İçindekiler
1. Bir mülkün satışının tam süreci (aşamalı olarak açıklanmıştır)
1. Ön hazırlık aşaması
- mülk değerleme
İşlem hızını etkileyebilecek çok yüksek veya çok düşük fiyatlandırmalardan kaçınmak için, bankalar veya profesyonel değerleme şirketleri aracılığıyla piyasa değerini öğrenin. - Sıralama ve onarım
Üniteyi temizleyin, belirgin kusurları (sızıntılar, soyulan duvarlar gibi) onarın ve gerekirse görünümünü iyileştirmek için basit tadilatlar (boyama gibi) yapın. - Profesyonel fotoğrafçılık ve metin yazarlığı
Yüksek kaliteli fotoğraflar çekmesi ve satış noktalarını (ulaşım kolaylığı, güzel manzara gibi) vurgulayan bir açıklama yazması için bir emlakçıya veya fotoğraf ekibine güvenin.
2. Listeleme ve tanıtım aşaması
- Yayınlama yöntemini seçin
- Kendini listeleme:Çevrimiçi platformlar aracılığıyla (örneğin buweb sitesi) Komisyonlardan tasarruf edin ve görünürlüğünüzü artırın. Satışı hızlandırın ancak talebi ve pazarlığı kendiniz halletmeniz gerekiyor.
- Bir emlakçı atayın: Bir komisyon ödeyin (genellikle mülk fiyatının %1%'si) ve emlakçı reklamı ayarlayacak, müşterileri mülkü görmeye götürecek ve şartları görüşecektir.
- Esnek kapanış süresi belirleyin
Genel işlem süresi, kişinin kendi ihtiyaçlarına (örneğin ev değiştirme süresi) ve piyasa tepkisine bağlı olarak 60-90 gündür.
3. Emlak görüntüleme ve fiyat pazarlık aşaması
- Mülkün görüntülenmesi için bir zaman ayarlayın
Üniteyi temiz ve parlak tutun ve alıcının referansı için bir broşür veya tesis listesi (cihazlar dahil) hazırlayın. - Pazarlık stratejisi
Yaklaşık 3%-5%'lik bir pazarlık alanı bırakın ve aynı zamanda aceleyle anlaşmayı kapatmak için kayıplara uğramamak adına rezerv fiyatına sadık kalın.
4. Yasal belgelerin imzalanması
- Geçici Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (Geçici Sözleşme)
- Alıcı "detaylı depozito"yu (emlak bedeli 3%-5%) öder ve satıcının kimlik ve emlak bilgilerini vermesi gerekir.
- "Satın almalı, satmalı" maddelerini, boş mülk durumunu ve sorumlulukların paylaşımını (bina bakım maliyetlerinin paylaşılması gibi) açıkça belirtin.
- Resmi satış sözleşmesi
- Alıcı, geçici sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içinde nihai sözleşmeyi imzalamalı ve "genel teminatı" (ayrıntılı teminat dahil, toplam 10%) ödemelidir.
- Satıcının avukatının yapı tapusunu hazırlaması ve mülkiyet sahipliğini (örneğin kaçak yapı veya ruhsatsız yapı sorunu olup olmadığı) kontrol etmesi gerekir.
5. İşlem ve devir aşaması
- Kuyruk numaralarının işlenmesi ve anahtarların teslimi
- Kapanış tarihinde alıcı, bakiyeyi (genellikle mülk bedeli 90%) bir avukat aracılığıyla öder.
- Ödemenin alındığının teyit edilmesinden sonra anahtarlar teslim edilecek ve "Teslim Tutanağı" imzalanacaktır.
- Tesadüfi konuların ele alınması
- Yönetim bedelleri, su, elektrik, gaz ve diğer çeşitli bedelleri ödeyin ve alıcıya ödeme belgelerini sunun.
- Kira ile satış yapılması durumunda kiracı iletişim bilgileri ve depozito transfer düzenlemeleri gereklidir.
2. Bir mülkün satışının ana giderlerinin ayrıntıları
| proje | Maliyet Aralığı | Açıklama |
|---|---|---|
| Emlakçı komisyonu (İnternet listelemelerinde böyle bir masraf yoktur) | Emlak Fiyatı 1% (5 milyon NT$ değerindeki bir mülk için emlakçıya 50.000 NT$ komisyon ödenmesi gerekmektedir) | Fiyat pazarlığa açıktır. Alıcının acentesi yoksa bazı durumlarda komisyon alıcı tarafından ödenebilir. |
| Avukatlık Ücretleri | $8.000-$15.000 Hakkında | Sözleşmeleri yönetmek, tapuları ve transfer formalitelerini kontrol etmek. Karmaşık davalar (örneğin gayrimenkuller) daha pahalıdır. |
| Tazminat | Duruma bağlı | Satıcı sözleşmeyi ihlal ederse (örneğin işlem yapmayı reddederse), siparişi iki kez iptal etmeli ve alıcının zararlarını tazmin etmelidir. |
| Onarım maliyetleri | Ünite durumuna bağlıdır | Alıcıların fiyatı düşürmesini önlemek için temel onarımlar için yaklaşık $10.000-$50.000 tutarında bir bütçe ayrılması önerilir. |
| Kurtarma Ücreti | Banka işlem ücreti yaklaşık $3.000-$5.000'dir. | Eğer mülk hala ipotekli ise, öncelikle krediyi kapatıp tapuyu geri almalısınız. |
3. Bir mülkü satmadan önce dikkat edilmesi gereken önemli noktalar
- Başlık netliği
- Tapunun sağlam olduğunu teyit edin. Kaybolursa, önceden değiştirilmesi gerekir.
- Gayrimenkul ile ilgili çözülmemiş herhangi bir hukuki sorun (örneğin dava, haciz) olup olmadığını kontrol edin.
- Vergi Planlaması
- Taşınmazın 3 yıldan az süre tutulması durumunda ek damga vergisi (SSD) ödenmesi gerekir ve vergi satıcı tarafından karşılanır.
- Ortak mülkiyet durumunda tüm maliklerin belgeyi imzalaması gerekmektedir.
- Finansal bağlantı
- Ev değiştirecekseniz, "zirveye dokunma" (ev satıldıktan sonra evin fiyatının hızla artması) riskinden kaçınmak için satış ve satın alma işlem sürelerini koordine etmeniz gerekir.
- Kiracı yönetimi
- Taşınmazın kira sözleşmesi ile satılması halinde kiracıya önceden haber verilmesi ve kira sözleşmesinin şartlarının teyit edilmesi gerekmektedir (örneğin; "satış, kira sözleşmesini geçersiz kılmaz").
4. Sıkça Sorulan Sorular
- "Teslimat" ile "teslim edilmeme" arasındaki fark
Mülk boş mülkiyetle satılırsa, alıcı birimi boşaltmalı ve kira sözleşmesini sonlandırmalıdır. Mülk boş mülkiyetle satılmazsa, alıcı kira ayrıntılarını açıklamalıdır, bu da alıcının kredi tutarını etkileyebilir. - Alıcı Kredi Riski
Alıcıya ipotek onayı verilmezse, satıcı depozitoyu kaybedip mülkü yeniden satışa çıkarabilir, ancak şartların ön anlaşmada açıkça belirtilmesi gerekir.
Önerilen Eylemler: Belgeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukata şartları inceletin ve tüm iletişimlerin kayıtlarını tutun. Piyasada büyük dalgalanmalar varsa, kendi haklarınızı ve çıkarlarınızı korumak için "mutlaka al ve mutlaka sat" maddesi koyabilirsiniz.
