İçindekiler
Hong Kong'da, bir kiracının geri almaya itiraz edebileceği yöntemler (yani ev sahibinin kira sözleşmesini feshedip mülkü geri alması) kira türü, kira şartları ve yasal süreç dahil olmak üzere özel koşullara bağlıdır. Kiracıların hacizle başa çıkmalarına yardımcı olmak için atabilecekleri bazı adımlar ve dikkate almaları gereken hususlar şunlardır:
Yasal Temel ve Kiracı Hakları
Ev Sahibi ve Kiracı (Birleştirme) Tüzüğü (Bölüm 7)
- Bu düzenleme, özellikle konut amaçlı gayrimenkullerin kira ilişkisinde ev sahibi ile kiracının hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir.
- Belirli süreli:Kira sözleşmesi henüz sona ermemişse, kiracı şartları ihlal etmediği sürece (örneğin kirayı ödememek, mülke zarar vermek, vb.) ev sahibi genellikle tek taraflı fesih hakkına sahip değildir.
- Periyodik kiralama (aylık kira gibi): Ev sahibinin yönetmeliklere uygun olarak geçerli bir bildirimde bulunması (örneğin "Fesih Bildirimi") ve yasal bildirim süresine (genellikle bir ay) uyması gerekir.
Kira şartları önceliklidir
- Kiracılar, kira sözleşmesinde yer alan "kira sözleşmesinin feshi" maddesini dikkatlice incelemelidir, örneğin:
- Maliklerin belirli koşullar altında (kendi ikametgahı, yeniden inşa vb.) mülkü erken devralmalarına izin verilip verilmediği.
- Fesih bildiriminin şekli ve süresinin yasal gerekliliklere uygun olup olmadığı.
Sahibinin mülkü yasal olarak devralabilmesi için gereken koşullar
Malikin malı geri almak istemesi halinde aşağıdaki şartlardan birini taşıması gerekmektedir:
- Kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi(Kira borcu, taşınmazın izinsiz kullanımı vb.)
- Kira sözleşmesi sona erdikten sonra yenilenmiyorve ev sahibi geçerli bir fesih bildiriminde bulunmuşsa.
- Sahibi, Tüzükteki "makul gerekçeleri" öne sürdü:
- Kendi kendine veya yakın aile üyeleri tarafından işgal edilen.
- Mülkün yeniden inşa edilmesi veya önemli onarımlara ihtiyacı var.
- Kiracı, kira sözleşmesini feshetmeyi kabul eder (yazılı kanıt gereklidir).
Kiracıların geri alıma karşı çıkmaları için özel adımlar
Sahibinin geri alma nedeninin yasal olup olmadığını teyit edin
- Ev sahibi, "kendi kendine işgal" gerekçesiyle taşınmazı ele geçirirse, kiracı ondan kanıt (yeminli beyan gibi) isteyebilir ve bunun gerçekliğini sorgulayabilir (örneğin, ev sahibinin yaşanabilecek başka taşınmazları olup olmadığı).
- Eğer malik "yeniden inşa ediyorum" iddiasında bulunuyorsa, yapı ruhsatı veya ilgili belgeleri ibraz etmesi gerekir.
Fesih bildiriminin yasallığını kontrol edin
- Bildirim yazılı olmalı ve kiracıya verilmeli ve yasal bildirim süresine (genellikle bir ay) uyulmalıdır.
- İhbarın yanlış formatta yapılması veya yönetmeliğe uygun olarak verilmemesi halinde kiracı ihbarı geçersiz sayabilir.
Toprak Mahkemesine İtiraz
- Ev sahibi, Toprak Mahkemesi'nden "Tapu Emri" için başvuruda bulunmuşsa, kiracının belirtilen süre içinde (genellikle 14 gün) bir "Savunma Beyanı" sunması ve delil sağlaması (örneğin kira ödemesinin zamanında yapılması, ev sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi vb.) gerekir.
- Hukuki yardıma başvurabilirsiniz (eğer uygun durumdaysanız) veya size yardımcı olması için bir avukat tutabilirsiniz.
Arabuluculuk veya müzakere arayın
- Mahkeme duruşmasından önce taraflar arabuluculuk yoluyla anlaşmaya çalışabilirler (örneğin kira süresinin uzatılması, kira bedelinin ayarlanması vb.).
Yasadışı tahliyeyi polise bildirin
- Ev sahibi zorla kilitleri değiştirir, suyu ve elektriği keser veya kiracıyı yasal yollara başvurmadan taciz ederse, kiracı polisi arayıp mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alabilir.
Kanıt toplamak
- Kira ödeme kayıtları, kira sözleşmelerinin kopyaları, ev sahibine bildirim mektupları vb. gibi belgeleri saklayın; çünkü bunlar, haciz işlemine karşı çıkmada önemli deliller olabilir.
- Ev sahibi uygunsuz davranırsa (örneğin tacizde bulunursa veya daireye yasadışı girerse), kiracı kanıt olarak fotoğraf çekebilir, ses kaydı yapabilir veya polisi arayabilir.
Gerçek vakalardaki stratejiler
- Kira borçları: Ev sahibi kira ödenmediği için taşınmazı geri alırsa, kiracı mahkemede borcun ödendiğini ispat edebilir veya ödemeyi telafi etmek için ek süre talep edebilir.
- Kira süresi dolmadı:Kira sözleşmesi halen geçerliyse, kiracı, ev sahibinin taşınmazı erken geri alma hakkı olmadığını ileri sürerek kira ilişkisinin devamını talep edebilir.
Ortak savunmalar
- Sahibi yasal prosedürlere uymadı(geçerli bir bildirim yapılmamışsa).
- Geri alma nedeni doğru değil(örneğin kendini meşgul olarak göstermek gibi).
- Kiracı ihlali onardı(Kira borcunun geri ödenmesi gibi).
- Sahibi mülkü uygun şekilde korumayı başaramıyor(Kira sözleşmesindeki bakım yükümlülüklerinin ihlali).
Önlemler
- Tüm yazılı kanıtları saklayınKira sözleşmeleri, kira ödeme kayıtları, iletişim kayıtları vb. dahil olmak üzere
- Kendi başınıza hareket etmeyinMahkemeden geri alma emri alınmadığı takdirde.
- Profesyonel yardım alın:
- Toplum Örgütlenmesi Derneği (SOCO) veya Hukuki Yardım Departmanı ile iletişime geçin.
- Kira hukuku konusunda bilgili bir avukata danışın.
Çatışmacı davranışlardan kaçının
Kiracılar kendi başlarına kapıyı kilitlememeli veya daireyi iade etmeyi reddetmemelidir; aksi takdirde yasal sonuçlar doğabilir.
- Zamana duyarlı: Kiracıların ev sahibinden veya mahkemeden tebligat aldıktan sonra hızlı hareket etmeleri gerekiyor çünkü yasal sürecin sıkı zaman sınırlamaları var.
Hukuki sürecin kullanımı
- Başvuru formuna gerekçelerinizi yazın ve taşınmazın mülkiyetinin alınması için itiraz bildiriminde bulunun.
- Geri alma işlemi tamamlandıktan sonra, terk emrine itiraz bildirimi gönderin
- İşletme sahibi, alanı temizlemek için yeterli süre vermediğini söyleyerek tekrar itiraz etti.
İlk kira temerrüdü için yardım
İlk defa kira borcunu ödemeyen kiracılar, mahkemeye veya Tapu Mahkemesine süre talebinde bulunabilirler. Mahkeme genellikle kiracıya belirli bir süre içerisinde tüm kira borcunu ve ev sahibinin yasal masraflarını ödeme fırsatı verir. Bu süre, başvurunun görüşülmesinde belirlenebileceği gibi, malın tasarrufuna ilişkin kararın verilmesinden sonra belirli bir süre için de belirlenebilir. Bu mekanizma "Kira ödenmemesi nedeniyle dava yoluyla kira haklarının kaybedilmesine karşı tedbir" olarak bilinir ve Hong Kong tarafından yönetilir.Yüksek Mahkeme Tüzüğü'nün (Bölüm 4) 21F Bölümü şunları düzenler:. Mahkemeye veya Tapu Mahkemesine süre talebinde bulunabilirsiniz. Mahkeme genellikle kiracıya belirli bir süre içerisinde tüm kira borcunu ve ev sahibinin yasal masraflarını ödeme fırsatı verir. Bu süre, başvurunun görüşülmesinde belirlenebileceği gibi, malın tasarrufuna ilişkin kararın verilmesinden sonra belirli bir süre için de belirlenebilir. Bu mekanizmaya "Kira ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesine karşı dava yoluyla tedbir" adı verilmektedir.
Özetle
Kiracının mülkün geri alınmasına karşı çıkmasının anahtarı, ev sahibinin eylemlerinin yasal gerekliliklere uygun olup olmadığını teyit etmek ve haklarını yasal yollarla aktif olarak korumaktır. Kira sözleşmesinin şartları açık ise ve ev sahibinin geçerli bir nedeni yoksa, kiracı taşınmayı reddetme ve Toprak Mahkemesi aracılığıyla meşru hak ve çıkarları için mücadele etme hakkına sahiptir.
Kısacası, kiracının ev sahibinin mülkü geri almasına karşı çıkabilmesinin anahtarı, kira sözleşmesi ve yasal hükümlere dayalı makul ve yasal önlemleri almaktır. Eğer durum karmaşıksa, kendi haklarınızı ve çıkarlarınızı korumak için en kısa sürede bir profesyonele (avukat veya gayrimenkul danışmanı gibi) danışmanız önerilir.
