İçindekiler
1. Olayın özü: Gayrimenkul yatırımının geleneksel mantığını altüst eden bir işlem
Tuen MunEge SahiliGeçtiğimiz günlerde piyasayı şoke eden bir işlem gerçekleşti: 2. Blok'un orta katındaki deniz manzaralı, üç yatak odalı 617 metrekarelik daire, 12 yıl önceki satın alma fiyatına göre 30.000 HK$ zararla 5,47 milyon HK$'a satıldı. Enflasyon, elde tutma maliyetleri, komisyonlar, damga vergileri vb. dikkate alındığında, sahibinin gerçek kaybının 300.000 HK$ olduğu tahmin edilmektedir. Bu işlem birkaç özel rekora imza attı:
- Döngüler arası kayıplar: "Uzun vadeli tutmanın kesinlikle değer kazanacağı" geleneksel kavramını kırmak
- Değerleme Uyuşmazlığı: Bank of China (5,43 milyon) ile Hang Seng (5,56 milyon) arasındaki değerleme farkı 2,4%'dir
- Fiyat indirimi: 730.000 yuanlık kümülatif düşüş, zayıf piyasa kabulünü yansıtan 11.8%'ye ulaştı
2. Mikro düzey: vaka analizi ve piyasa sinyalleri
- Fiyatlandırma mantığı çöküyor
Birim metrekare başına 8.865 dolardan fiyatlandırıldı; bu, aynı mülkteki son işlemden daha düşük:
- Alt katlardaki benzer birimler (2023'ün 4. çeyreğinde metrekare başına 9.200 dolardan satıldı) 3,6% oranında indirimlidir.
- Salgın öncesi (2019) aynı daire tipinin zirvesiyle karşılaştırıldığında 22% oranında düşüş yaşandı
Bu durum, piyasa düşüşteyken "deniz manzarası primi"nin bir likidite bariyerine dönüştüğünü gösteriyor.
- Ev değiştirenlerin stratejileri değişiyor
Alıcının aynı sitede ikamet ediyor olması ve satın alma davranışının gösterge niteliğinde olması:
- Nakit akışını sürdürmek için "küçük için büyük" geleneksel modelini terk edin ve "düz için düz"ü seçin
- Satıcının satış yapma isteğinden yararlanarak “birimler arası iyileştirmeler” elde etmek (aynı fiyata yaşam kalitesini iyileştirmek)
- Banka değerleme mekanizması yanlıştır
İki banka arasındaki değerleme farkı şunları ortaya koyuyor:
- BOC, kira getirisini (yaklaşık 2,6%) yansıtmak için "nakit akışı indirim modeli"ne odaklanıyor
- Hang Seng "Karşılaştırılabilir İşlem Yöntemi"ni benimsiyor, ancak referans verilerinde 3 aylık bir gecikme var
Ortadaki işlem fiyatı, piyasa fiyatlandırma gücünün kurumlardan alıcı ve satıcılara kaydığını gösteriyor.
3. Makro perspektif: Yapısal dönüşümde gayrimenkul piyasası ekolojisi
- Faiz oranı döngüsünün tersine dönmesi şoku
2012 yılı ile mevcut finansal ortamın karşılaştırılması: Göstergeler Kasım 2012 Haziran 2024 Prime faiz oranı 5,0% 6,125% Maksimum ipotek oranı 70% 50%* Stres testi kıyaslaması +2% +3% *Not: 15 milyonun üzerindeki gayrimenkuller için faiz oranı artış döngülerine getirilen kısıtlama, ödeme yükünü 2012'ye kıyasla 43% artırarak doğrudan satın alma gücünü sıkıştırmıştır. - Marjinal Piyasa Likidite Tuzağı
Tuen Mun Bölgesi'ndeki ikinci el işlem verileri şunları göstermektedir:
- 2024'ün 2. çeyreğindeki işlem hacmi bir önceki yıla göre 38% düştü
- Ortalama pazarlık alanı 15%-20%'ye genişledi
- Listelemeden kapanışa kadar geçen süre 142 güne uzatıldı (tarihsel ortalama 87 gündür).
Bu durum, çekirdek alanlar dışındaki gayrimenkullerin "likidite iskontosu" kısır döngüsüne yakalandığını göstermektedir.
- Nesiller arası zenginlik etkisinin tersine dönmesi
Asıl sahibi tipik bir "orta sınıf ev alıcısıydı":
- Tutma süresi boyunca toplam giderler (ipotek faizi + yönetim ücreti + oranlar) yaklaşık 1,87 milyon yuan'dır.
- Potansiyel fırsat maliyeti (Hang Seng Endeksi ETF'sine yatırım yapılırsa) Teorik getiri 2,16 milyon yuan'dır
Gayrimenkulün finansal depolama aracı olarak başarısızlığını gösteriyor.
IV. Kurumsal kusurlar açığa çıktı: Bireysel vakalardan kaynaklanan sistemsel risklere bakmak
- Değerleme mekanizması histeresisi
Mevcut banka değerleme sisteminin üç büyük kör noktası vardır:
- Tarihsel işlem verilerine dayanarak, piyasadaki anlık panik durumunu yansıtmak zordur
- "Dekorasyon değerinin düşmesi"ni göz ardı edin (bu ünitenin dekorasyon yatırımı yaklaşık 500.000 yuan'dır)
- "Hisse senedi tutmanın fırsat maliyeti" gibi gizli maliyetler hesaba katılmaz
- Vergi tasarımı ters etki yaratıyor
Ek Damga Vergisi (SSD) spekülasyonları sınırlasa da aynı zamanda:
- Uzun vadeli sahipler için çıkış maliyetlerini artırın
- "Kilitlenme etkisi" piyasa ayarlamalarını geciktiriyor
Bu durum, şirketin SSD süresinden sonra da malları elinde tutması halinde zarar etmeye devam ettiğini göstermekte olup, bu durum poliçenin sınırlılıklarını ortaya koymaktadır.
5. Uzman görüşü: Piyasanın dibi mi var yoksa değerleme mi yeniden değerlendiriliyor?
- Karamsar yorumlama
"Bu tür 'en düşük fiyat' işlemi, varlık fiyatlandırma modelinin yeniden yapılandırılmasını yansıtıyor. Kira getirisi uzun süre ipotek oranından düşük olduğunda, teorik olarak Hong Kong'daki emlak fiyatlarının 30-40%'lik bir ayarlama için alanı olmalıdır." - Teknik analiz
"Mevcut aşama, 'panik satışı' ile 'tam zamanında talep' arasında bir çarpışma dönemidir. Tuen Mun gibi ikinci kademe alanlar, yeniden değerlemeyi tamamlayıp piyasanın dibini bulan ilk yerler olabilir." - Davranışsal ekonomi perspektifi
"12 yıl boyunca hisse senedi tutmak ve hala para kaybetmek, bir 'kayıp kaçınma' etkisini tetikleyecek, bu da bir dizi zarar durdurma satışını tetikleyebilir ve kendi kendini gerçekleştiren bir kehanet oluşturabilir."
VI. Gelecek senaryosu simülasyonu ve risk uyarısı
- Kısa vadeli (6-12 ay)
- Değerleme kesintileri dalgası küçük ve orta ölçekli bankalara da sıçradı
- "Olumsuz varlıklar" vakaları var ancak bunlar sistemik bir krize yol açmayacak
- Geliştiriciler, Kuzeybatı Yeni Topraklar'da uygun fiyatlı mülklerin lansmanını hızlandırıyor
- Orta vade (3-5 yıl)
- Çekirdek bölge dışındaki emlak fiyatları 2009 seviyelerine dönebilir
- Kiralama piyasası fiyatlandırma için yeni bir dayanak noktası haline geliyor
- Hükümet "stres testi" standartlarını ayarlayabilir
- Uzun vadeli yapısal değişim
- Gayrimenkulün "servet depolama" işlevi zayıflıyor
- Profesyonel "gayrimenkul likidite yönetimi" hizmetlerinin ortaya çıkışı
- Şehir planlaması "önce uygun fiyatlı konut"a kayıyor
Yedinci. Piyasa katılımcılarına yönelik pratik öneriler
- Mal sahibi
- Gerçek zamanlı izleme için bir "tutma maliyeti panosu" oluşturun
- Fırsat maliyetlerini karşılamak için "ters ipotek" seçeneğini değerlendirin
- Yenileme yatırımının geri ödeme süresini yeniden değerlendirin
- Alıcı
- “Bölgesel Hareketlilik Endeksi” değerlendirme sisteminin kurulması
- Fiyat pazarlığı yapmak için banka değerleme farklarından iyi yararlanın
- Farklı faiz oranı senaryoları altında nakit akışı baskısını test edin
- Politika yapıcılar
- "Dinamik Değerleme Sistemi"nin tanıtımı
- İkincil piyasa için likidite destek mekanizmasının kurulması
- Gerçek kullanım değerini yansıtacak şekilde oran sisteminin reformu
Sonuç: Emlak piyasasında bir paradigma değişiminin başlangıcı
Tuen Mun sahil şeridinde gerçekleşen bu sıradan işlem, aslında Hong Kong'un gayrimenkul alanında altın çağının sonunu haber veriyordu. "Tuğla inanç", faiz oranlarının ve demografik yapının demir yasasının ikili etkisiyle karşılaştığında, piyasa yeni bir değer denklemi yazıyor demektir. Sıradan vatandaşlar için, "ev satın alma" efsanesine takılıp kalmak yerine, "yaşam maliyetlerinin kapsamlı faydaları" temelinde rasyonel bir karar alma çerçevesini yeniden inşa etmek daha iyidir. Ege Bölgesi’nde başlayan bu değer yeniden değerlendirme dalgası, sonunda tüm kentin mekânsal ekonomik yapısını yeniden şekillendirecektir.
Ege Sahili(İngilizce: Ege Kıyısı),Hong KongTuen Mun BölgesiYani Kwun WatKale Zirvesi YoluSo Kwun Wat'taki 2 Kwun Tsing Yolu'ndaki özel konut alanıSun Hung Kai Emlakları,Kara-Deniz BağlantısıVeHenderson Arazi GeliştirmeOrtaklaşa geliştirilip tamamlanarak Kasım 2002'de satışa sunuldu. Metrekare başına ortalama fiyat HK$2.420, metrekare başına başlangıç fiyatı HK$1.860, en düşük satış fiyatı ise HK$5 milyondu. Arazi Ocak 2003'te işgal edildi.
giriiş
Ege Sahili 7 binadan oluşan bir sıradırEkran YapımıHer bina 32 katlı (aslında 29 katlı) olup 8 üniteden oluşmakta olup, toplam 1.624 ünite bulunmaktadır ve ünite inşaat alanları 688 metrekare ile 1.043 metrekare arasında değişmektedir.
Daha fazla bilgi için:
- Hong Kong'un emlak piyasası bekleme ve görme modunda, sakinlerin yarısından fazlası emlak fiyatlarının düşmesini ve ev satın alma isteğinin yeni bir dip seviyeye ulaşmasını bekliyor
- Yau Tong'daki lüks sahil evi Xitai'de 3 yılda kaybedilen paranın 8,5 milyona ulaşması korkunç, neredeyse 'lik bir düşüş!
- "Gizli Ada" Longzhu Adası Loft Evi zararına satıldı! Deniz manzaralı stüdyo daire 1.85 milyona satıldı, 6 yılda 42% değer kaybetti
