İçindekiler
Banka değerlemesinin tanımı ve etkisi
tanım
Düşük değerleme, bankanın teminat (gayrimenkul, arsa vb.) için yaptığı değerlendirmenin piyasa işlem fiyatından veya mal sahibinin beklentilerinden düşük olması anlamına gelir.
Etkilemek
Bu durum, kredi tutarında bir azalmaya yol açabilir, alıcının aradaki farkı nakit olarak ödemesini gerektirebilir veya gayrimenkul alım satım sürecini etkileyebilir.
Bankaların gayrimenkulleri düşük değerlemesinin başlıca nedenleri
- Yükselen faiz oranları ve yeniden finansman zorlukları: Yüksek faiz oranları borçlanma maliyetlerini artırıyor, gayrimenkul değerlerini düşürüyor ve bankaların muhafazakar değerlemeler yapmasına neden oluyor.
- Pazar yapısı değişiyor: COVID sonrası ofis boşlukları ve perakende faaliyetlerindeki düşüşler, özellikle bankaların elinde bulunan sıkıntılı varlıklar olmak üzere ticari gayrimenkul değerlerini etkiliyor.
- Bankaların Muhafazakar Değerleme Uygulamaları:Bankalar, özellikle düzenleyici baskı altındayken, riskleri azaltmak için gayrimenkullerin değerini düşük tutma eğilimindedir.
- Borç vadesi baskısı:Çok sayıda ticari gayrimenkul kredisi vadesi dolmuş ve yeniden finanse edilmesi gerekiyor, bu da gayrimenkul değerlerinin düşük tahmin edilmesine yol açabilir.
1. Pazar faktörleri
1. Yüksek piyasa oynaklığı
- Değişen ekonomik ortam:Ekonomi istikrarsız olduğunda (örneğin artan enflasyon, yükselen faiz oranları ve artan işsizlik gibi), bankalar riskleri azaltmak için değerlemede muhafazakar davranma eğilimindedir. Örneğin 2020 salgını sırasında bazı bölgelerde konut fiyatları kısa vadede düşerken, banka değerlemeleri orta ve uzun vadeli riskleri yansıtabilir.
- Bölgesel arz-talep dengesizliği:Belirli bir bölgede gayrimenkul arzı fazla ise bankalar gelecekte teminat değerinin yetersiz kalmasına yol açacak fiyat düşüşlerini önlemek amacıyla değerlemelerini düşürebilirler.
2. İşlem verilerinde gecikmeler
- Banka değerlemeleri çoğunlukla son işlem kayıtlarına dayanmaktadır. Piyasa kısa vadede hızla yükselirse (örneğin popüler yeni bir bölgenin gelişmesi gibi), ancak son işlem verileriyle desteklenmezse, değerleme piyasa fiyatını hemen yansıtmayabilir.
- Örneğin: Yeni teknoloji parklarının çevresindeki konut fiyatları, şirketlerin akını nedeniyle fırladı, ancak bankacılık sistemi henüz bölge için referans fiyatını güncellemedi.
3. Bölgesel Kalkınma Farklılıkları
- Bankaların farklı bölgeler için farklı risk değerlendirme standartları bulunmaktadır. Uzak bölgelerdeki veya eski topluluklardaki değerlemeler genellikle düşük likidite ve sınırlı değer artışı potansiyeli nedeniyle muhafazakardır.
- Örnek: Hong Kong’un dış adaları ile şehir merkezi arasındaki değerleme farkı 20%-30%’ye ulaşabilir.
2. Mülkiyet koşulları
1. Mülkün Fiziksel Durumu
- Yaş ve yapısal sorunlar:Eski mülkler, yüksek bakım maliyetleri ve azalan dayanıklılıkları nedeniyle değerinin altında değerlendirilebilir. Örneğin, 30 yıldan daha eski bir apartman binasının banka değerlemesi, aynı bölgedeki yeni bir binanın değerlemesinden daha düşük olabilir.
- Dekorasyon ve tesisler:Eğer gayrimenkulün iç dekorasyonu bakımsızsa veya temel imkânlardan (asansör, otopark gibi) yoksunsa değerleme piyasa beklentilerinden düşük olabilir.
2. Mülkiyet hakları ve hukuki konular
- Belirsiz mülkiyet hakları:Ortak mülkiyet hakları, miras uyuşmazlıkları veya çözülemeyen hukuki süreçlerle ilgili durumlarda bankalar doğrudan kredi vermeyi reddedebilir veya değerlemeyi önemli ölçüde düşürebilir.
- Kaçak yapılar:Eğer eklenen yapı (çatı ilavesi gibi) hükümet tarafından onaylanmazsa banka bunu değerlemeye dahil etmeyebilir.
3. Özel Amaçlı Mülkler
- Ticari araziler, endüstriyel tesisler veya karma kullanımlı gayrimenkuller, likiditelerinin düşük olması nedeniyle bankalar tarafından genellikle konut gayrimenkullerine göre daha düşük fiyatlarla değerlendirilmektedir. Örneğin Tayvan'daki endüstriyel konutlar sıklıkla değerinin altında kalma sorunuyla karşı karşıya kalmaktadır.
III. Bankacılık Politikaları ve Risk Yönetimi
1. Riskten kaçınma eğilimi
- Bankalar, teminat değerinin kredi temerrüdü riskini karşılamaya yeterli olduğundan emin olmak zorundadırlar; bu nedenle genellikle "muhafazakar değerleme" ilkesini benimserler. Örneğin piyasa değeri 10 milyon olan bir taşınmaz için banka ancak 8 milyon TL ekspertiz değeri koyabilir, bu durumda 20%'lik bir tampon alan kalır.
2. Dahili derecelendirme modeli sınırlamaları
- Bankalar genellikle otomatik değerleme sistemlerine (AVM) veya sabit formüllere (örneğin karşılaştırma yöntemi ve gelir yöntemi) güvenirler; bu da bireysel mülklerin özel avantajlarını (manzara ve okul bölgeleri gibi) göz ardı edebilir.
- Vaka: Alıcılar, Taipei Şehri, Da'an Bölgesi'ndeki prestijli bir okul bölgesindeki bir mülk için yüksek bir prim ödemeye isteklidir, ancak bankanın değerlemesi yalnızca ortalama bir konut mülkü temelinde hesaplanmış olabilir.
3. Kredi Tutarı Limiti
- Merkez bankasının belirli bölgeler için koyduğu kredi-değer tavanları gibi hükümet düzenleme gereklilikleri, bankaları uyum sağlamak için değerlemelerini proaktif olarak düşürmeye zorlayabilir. Örneğin, yüksek riskli bölgelerde kredi limiti 60% olup, bankalar kredi miktarlarını kontrol etmek için konut fiyatlarını düşük tahmin edebilirler.
4. İnsan Faktörleri
1. Ekspertizcinin öznel yargısı
- Standart sürece rağmen, değerleme uzmanının deneyimi ve tercihleri sonuçları etkileyebilir. Örneğin eski binalarda amortisman oranlarının hesaplanmasında tek tip standartlar bulunmamaktadır.
2. Ev sahipleri fiyatlandırma konusunda aşırı agresif
- Alıcı çekmek için satıcılar veya emlakçılar kasıtlı olarak listeleme fiyatını yükseltebilirler, bu da piyasa fiyatının "yapay olarak yüksek" olmasına ve bankanın değerlemesiyle aradaki farkın açılmasına neden olabilir.
3. Bilgi asimetrisi
- Bankaların gayrimenkul hakkında eksik bilgiye sahip olması (gizli kusurlar, gelecekteki imar planları gibi) değer düşüklüğüne yol açabilmektedir. Örneğin, mal sahibi MRT uzatma projesinden haberdardı ancak banka değerlemede bunu dikkate almadı.
V. Dış Politikalar ve Düzenlemeler
1. Hükümetin düzenleyici önlemleri
- Konut fiyatlarını düşürmeye yönelik politikalar (emlak vergisi ve kredi kontrolleri gibi) banka değerlemelerini baskılayabilir. Örneğin Hong Kong, daimi olmayan ikamet edenlere 30% damga vergisi uyguluyor; bu da dolaylı olarak bankaların yabancı alıcılar tarafından satın alınan gayrimenkullere ilişkin değerlemesini düşürüyor.
2. Çevresel ve sosyal riskler
- Doğal afetlere maruz kalma riski bulunan alanlar (deprem bölgeleri, su baskınlarına maruz kalma riski yüksek alanlar gibi) bankalarca yüksek riskli olarak sınıflandırılabilir ve değerleme sırasında doğrudan 10%-15% düşülebilir.
- Toplumsal olayların etkisi: 2019 yılında Hong Kong'da iade karşıtı yasa tasarısı hareketi sırasında bazı bölgelerde konut fiyatlarındaki dalgalanmalar yoğunlaştı ve banka değerlemeleri daha muhafazakar hale geldi.
3. Uluslararası Ekonomik Durum
- Döviz kurundaki dalgalanmalar ve sınır ötesi sermaye akışlarındaki kısıtlamalar (örneğin Çin'in sermaye kontrolleri) yurtdışındaki alıcı talebini etkileyebilir ve bankaların ilgili mülklerin değerlemesini düşürmesine yol açabilir.
6. Teknik Hatalar
1. Veri girişi hatası
- Binanın alanı, katı veya yaşı ile ilgili insan kaynaklı hatalar sistemin değerlemesinde sapmalara yol açabilir. Örneğin, "gerçek alan 30 ping" ifadesi yanlışlıkla "25 ping" olarak doldurulursa, tahmini fiyat doğrudan düşecektir.
2. Sistem algoritması kusurları
- Temel değişkenleri (örneğin gayrimenkul yönelimi ve topluluk yönetimi kalitesi) hesaba katmayan otomatik değerleme modelleri sistematik olarak düşük tahminlere yol açabilir.
7. Özel Durumlar ve Kapsamlı Faktörler
1. Ön satış ve ön satış mülkleri
- Ön satıştaki konutlar henüz tamamlanmamış olduğundan, bankalar bunların değerini ancak mevcut duruma (örneğin arsanın değeri) veya geliştiricinin mali durumuna göre tahmin edebiliyor; bu da çoğu zaman alıcının sözleşme fiyatından düşük oluyor.
2. Kültürel varlıklar veya tarihi yapılar
- Korunan tarihi alanların yeniden inşası için pazar oldukça kısıtlı olmasına rağmen, bakım maliyetleri ve kullanım kısıtlamaları düşük banka değerlemelerine yol açabilir.
3. Sınır ötesi mülkler
- Yurt dışı gayrimenkul bilgilerinde şeffaflığın olmaması, döviz kuru riskleri ve karmaşık vergi sistemleri nedeniyle bankalar sıklıkla değerlemelerini önemli ölçüde düşürüyor veya kredi vermeyi reddediyor.
Değer düşüklüğüyle başa çıkma stratejileri
- Hazırlık: Alıcı, birden fazla bankadan alınan değerlemeleri karşılaştırmalı ve mülke ilişkin eksiksiz bilgiler (yenileme belgeleri ve bölgesel kalkınma planları gibi) sağlamalıdır.
- Müzakere Alanı: Emlakçı aracılığıyla bankayla iletişime geçin ve yeniden değerlendirme veya ek teminat sağlanması için çaba gösterin.
- Uzun vadeli perspektif:Eğer değerleme aşırı ısınmış piyasayı yeterince yansıtmıyorsa, alıcıların finansal risklerini yeniden gözden geçirmeleri gerekir.
Daha fazla bilgi için:
