkiyetini, belirli koşullara bağlı olarak, uzun süreli, açık, sürekli ve izinsiz işgali yoluyla edinmesine izin veren hukuktaki bir yasal ilke. Bu sistemin amacı, arazinin verimli kullanılmasını sağlamak, mülkiyet hakkı uyuşmazlıklarını çözmek ve arazinin uzun süre atıl kalmasını önlemektir.
A, B'nin terk edilmiş tarım arazisini uzun süre işgal eder, yasal süreyi aşarak ekin eker ve çitle çevirir ve B de hukuki işlem yapmazsa, A mahkemeye haksız tasarruf davası açarak arazinin mülkiyetini elde edebilir.
Kuruluş koşulları (genel ortak hukuk gereklilikleri):
- Gerçek mülkiyet(Gerçek Sahiplik)
Sahip olanın, sadece sözlü olarak talep etmesi değil, çit inşa etmesi, ekmesi veya üzerinde yaşaması gibi araziyi fiilen kullanması gerekir. - Açık ve gizli olmayan(Açık ve Meşhur)
İşgal, önceki sahibi tarafından görülebilir ve makul ölçüde tespit edilebilir olmalıdır (örneğin mülkte açıkça iyileştirmeler yapmak gibi). - Süreklilik(Sürekli)
İşgalin kesintisiz olması gerekir ve bu sürenin uzunluğu bölgeden bölgeye değişir (genellikle 10-20 yıl). Hakkın yarıda bırakılması veya asıl malikin itiraz etmesi halinde zamanaşımı kesilir. - Düşmanca Sahip Olma(Düşmanca/Olumsuz)
Asıl sahibinin izni olmaksızın (kira sözleşmesi veya yetki belgesi olmadan) işgal edilmesi ve başkalarını kullanımdan dışlaması. - Ayrıcalıklılık(Özel)
Kiracı, kiralananı tek başına kullanabilir, asıl sahibi veya başkalarıyla paylaşamaz.
Bölgesel farklılıklara örnekler:
- Hong Kong：İşgal devam etmelidir 12 yıl(Zamanaşımı Tüzüğü'nün 7. maddesi) olup, hükümet arazisinin işgali için geçerli değildir.
- Tayvan: Benzer bir sistem, başkalarının kayıtlı olmayan arazilerinin barışçıl, açık ve sürekli bir şekilde işgalini gerektiren "zamanaşımı edinimi"dir. 10 yıl(Şerefiye) veya 20 yıl(iyi niyetli olmamak kaydıyla) tapu idaresine başvurarak mülkiyet talebinde bulunabilirler (Medeni Kanun md. 769-770).
- Amerika：Yönetmelikler eyaletten eyalete değişiyor, en yaygın olanları 5-20 yıl arası olanlar ve bazı eyaletler sakinlerin emlak vergisi ödemesini gerektiriyor.
Anlaşmazlıklar ve sınırlamalar:
- Devlet arazisi: Olumsuz mülkiyet genellikle geçerli değildir.
- Orijinal sahip hakları:Sahibin küçük veya ehliyetsiz olması halinde zamanaşımı süresi uzatılabilir.
- İyi niyetli olsun veya olmasın:Bazı yargı bölgeleri, malikin "iyi niyetli" olmasını (yanlışlıkla mülkiyete sahip olduğuna inanmasını) gerektirir, ancak birçok genel hukuk yargı bölgesinde bu gereklilik yoktur.
Olumsuz mülkiyet ile “gelişim” arasındaki ilişki
- Düşük maliyetli varlık edinimi
Olumsuz mülkiyet yoluyla mülkiyet ediniminin başarılı bir şekilde gerçekleştirilmesi, teorik olarak çok düşük bir maliyetle (sadece birkaç yıllık işgal süresi gerektiren) yüksek değerli bir varlığın edinilmesiyle sonuçlanabilir ve bu da özellikle Hong Kong gibi konut fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde büyük ekonomik faydalar sağlayabilir. - Hukuki riskler ve zorluklar
- İspatlamada zorluk: 12 yıl kesintisiz ikamet edildiğine dair belge (su ve elektrik faturaları, komşu tanıklığı vb.) gerekmektedir. Uygulamada ise yetersiz kanıt nedeniyle bu durum başarısızlığa uğrayabilir.
- Sahipler geri savaşıyor: Asıl malikin zamanaşımı süresi içerisinde hukuki işlem başlatması (ihtarname çekmesi gibi) halinde zamanaşımı kesilir ve işgalcinin yıl sayısını yeniden hesaplaması gerekir.
- Ahlaki tartışma:Başkalarının malını kasıtlı olarak zimmete geçirmek toplumsal kınamaya yol açabilir ve hatta Hırsızlık Tüzüğü'nü ihlal edebilir.
- Sınırlı gerçek vakalar
Hong Kong'da geçmişte başarılı davaların çoğu, kırsal alanlardaki arazileri veya sahipleri uzun süredir kayıp olan mülkleri içeriyordu. Kentsel alanlarda ise mal sahiplerinin sıkı denetimi nedeniyle başarı oranı oldukça düşüktür. Örneğin:- 2017 Davaları:Bir adam Yuen Long'daki bir köy evinde 20 yıldan fazla süredir ikamet ettiğini iddia etti ancak "münhasır kullanım" iddiasını ispatlayamadığı için davayı kaybetti.
- 2020 Vaka Çalışmaları：Bir aile, Yeni Topraklar'daki tarım arazisini, orijinal sahibinin göç etmesi ve haklarını uzun yıllar boyunca iddia etmemesi nedeniyle, haksız yere ele geçirdi.
Riskler ve öneriler
- Önce hukuki danışmanlık:Zararlı mülkiyet prosedürü karmaşıktır ve delillerin ve hukuki uygulanabilirliğin değerlendirilmesi için bir avukatın yardımına ihtiyaç duyar.
- Etik hususlar:Bu sistemin kasıtlı olarak kâr amacıyla kullanılması hukuki açıdan gri alanları da beraberinde getirebilir ve risklerin tartılması gerekir.
- Alternatif Yollar:Zenginliği ele geçirme riskine girmek yerine, yasal yatırımlarla (gayrimenkul ve finans piyasaları gibi) istikrarlı bir şekilde servet biriktirmek daha iyidir.
Önlemler:
Olumsuz mülkiyete ilişkin özel gereklilikler ve prosedürler yargı bölgesinden yargı bölgesine değişir ve haklar yerel yasalara ve delillere (kadastro bilgileri ve komşu tanıklığı gibi) dayanarak ileri sürülmelidir. Bireysel olayın uygulanabilirliğini değerlendirmek için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Daha fazla bilgi için:
