Ters ipotek (ters ipotek)

Ters İpotek Planı Nedir?

Ters İpotek PlanıTers İpotek (aynı zamanda "ters ipotek" veya "ters ipotek kredisi" olarak da bilinir), Hong Kong Hükümeti tarafından yaşlılar için tasarlanmış ve Hong Kong Mortgage Corporation Limited (HKMC) tarafından 2011 yılında başlatılan bir finansal üründür. Temel kavram, mülk sahibi olan yaşlı insanların emeklilikten sonra gelirlerini desteklemek için mülklerini düzenli ödemeler (örneğin aylık nakit, toptan kredi veya kredi limiti) karşılığında bankalara ipotek ettirmelerine olanak sağlamaktır. Yaşlılar, ölünceye veya kalıcı olarak taşınıncaya kadar orijinal mülkte yaşamaya devam edebilirler, bundan sonra banka krediyi ve faizi geri ödemek için mülkü elden çıkarır.

Emeklilik ipotekleri, "emekliliği desteklemek için konut kullanma"nın iki ucu keskin bir kılıcıdır: Yaşlılar üzerindeki mali baskıyı hafifletebilir, ancak aynı zamanda mirası da zayıflatabilir. Karar vermeden önce kişisel sağlığınızı, aile ihtiyaçlarınızı ve emlak piyasası beklentilerinizi tam olarak değerlendirmeli ve ilerleyen yıllarda mali veya pasif bir duruma düşmemek için şartların tüm ayrıntılarını anladığınızdan emin olmalısınız.

Ters ipotek, emeklilik hayatlarını iyileştirmek için mülk varlıklarını "canlandırmak" isteyen ev sahipleri için uygundur; ancak bunun için finansal ihtiyaçlar, aile planlaması ve uzun vadeli risklerin kapsamlı bir değerlendirmesi gerekir. Başvuruda bulunmadan önce profesyonel bir mali müşavir veya avukata danışmanız önerilir.

---

Ters İpotek PlanıUygunlukVeNasıl çalışır?

1. Uygunluk:
   Genellikle, ipoteksiz konut mülklerine sahip olan 55 yaş ve üzeri Hong Kong daimi ikamet edenler için geçerlidir (banka koşullarına tabidir).
   İpotekli mülk ise Arazi primi ödenmeyen sübvansiyonlu konut(Ev Sahipliği Planı daireleri ve Kiracı Satın Alma Planı daireleri gibi) başvuranların en azından 60 yaş ve üzeri.
   
2. Finansal gereksinimler :
   Başvuru sahipleri şunları yapmalıdır: İflas kaydı yok,Ve İflas davası süreci yok.
   İzin verilmiyor Borç yeniden yapılandırması (IVA) Veya benzeri bir finansal anlaşma.
   
3. Mülkiyet Gereksinimleri :
   Mülk türü：Hong Kong'dan olmalı Konut Özellikleri(özel konut veya sübvansiyonlu konut).
   Bina yaş sınırlaması：Mülkün reşit olması gerekir 50 yaş ve altı. Binanın yaşı 50'nin üzerindeyse bazı kurumlar yapı denetim raporu talep edebilir.
   Kullanım Durumu：Mülkün olması gerekir Kendi kendine kullanım, kiraya verilmemiş veya boş değil ve Yeniden satış kısıtlaması yok(örneğin "Ek Damga Vergisi" kilitlenme süresi).
   Sübvansiyonlu Konutlar İçin Özel Hükümler:Arazi primi olmadan sübvansiyonlu konut almak için öncelikle Konut İdaresi/Konut Topluluğu'ndan yazılı onay.
   
4. Ortak başvuru
   Çoğunu kabul et 3 uygun sahip Ortak başvurular genellikle eş, çocuklar veya yakınlar tarafından yapılır.
   Mülkiyet olacaktır Ortak Kira Sözleşmesi İpotek sözleşmesinin tüm maliklerin birlikte imzalanması gerekmektedir.
   
5. Şirkete ait mülkler
   Eğer mülk ise Hong Kong'da kayıtlı limited şirket Şirket başvuru sahibi olabilir ancak aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
   Şirketin basit bir öz sermaye yapısı vardır (örneğin bir aile şirketi);
   Tüm hissedarlar ve yöneticiler başvuruyu kabul etmektedir;
   Şirket tescil belgesini ve mali durum belgelerini sunun.
   
6. Emlak Değerlemesi :
   Kredi tutarı, mülkün değerlemesine, başvuranın yaşına ve seçilen konut türüne bağlıdır. Annuity Planı(Aylık ödeme, peşin ödeme veya karma ödeme).
   
7. İpotekli mülk:
   Yaşlılar, programa katılan bir bankaya mülklerini ipotek ettiriyorlar ve banka, mülkün değerlemesi, başvuranın yaşı, faiz oranı gibi faktörleri göz önünde bulundurarak aylık ödeme tutarını hesaplıyor.
8. Nasıl alınır:
   Ömür boyu ödeme, sabit vadeli (örneğin 10 yıl, 20 yıl) veya karma modellerden birini seçebilirsiniz.
   
9. Geri ödeme şartları:
   Yaşlı kişi öldüğünde, kalıcı olarak taşındığında veya mülkü sattığında, banka kredi ana parasını, faizi ve ilgili ücretleri ödemek için mülkü satacaktır. Satış bedeli borcu aşarsa, kalan miktar mirasçıların olur; Satış geliri daha az ise aradaki fark HKMC tarafından karşılanır (bankanın başvuru hakkı yoktur).

---

Ters ipotek avantajlarının analizi

İstikrarlı emeklilik geliri

• "Gayrimenkulün" "likit sermayeye" dönüştürülmesi, özellikle geçimini sağlayacak çocuğu olmayan veya sınırlı birikimleri olan yaşlıların nakit akışının yetersizliği sorununu çözebilir.
• Günlük harcamalara veya tıbbi faturalara yardımcı olmak için ödemeler sabit aylık tutarlar halinde yapılabilir.

İkamet haklarının korunması

• Yaşlıların asıl ikametgahlarından ayrılmalarına gerek kalmadığı için yaşam kaliteleri korunuyor ve mülklerini sattıktan sonra kira artışı veya taşınma baskısından kurtuluyorlar.

Esnek finansal düzenlemeler

• Acil tıbbi masraflar gibi toplu bir krediyi veya ihtiyaç duyduğunuzda para çekmek için bir kredi limitini seçin.
• Eğer hayatınız boyunca fayda almayı seçerseniz, ne kadar uzun yaşarsanız o kadar fazla fayda alırsınız, bu da uzun yaşayanlar için daha faydalıdır.

Riskin bir kısmı hükümet tarafından üstleniliyor

• HKMC bir sigorta mekanizması sağlıyor. Gayrimenkulün satıldıktan sonra değer kaybetmesi ve krediyi ödemeye yetmemesi durumunda aradaki fark HKMC tarafından karşılanacak ve mirasçıların tazminat ödemesine gerek kalmayacak.

---

Ters ipoteklerin olası dezavantajları

Birikmiş faiz, gayrimenkulün değerini aşındırır

• Kredinin faizi zamanla artacağından, mülkün nihai kalan değeri önemli ölçüde azalabilir ve mirasçıların hakları etkilenebilir. Yaşlı kişi yakın gelecekte ölürse, mirasçıların malı ellerinde tutabilmek için krediyi önceden ödemeleri gerekebilir.

Emlak değerindeki dalgalanmaların riski

• Emlak piyasasının düşmesi halinde, HKMC'nin koruması altında bile mirasçılar hala mülkü kaybedebilir veya kalan varlıkların sadece küçük bir kısmını alabilirler.

Yüksek erken fesih maliyetleri

• Yaşlılar, borcu yarıda kesmek isterlerse (örneğin ailevi sebeplerden dolayı), anaparayı ve faizi tek seferde ödemek zorunda kalacaklardır; ancak yeterli fonları olmadığı için bunu başarmaları zor olabilir.

Sosyal yardım almaya uygunluğu etkileyebilir

• Düzenli ödemeler gelir olarak değerlendirilebilir ve Yaşlılık Yaşam Ödeneği veya Kapsamlı Sosyal Güvenlik Yardımı almaya hak kazanmayı etkileyebilir.

Ailevi anlaşmazlık riskleri

• Aile bireyleri arasında yeterli iletişim sağlanmadığı takdirde mirasçılar arasında mal paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir.

---

Uygunluk ve önlemler

• Uygun：Çocuğu olmayan, istikrarlı bir nakit akışına ihtiyaç duyan, yüksek gayrimenkul değerine sahip ancak diğer varlıkları az olan yaşlılar.
• Uygun değil:Evini çocuklarına bırakmayı planlayanlar veya kısa vadede evini kullanmaları gerekeceğini öngörenler.

Önemli öneriler:

1. Uzun vadeli faiz maliyetleri ile ödenecek tutar arasındaki dengeyi dikkatlice hesaplayın (bankanın sağladığı simülasyon aracını kullanabilirsiniz).
2. Aile bireylerinizle tam iletişim kurun ve bağımsız mali veya hukuki danışmanlık alın.
3. Farklı bankaların şartlarını (faiz oranları, ücretler, esneklik vb.) karşılaştırın.

---

Hesaplama formülü ve adımları

1. İpotek anaparasını (P) belirleyin
   • Emlak Değerlemesi (V):
     • Eğer V≤800V≤8.000.000 HKD ise:
       P=V×100%P=V×100%
     • Eğer 8008 milyon < V ≤ 2500 V ≤ 25 milyon Hong Kong doları ise:
       P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%
     • Eğer V>2500V>HKD25 milyon ise:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16,50 milyon Hong Kong doları
2. Ödeme periyotlarının sayısını (n) belirleyin
   • Annuity Dönemi:Sabit bir yıl sayısı seçin (örneğin 10 yıl, 15 yıl) veya başvuranın yaşına göre kalan yaşam beklentisini tahmin edin (örneğin 80 yaşında birinin yaşam beklentisi 15 yıldır, n=15×12=180 ay).
3. Bir fiyat planı seçin
   • Yüzen faiz: Piyasa faiz oranlarına (HIBOR gibi) bağlı olup aylık olarak değişmektedir.
   • Sabit faiz: Genellikle değişken faizli bir planın başlangıç faiz oranından daha yüksek olan, ancak uzun vadede istikrarlı olan sabit bir faiz oranı.
4. Aylık geliri hesapla (M)
   kullanmakMevcut değer formülü, ipotek anaparasını PP aylık ödemelere ayırın: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: aylık faiz oranı (yıllık faiz oranı ÷ 12)
   • nn: toplam ödeme ayı sayısı

---

Etki eden temel faktörler

• Emlak Değerlemesi：V↑⇒P↑⇒M↑
• Annuity Dönemi：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (ödeme süresi ne kadar kısa olursa, aylık ödeme o kadar büyük olur)
• Başvuranın yaşı：Yaş↑⇒n↓⇒E↑
• Tarife Planı: Sabit faiz genellikle daha düşük bir faiz oranı kullanır r↓⇒M↑r↓⇒M↑, bu nedenle aylık gelir daha yüksektir.

---

Örnek hesaplama

Dava parametreleri

• Emlak değerlemesi: HK$12 milyon
• Anüite süresi: 15 yıl (n=180 ay)
• Başvuranın yaşı: 75 yaşında
• Faiz oranı planı: Sabit faiz (yıllık faiz oranı 3% → aylık faiz oranı 0,25%)

adım

1. İpotek anaparası (P)：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=10 milyon Hong Kong doları
2. Aylık Emeklilik Maaşı (M)：M=10.000.000×0,00251−(1+0,0025)−180M=10.000.000×1−(1+0,0025)−1800,0025​
   • Paydayı hesaplayalım:
     (1.0025)−180≈0.644, bu nedenle 1−0.644=0.356
   • Sonuç: M≈10.000.000×0,0025/0,356≈HKD 70.225/ay

• Yüksek mülk değeri, kısa vadeli gelir, yaşlı başvuru sahipleri, sabit faizli planlarAylık maaş ödemelerini önemli ölçüde artıracak.
• Gerçek hesaplamanın bankanın sağladığı faiz oranı ve aktueryal modele göre ayarlanması gerekiyor. Kesin bir fiyat teklifi almak için profesyonel bir kuruluşa danışmanız önerilir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıdaki olaylar askıya alma olayı teşkil edecektir:

(a) ilgili hükümet kira sözleşmesini veya karşılıklı sözleşme veya yapı senedini ihlal ederseniz;
(b) yönetim ücretlerini, vergileri ve devlet kirasını vb. ödemediniz;
(c) yangın ve mülkte meydana gelebilecek diğer ciddi hasarlara karşı sigortanız yoksa;
(d) Mülkü uygun şekilde muhafaza etmemeniz ve iyi durumda tutmamanız;
(e) Mülklerle ilgili herhangi bir yasa, kural ve yönetmeliğe uymamanız;
(f) Mülkle ilgili olarak herhangi bir devlet otoritesi veya bina yöneticisi tarafından verilen herhangi bir emre veya bildirime uymamanız.
Bilmek;
(g) mülkünüzle ilgili olarak gerekli Yıllık Beyanları vermemeniz;
(h) İlgili Ters İpotek Sözleşmesi kapsamındaki kredi kuruluşu haricinde herhangi bir yararlanıcı için bir kredi tesis ettiniz;
mülkünüzdeki herhangi bir ücret veya diğer menfaatler, ilk önce edinmediğiniz sürece
yazılı onayı
(i) Mülkün değerini olumsuz yönde etkileyen veya hasara yol açan tarafınızdan yapılan herhangi bir eylem veya ihmal;
İlgili Ters İpotek Sözleşmesi kapsamındaki teminat hakkı; veya
(j) İlgili Kredi Sözleşmesi veya ilgili herhangi bir yasal belge kapsamındaki yükümlülüklerinizden herhangi birini ihlal etmeniz;
veya ters ipotek kredisiyle ilgili olarak bir kredi kuruluşuna yanlış veya yanıltıcı bilgi vermeyin.
malzeme.
Açıklama:
Ters ipotek krediniz için teminat olarak birden fazla mülkünüz varsa, herhangi bir
Mülkün herhangi bir şekilde askıya alınması, ters ipotek kredinizin tamamının askıya alınması anlamına gelecektir

---

Son Kullanma Tarihi Olayları

Aşağıdaki olaylar gerçekleştiğinde Sona Erme Olayı oluşacaktır:
(a) borç verenin yazılı onayı olmadan mülkünüzü kiraya verirseniz;
(b) siz ve ters ipotek kredinizin tüm ortak borçluları (varsa) vefat etti;
(c) Siz veya ters ipotek kredinizdeki ortak borçlularınızdan herhangi biri (varsa) hakkında hüküm verilmiştir.
iflas etmiş veya bireysel gönüllü bir düzenlemeye tabidir;
(d) askıya almanın düzeltilebilmesi mümkünse ve siz askıya almanın üzerinden 6 ay içinde bunu yapmazsanız
İçeriden düzelt;
(e) düzeltilemeyen bir askıya alma olayı meydana gelirse;
(f) mülkünüz Hong Kong Hükümeti veya ilgili herhangi bir makam tarafından geri alınırsa;
(g) Hükümetin mülkünüzle ilgili kira sözleşmesi yenilenmeksizin feshedilirse;
(h) yetkili bir kişi, mülkünüzün artık güvenli bir şekilde işgal edilemeyeceğini yazılı olarak belirlemişse;
(i) mülkünüz veya mülkünüzün bulunduğu bina tamamen veya önemli ölçüde çökmüşse;
(j) mülkünüz zorunlu olarak satılır ve satış tamamlanır;
(k) mallarınızın ortak mülkiyeti bölünmüştür; veya
(l) Mülkün boş mülkiyetini gönüllü olarak borç verene devredersiniz.
Açıklama:
Ters ipotek krediniz için teminat olarak birden fazla mülkünüz varsa, herhangi bir
Gayrimenkulün vadesi dolacak olaylar, tüm emeklilik ipotek kredinizin vadesi dolacak olayları oluşturacaktır.