İçindekiler
1. Ekonomik yapısal kök: gayrimenkule dayalı ekonomik model
1. Arazi finansmanı ve hükümet geliri
– Hong Kong hükümeti uzun süredir arazi transferi ve gayrimenkulle ilgili vergilere (damga vergisi ve harçlar gibi) güvenerek “yüksek arazi fiyatı politikası” oluşturmuştur. 2022 yılında, konut arzını ve fiyatını doğrudan etkileyen toplam devlet gelirlerinin 23%'sini arsa fiyat gelirleri oluşturdu.
– Kentsel arazi geliştirme oranı sadece 25%'dir. Yeni Topraklar'da ciddi bir tarım arazisi istifleme olgusu vardır. Geliştiriciler, piyasa ritmini kontrol etmek için "arazi rezervi stratejisi"ni kullanırlar.
2. Tek endüstriyel yapı
– Mali sektör GSYH'nin 21,3%'sini oluştururken, imalat sektörü 1,1%'ye geriledi ve reel ekonomiye yönelik yatırım potansiyeli sınırlı.
– Hong Kong HalkıYüksek getirili yatırım seçeneklerinin eksikliği nedeniyle gayrimenkul, değeri korumak için ilk tercih haline geldi. 2023'te özel binaların ortalama kira getirisi oranı 2.1% olacak ve bu, dünyadaki büyük şehirlerinkinden daha düşük olacak ve "enflasyonla mücadele için ev satın alma" zihniyetini yansıtıyor.
2. Sosyal ve Kültürel Psikoloji: Kimlik ve Sınıf Kaygısı
1. Konfüçyüs geleneği ve aile kavramı
– “Başınızın üstünde bir çatı olması” bir aile ve kariyere başlamak için temel bir gereklilik olarak kabul edilir. Anket, evlenmemiş gençlerin %'sinin bir eve sahip olmanın evlilik için bir ön koşul olduğuna inandığını gösteriyor.
– “Bölünmüş daireler”in yaşadığı konut sıkıntıları, “ev satın almak = yoksulluktan kurtulmak” şeklindeki toplumsal bilinci pekiştirirken, kamu konutları için 6,1 yıllık bekleme süresi kaygıyı daha da artırdı.
2. Sınıf hareketliliğinin sembolü
– Mülk varlıkları, sosyal statüyü ayırt etmek için temel bir gösterge haline geldi ve mülk sahipleri Hong Kong hanelerinin medyan net varlıklarının 76%'sini oluşturuyor.
– “Seçkin Okullar Ağı” gibi sistemler konut fiyatlarını eğitim kaynaklarına bağlayarak “sınıf karşılığında konut” şeklinde bir kısır döngü yaratıyor.
III. Kurumsal Teşvikler: Politika Tasarımı ve Piyasa Bozulması
1. Kamu konut sıkıntısı etkisi
- Kamu konutları için gelir tavanı uzun süredir donduruluyor. 2023'te dört kişilik bir aile için aylık gelir sınırı $26.690. Bu sınırı aşanların özel konut piyasasına girmesi zorunlu olacak.
– Ev Sahipliği Planı (HOS) dairelerinin fiyatlandırma mekanizması piyasa fiyatına bağlıdır, bu da dolaylı olarak ikincil piyasanın beklentilerini yukarı çeker ve fiyat sabitleme etkisi yaratır.
2. Finansal araçlar kaldıracı artırır
- İpotek oranı 90%'ye gevşetildi ve stres testi şartı, aylık geliri $40.000 olan bir hanenin maksimum $8 milyonluk konut satın alabileceğidir.
– ABD’de bağlantılı döviz kuru sistemi altında düşük faiz ortamının devam etmesi halinde, 2023 yılında gerçek ipotek faizi 1,8% olacak ve bu oran enflasyon oranı olan 2,9%’nin altında kalacaktır.
4. Küresel sermaye akımları altında gayrimenkul piyasasının yabancılaşması
1. Güvenli liman fonları için güvenli liman
– 2022 yılında lüks konut satışlarının 42%'si yabancı yatırımdan, 26%'si ise anakaradaki yeni konut satışlarından gelirken, sınır ötesi sermaye varlık fiyatlarını yukarı çekti.
– “Sert önlemler” kısa vadeli spekülasyonu bastırdı, ancak uzun vadeli sahiplerinin satış konusundaki isteksizliğini daha da kötüleştirdi ve listelenen ikinci el mülklerin hacmi 15 yılın en düşük seviyesine ulaştı.
2. Alternatif yatırım kanallarının eksikliği
– MPF'nin yıllık ortalama getiri oranı sadece 3.2%'dir, borsa oldukça oynaktır ve küçük ve orta ölçekli yatırımcılar genellikle "tuğla inancına" sahiptir.
– Sanal para birimleri gibi yeni ortaya çıkan varlıklar sıkı bir şekilde düzenleniyor ve 75% vatandaşları, bir mülk satın almanın mali durumlarını yönetmenin en güvenli yolu olduğuna inanıyor.
5. Kuşak Değer Çatışması ve Yapısal İkilem
1. Gençlerin ev sahibi olma konusunda umutsuzluğu
- Konut fiyatının gelire oranı 20.7 kat (dünyanın en yükseği) ve ev alabilmek için 21 yıl aç ve susuz yaşamak gerekiyor.
– “Babaya güvenme” olgusu yaygınlaşmış durumda; 35 yaş altındaki alıcılar ailelerinden 68% tutarında peşinat alıyor ve bu durum kuşaklar arası kaynak tekelini daha da kötüleştiriyor.
2. Politika reformu ikilemi
– Arazi geliştirme, çıkar gruplarını (Yeni Bölgeler soyluları ve gayrimenkul holdingleri gibi) ilgilendiriyor ve “Yarının Lantau” gibi planlar yargı denetimiyle engellendi.
– Arzın artması varlık değer kaybı riskini tetikleyebilir. Mevcut sahipler seçmenlerin 45%'sini oluşturuyor ve siyasi reformlara karşı direnç oluşturuyor.
6. Psikolojik Bakış Açısı: Güvenlik İhtiyaçları ve Sürü Etkisi
1. Kiralama pazarındaki kusurlar
– Kira denetiminin olmaması nedeniyle, ev sahipleri kiraları artırabilir veya istedikleri zaman mülkleri geri alabilirler. 2023'teki ortalama kira süresi yalnızca 2,3 yıldır.
- Kiracılar varlıklarının değer kazanmasından yararlanamıyorlar, bu da "bir mülkü kiralamanın başkalarının ipotek ödemelerine yardımcı olmak anlamına geldiği" yönünde bir yoksunluk duygusu yaratıyor.
2. Sürü zihniyeti ve bilgi çarpıtması
– Medya uzun zamandır “emlak piyasasının sadece yükselebileceği ve asla düşmeyeceği” efsanesini yayıyor ve 97% emlak haberleri fiyat dalgalanmalarına odaklanıyor.
– Geliştirici pazarlaması “kıtlık paniği” yaratıyor. 2022'de yeni bir projenin 98% birimi ilk gün tükendi ve bir satın alma çılgınlığına yol açtı.
7. Gelecekteki Zorluklar ve Olasılıklar
1. Demografik değişim
– 2046 yılında 65 yaş ve üzeri nüfusun 36%’ye ulaşması bekleniyor, miras kalan gayrimenkuller piyasa likiditesini değiştirebilir.
– Göç dalgası 2022 yılında 113 bin kişilik net bir çıkışa yol açacak, bu da kısa vadede talebi azaltacak ancak uzun vadede ekonomik ivmeyi zayıflatacak.
2. Teknoloji ve yaşam modeli inovasyonu
– Modüler Entegre İnşaat, kamu konutlarının yapım süresini kısaltıyor, ancak arsa arzındaki darboğaz henüz çözülemedi.
– Paylaşımlı mülkiyet düzenlemelerinin özel mülkiyet piyasasına da yayılması, geleneksel “tam mülkiyet” kavramını değiştirebilir.
Daha fazla bilgi için:
- "Hong Kong halkının ev satın alma zorluğu, İngiliz Hong Kong hükümetinin 1997 öncesi arazi politikasının bir mirası mıdır?" sorusunun derinlemesine analizi
- Hong Kong'un "ev edinme zorluğunun" yapısal ikilemi: dünyanın en ciddi konut krizinin on zinciri
- Hong Kong'da mülk satın almanın zor olmasının temel nedeni
