İçindekiler
Borç çığ gibi büyüyor ve sonunda patlıyor
Yüksek Mahkeme belgelerine göre, Deng Chengbo'nun oğlu Deng Yaobang'a bağlı üç şirket olan Zhengpin Commercial, Zhengpin Marketing ve Zhengsheng'in bu yılın nisan ayı gibi erken bir tarihte tasfiyeye zorlanması emredildi. Bu üç şirkete yönelik tasfiye emri, ilk domino taşını devirmek gibi oldu ve ICBC (Asya)'nın borç koruma prosedürünü başlatmasını tetikledi.
Devralınan gayrimenkullere ilişkin ipotek yapısının son derece karmaşık olduğunu belirtmekte fayda var. Yuepin Resort Hotel'in sahibi olan Baisuitang Co., Ltd., Ocak 2021'de ICBC (Asya) şirketinden ikinci ipotek finansmanı alırken, Seaside Plaza'nın bağlı olduğu Huayu Investment, ikinci ve üçüncü ipoteklerin üst üste bindirilmiş ipoteklerini bile devreye soktu. Kıdemli borç yapılandırma avukatı Liang Yunxin şunları kaydetti: "Bu çok katmanlı ipotek yapısı gevşek para politikası dönemlerinde bile işe yarayabilir, ancak piyasa koşulları tersine döndüğünde bir dizi temerrüdü tetiklemek çok kolaydır."
Seaside Plaza'nın "ölüm sarmalında" dokuz yılda yaklaşık değer kaybı yaşandı
Piyasa tarafından "hayalet kasaba" olarak adlandırılan Tsuen Wan Promenade, Hong Kong'un perakende gayrimenkul sektörünün yükselişine ve düşüşüne tanıklık etti. Gazetemiz Tapu kayıtlarını kontrol etti ve Sha Tsui Yolu 368 numaradaki bu alışveriş merkezinin son on yılda üç kez el değiştirdiğini tespit etti:
2012: New World Development, Wang On Group'a 500 milyon HK$ karşılığında satıldı
2015: Hong An, Deng Chengbo ailesine 820 milyon yuan karşılığında satıldı
2024: Mevcut değerleme 900 milyon yuana düşüyor
Şaşırtıcı olan ise Deng ailesinin iktidarı ele geçirdikten sonra defalarca dönüşüm geçirmesine rağmen "ölü alan" lanetinden kurtulamamış olmasıdır. 2017 yılında tıbbi merkeze dönüştürülmesi planından vazgeçilmiş, 2018 yılında hizmete giren zombi temalı oyun parkı ise ancak yarım yıl ayakta kalabilmişti. Alışveriş merkezinin mevcut boşluk oranı 'ın üzerinde ve tüm alışveriş merkezinin gündüzleri aydınlatılması gerekiyor. Bunun için aylık temel işletme giderleri 800.000 HK$ kadar yüksek.
CBRE'nin son değerleme raporuna göre mülkün şu anda metrekare fiyatı sadece 2.884 HK$, yani 2015'teki satın alma fiyatından 371.000 HK$ değer kaybı var. Tutma süresi boyunca faiz ve yenileme masrafları da dahil edilirse gerçek kayıp 500 milyon HK$'ı aşabilir. Savills'in araştırma başkanı Stephen Sze-ming şunları söyledi: "Harbour Square'in durumu, ikinci kademe alışveriş merkezlerinin yapısal sorunlarını yansıtıyor. E-ticaretin etkisi ve tüketim kalıplarındaki değişikliklerle, bu tür mülkler 'kalıcı olumsuz varlıklar' haline gelebilir."
Hotel COZI'yi canlandırma hayali, salgının bardağı taşıran son damla olmasıyla suya düştü
Devralınan bir diğer mülk olan Tuen Mun COZi Resort Hotel'in kaderi de aynı şekilde inişli çıkışlı oldu. Deng ailesi, başlangıçta endüstriyel bir bina olan mülkü 2013 yılında 500 milyon HK$'a satın aldı ve canlandırma ve yenileme için 300 milyon HK$ harcadı. 2019 yılında dört yıldızlı bir otel olarak açıldı. Beklenmedik bir şekilde toplumsal hareketlerin ve salgının çift darbesi nedeniyle 2022'de doluluk oranı uzun süre yüzde 30'un altında seyretti.
Otel sektöründen kaynaklar, yönetimin oteli karantina oteline dönüştürmeye çalıştığını ancak Tuen Mun'un coğrafi olarak uzak olması nedeniyle hükümetten sözleşme alamadığını açıkladı. 2023 yılında satışa çıkarılması planlanan projenin istenen fiyatı 1,48 milyar yuan olup, bu rakam toplam 800 milyon yuanlık yatırımdan 85% daha fazla olup, piyasada "fantezi fiyat" olarak alay konusu ediliyor. JLL'nin otel departmanı genel müdürü Chan Yiu-cheung şunları söyledi: "Tuen Mun bölgesinde iş seyahatinde olanlardan eksiklik var. Tatil köyleri sınır ötesi seyahat edenlere güveniyor ve anakara ile Hong Kong arasındaki yavaş gümrük işlemleri nedeniyle ayakta kalamıyorlar."
İflas süreci başladıktan sonra alacaklılar ikilemde
Alıcı konumunda olan PricewaterhouseCoopers şimdi zor bir kararla karşı karşıya. Örneğin Harbour Plaza'yı ele alalım; ikinci ve üçüncü ipotek borçları ve yasal ücretler düşüldükten sonra mevcut fiyatı 900 milyon Hong Kong doları olarak satılırsa Tang ailesi her şeyini kaybedebilir. Daha da sıkıntılı olanı ise piyasada benzer mülklerin ciddi bir birikiminin olmasıdır. Rating and Valuation Department'ın verilerine göre Hong Kong'daki perakende mülklerinin boşluk oranı 2023'te 12.8%'ye ulaşacak ve bu 20 yıllık zirveye ulaşacak.
ICBC (Asya)'nın önünde şu anda iki seçenek var: Birincisi, mümkün olan en kısa sürede nakde çevirmek için düşük fiyattan satmak, ancak çok büyük zararlara katlanmak zorunda kalacak; ikincisi ise mülkü yenilemek için para yatırmak, ancak bu durumda "dipsiz kuyu" tipi sermaye enjeksiyonuna düşmek. Deloitte'ta iflas sürecine aşina olan ortak Zhou Zhiwei, "Bu tür batık varlıkların elden çıkarılması genellikle 18-24 ay sürüyor ve bu süre zarfında tutma maliyetleri kalan değeri tüketebiliyor." dedi.
Deng ailesi imparatorluğunun alacakaranlığı: Merkez bölge dışındaki mülkler sorunlu
Deng Chengbo ailesinin son yıllarda gerçekleştirdiği varlık satışları dalgası aslında Hong Kong gayrimenkul piyasasındaki dönüşümün bir yansıması. İstatistikler, ailenin 2020 yılından bu yana 60'tan fazla gayrimenkul satarak yaklaşık 15 milyar yuan kazandığını, işlem fiyatlarının çoğunun defter değerinden 30%-50% düşük olduğunu gösteriyor. Ancak, hızlı kaldıraç azaltma hala piyasa değer kaybının hızına yetişemiyor. 2023 sonu itibarıyla, temel olmayan ticari mülklerinin ortalama değerlemesi zirvesinden 45% düştü.
Ekonomist Guan Zhaozhao şunları belirtti: "Deng davası, Hong Kong gayrimenkul geliştiricilerinin iki büyük yanlış yargısını ortaya çıkardı - çekirdek olmayan alanlardaki dönüşüm potansiyelini abartmak ve yükselen faiz oranı döngüsünün sürdürülebilirliğini küçümsemek. 3% döneminin finansman maliyeti, 5% döneminin varlık getiri oranıyla karşılaştığında, sermaye zincirinin kırılması sadece zaman meselesidir."
Yapısal ikilemi çözmek zor. Hong Kong'un ticari emlak piyasasının geleceği nerede?
Bu devralma olayı, sektörde Hong Kong ticari gayrimenkul piyasası hakkında derin düşüncelere yol açtı. Uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ve tüketim kalıplarının değişmesiyle birlikte geleneksel alışveriş merkezlerinin talep yapısı da köklü değişimlere uğradı. Centaline Property Research Departmanı'nın verilerine göre, Hong Kong'daki alışveriş merkezlerine gelen ziyaretçi sayısının 2023 yılında 2018'e kıyasla 28% azalacağı öngörülüyor ancak deneyimsel tüketim alanlarının kira direncinin geleneksel perakendeye göre üç kat daha güçlü olduğu belirtiliyor.
Hong Kong Şehir Üniversitesi Bina Teknolojisi Bölümü'nden Profesör Chan Hon Wan şunları önerdi: "İkinci kademe alışveriş merkezleri, veri merkezlerine, soğuk zincir depolarına veya eğitim merkezlerine dönüşmek gibi 'mekansal gen dönüşümü'nden geçmelidir. Hükümetin ayrıca eski ticari alanlara yeni işlevler enjekte etmek için şehir planlama yönetmeliklerini değiştirmesi gerekiyor."
Deng ailesinin yaşadığı mali kriz, yalnızca bireysel şirketlerin aşırı borçlanmasının bir dersi değil, aynı zamanda Hong Kong'un gayrimenkul ekonomisindeki dönüşümün de bir dipnotu. "Konum, Konum, Konum" altın kuralı dijitalleşme dalgasıyla karşılaştığında, somut alana yeni değerin nasıl enjekte edileceği, tüm sektörün yüzleşmesi gereken bir hayatta kalma sorunu haline gelecektir. Harbourfront Plaza'nın neon ışıkları sonunda tekrar yanacak; ancak bunlar sadece boş dükkanları değil, Hong Kong'un gayrimenkul sektörünün yeniden doğuşuna giden yeni yönü de aydınlatmalı.
