İçindekiler
Hong Kong'daki konut fiyatları 10 yıldır dünyanın en pahalıları arasında yer alıyor
20. yüzyılın sonlarında yaşanan Asya mali krizinden bu yana Hong Kong emlak piyasası iniş çıkışlar yaşadı. Son yıllarda düşük faiz ortamı, sermaye girişleri, arazi arzındaki sıkıntılar gibi etkenler nedeniyle fiyatlarda artışlar devam etti. Ancak 2020'li yılların başından itibaren küresel ekonomik ortamda yaşanan değişimler, faiz oranlarındaki artış, anakara ekonomisindeki yavaşlama ve yerel politika ayarlamalarıyla birlikte piyasada çatlaklar oluşmaya başladı ve balonun patlamak üzere olup olmadığı yönünde endişeler arttı. Dünyanın en pahalı konut fiyatlarına sahip şehirlerinden biri olan Hong Kong'un gayrimenkul piyasası uzun zamandır "sadece yükselir ve asla düşmez" şeklinde bir efsane olarak görülüyordu. Ancak son yıllarda çok sayıda iç ve dış etkenin iç içe geçmesi, kentin gayrimenkul piyasasının daha önce görülmemiş bir baskıyla karşı karşıya kalmasına neden oldu. Dengesiz ekonomik yapıdan etkisiz politika düzenlemelerine, nüfus kaybından uluslararası finans ortamındaki köklü değişikliklere kadar Hong Kong emlak piyasasının kırılganlığı giderek ortaya çıkıyor.
2024'te dünyanın en pahalı şehirleri:
Şehir Sıralaması
1. Singapur
2 Hong Kong
3 Londra
4. Şanghay
5. Monako
6. Zürih
7. New York
8. Paris
9. Sao Paulo
10. Milano
1. Tarihsel arka plan: Gayrimenkul piyasasının anormal gelişiminin temel nedeni
Hong Kong'daki emlak balonunun gizli tehlikesi, geri dönüşten sonra da "yüksek arazi fiyat politikasının" devam etmesinden kaynaklanıyor. Hükümetin uzun vadede arazi finansmanına bağımlı olması ciddi bir arz sıkıntısına yol açtı. Derecelendirme ve Değerleme Dairesi'nin verilerine göre, 2003-2022 yılları arasında özel konutların tamamlanan ortalama yıllık sayısı sadece 13.000 adet olup, bu rakam piyasa talebinin çok altındadır. Yapay olarak yaratılan bu darboğaz, konut fiyatlarının 20 yılda 5,8 kat artmasına neden oldu ve "un ekmekten pahalı" şeklinde çarpık bir piyasa yapısı oluştu.
Geliştiricilerin arazileri stoklaması olgusu, arz ve talep arasındaki dengesizliği daha da derinleştiriyor. Dört büyük geliştiricinin elinde 100 milyon metrekare tarım arazisi var, ancak bunları henüz geliştirmediler. Bu stratejik stokçuluk, uzun süre piyasanın "sahte kıtlık" durumuna girmesine neden olarak konut fiyatlarını yukarı çekerken, aynı zamanda büyük balon risklerinin de birikmesine yol açıyor.
2. Ekonomik temeller bozuluyor: Destek çöküyor
1. Satın alma gücü ile konut fiyatları arasında ciddi bir kopukluk var
2023 yılının ikinci çeyreğine ait verilere göre Hong Kong'da hane halkı ortalama geliri 30 bin 200 Hong Kong doları, ortalama konut fiyatı ise 14,3 milyon Hong Kong doları olurken, konut fiyat/gelir oranı 47,3 kat ile dünyada ilk sırada yer aldı. 300 metrekarelik bir nano ünite satın alsanız bile, 23,6 yıl boyunca yiyecek ve su olmadan yaşamanız gerekecek; bu da uluslararası uyarı sınırının 5 katıdır.
2. Kira getirileri tarihi düşük seviyelere ulaştı
Çekirdek iş bölgesindeki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 15,7%'ye yükselirken, perakende mağaza kiraları salgın öncesine göre 45% düştü. Konut kira getirisi oranı, ipotek oranının çok altında, 2%'nin altına düşerek, tamamen sermaye değer artışı beklentilerine dayanan bir "negatif nakit akışı" yatırım modeli oluşturdu.
3. Hanehalkı borcu tehlikeli sınıra yaklaşıyor
Singapur Para Otoritesi'nin verilerine göre hanehalkı borcu, GSYH'nin 92%'sini oluştururken, bunun 78%'sini ipotek kredileri oluşturdu. Faiz oranının yüzde 1% artması durumunda aylık ödeme yükü yüzde 12% artacak ve 100 binin üzerinde hane negatif varlık riskiyle karşı karşıya kalacak.
4. Anakaradaki ekonomik yavaşlama ve zayıflayan talep
Hong Kong emlak piyasası anakara ekonomisiyle yakından bağlantılıdır ve anakaradaki alıcılar her zaman lüks konut piyasasının önemli bir ayağı olmuştur. Ancak son yıllarda anakara ekonomik büyümesindeki yavaşlama, gayrimenkul şirketlerinin (Evergrande, Country Garden vb.) yaşadığı borç krizi ve sıkı sermaye kontrolleri anakara fonlarının Hong Kong'a akma kabiliyetini zayıflattı. 2023 yılından bu yana Hong Kong'daki lüks konutların işlem hacmi önemli ölçüde düşerken, bazı üst düzey mülklerin fiyatlarında %-% düşüş yaşandı. Eğer anakara ekonomisi hızla toparlanamazsa, Hong Kong emlak piyasasına yönelik dış talep daha da daralacak ve bu da balonun patlamasını hızlandıracak.
5. Zayıf yerel ekonomi ve negatif sermaye riski
Salgın sonrası toparlanma yavaş oldu, turizm sektörü durgunlaştı, perakende tüketimi azaldı. İşsizlik oranı düşse de genel gelir artışı durgunlaştı ve vatandaşların alım gücü azaldı. Aynı zamanda yüksek emlak fiyatları, negatif sermaye davalarında artışa yol açtı. Hong Kong Para Otoritesi'nin verilerine göre, negatif sermayeli ipotek kredilerinin sayısı 2024'ün başında önemli ölçüde arttı ve bu durum, bazı sahiplerin düşen emlak fiyatları nedeniyle iflas durumuna düşmesinin bir yansıması oldu. Konut fiyatlarındaki düşüş devam ederse bankalar krediyi sıkılaştırabilir ve bu durum piyasadaki paniği daha da artırabilir.
3. Politika düzenlemesinin iki ucu keskin kılıç etkisi
1. Karşı döngüsel önlemler başarısız oldu
Hükümetin ek damga vergisi (SSD) ve alıcı damga vergisi (BSD) gibi "sert önlemleri", piyasanın yükselişte olduğu dönemde işlem maliyetlerini artırdı ve bu da "satış yapmaktan çekinme" zihniyetini yoğunlaştırdı. 2023 yılının ilk çeyreğinde konut alım satım işlemlerinin sayısı 1996 yılından bu yana en düşük seviye olan 8.632'ye gerilerken, piyasa likiditesinin azalmasıyla birlikte fiyat oynaklığı riski arttı.
2. Faiz oranı normalleşmesinin ölümcül şoku
Bağlantılı döviz kuru sistemi kapsamında Hong Kong, faiz oranlarını artırma konusunda ABD'yi takip etmek zorunda kalıyor. Ağustos 2023'te temel faiz oranı (P) 5,875%'ye yükselirken, H-oranı 4%'yi aştı. 6 milyon Hong Kong doları tutarındaki bir krediye dayalı olarak, aylık ödeme tutarı 2020'ye kıyasla 9.200 Hong Kong doları artacak ve bu da orta sınıfın ev satın alma kabiliyetini doğrudan yok edecek.
3. Arazi tedarik reformu engellerle karşılaşıyor
"Lantau Tomorrow" ıslah projesi gecikti, kuzey metropol alanı yavaş gelişti ve hükümet değişikliğinden sonra politikaların sürekliliği şüpheli hale geldi. Kamu konut açığının önümüzdeki beş yıl içinde 28.000 adede ulaşacağı belirtilirken, özel konut arzının üst üste üç yıldır 15% hedef değerinin altında seyretmesi, arz-talep çelişkisine çözüm üretememesine neden oldu.
4. Toplumsal yapıda köklü değişiklikler: talep temelinin sarsılması
1. Nüfus kaybının ve yaşlanmanın çifte darbesi
2022 yılında net nüfus çıkışı 113 bine ulaşacak, 25-44 yaş arası ana konut satın alma grubu 8,4% azalacaktır. Aynı zamanda 65 yaş üstü nüfusun oranı 20,7%'ye yükselerek "evi olan çok sayıda yaşlı ve evi olmayan az sayıda genç" şeklinde ters piramit yapısı oluştu ve katı talep daralmaya devam etti.
2. Endüstriyel oyuklaşma ödeme kapasitesini zayıflatıyor
Finansal gayrimenkul GSYH'nin 32%'sini oluştururken, sektörde çalışan kişi sayısı işgücünün yalnızca 18%'sini oluşturmaktadır. Teknoloji sektörünün gelişimi geride kaldı, orta gelirli işlerin büyümesi durgunlaştı ve genç neslin gerçek ücretleri on yıldır sabit kaldı; bu da yüksek konut fiyatlarını desteklemeyi zorlaştırıyor.
3. Yaşam tarzlarında devrim niteliğinde değişiklikler
Büyük Körfez Bölgesi'nde entegrasyon hızlanıyor ve sınır ötesi yaşam normalleşiyor. Shenzhen'de 150 bin Hong Konglu yaşıyor ve Zhuhai'nin "Hong Kong Yeni Kent" projesi kapsamında 32 bin aile yer alıyor. Alternatif konut seçenekleri yerel talebi yönlendiriyor ve emlak piyasasının temellerini sarsıyor.
5. Uluslararası ortamda köklü değişiklikler: sermaye havuzunun tükenmesi krizi
1. ABD doları hegemonya yapısının yeniden yapılandırılması
SWIFT sisteminin dolarizasyondan arındırılması eğilimi kapsamında Hong Kong'un yurtdışı RMB mevduatları iki yılda 23% azaldı. Hong Kong'da yabancı sermayenin elindeki gayrimenkullerin oranı 2018'de 13,7%'den 2023'te 6,2%'ye düşerken, uluslararası sermayenin riskten kaçınma eğilimi hızlandı.
2. Jeopolitik risk primi yükseliyor
ABD Hong Kong Politikası Yasası'nın revizyonu, çokuluslu şirketler tarafından sermaye çekilmesi dalgasını tetikledi ve çokuluslu kuruluşların ofis alanına olan talebi 42% oranında düştü. Yabancı yöneticilerin konut kira bütçesi 35% azaldı, lüks pazar soğuk kışa girdi.
3. Alternatif pazarların yönlendirme etkisi
Singapur'da özel konut fiyatları son beş yılda 68% arttı, Dubai'de "altın vize" başlatıldı, Tokyo'da konut fiyatlarındaki getiri 4.2%'ye ulaştı. Asya-Pasifik bölgesinde yatırım alternatifleri artarken, Hong Kong'un rekabet avantajı önemli ölçüde zayıfladı.
6. Çöküşü Tetikleyen Potansiyel Kara Kuğu
1. RMB değer kaybı varlık yeniden değerlemesini tetikler
RMB'nin ABD doları karşısında 7,5'u aşması durumunda bağlantılı döviz kuru sistemi benzeri görülmemiş bir baskı altına girecek. Sermaye kaçışı, 1997 Asya mali krizini tekrarlayan bir gayrimenkul satış dalgasını tetikleyebilir.
2. Ticari gayrimenkul borç temerrütlerinin zincirleme reaksiyonu
Ofis binalarının değerlemeleri zirveden bu yana yüzde 351 düşüş yaşarken, birçok gayrimenkul yatırım ortaklığı da tasfiye ile karşı karşıya. Henderson Land Development gibi devlerin likidite kriziyle karşılaşması durumunda finansal sistemsel riskler tetiklenebilir.
3. Kötüleşen kamu maliyesinin kısır döngüsü
Arazi fiyat gelirinin hükümet gelirine oranı 2019'da 23%'den 2023'te 6%'ye düştü. Mali açığın sürekli genişlemesi hükümeti araziyi düşük fiyata satmaya zorlayabilir ve "ne kadar çok satarsa fiyatı o kadar düşer" ölüm sarmalını oluşturabilir.
4. Finansal piyasalardaki çalkantılar ve Hong Kong dolarının istikrarı
Hong Kong'un bağlı döviz kuru sistemi Hong Kong dolarını ABD dolarına sabitliyor, ancak küresel finans piyasalarında ABD dolarının keskin bir şekilde değer kazanması veya ABD'de resesyon yaşanması gibi çalkantılı durumlar yaşanması halinde Hong Kong doları baskı altına girebilir. Bazı analistler, sermaye çıkışlarının devam etmesi halinde Hong Kong Para Otoritesi'nin döviz kuru istikrarını korumak için döviz rezervlerini kullanmak zorunda kalabileceğini, bunun da emlak piyasasına olan piyasa güvenini zedeleyebileceğini düşünüyor. Hong Kong dolarının istikrarı sorgulandığında, 1950'lerdeki emlak piyasasının dersleri, finansal krizlerin sıklıkla emlak piyasası çöküşünün tetikleyicisi olduğunu gösteriyor.
5. Büyük geliştiricilerin mali krizi
Hong Kong emlak piyasası, Cheung Kong Group ve New World Development gibi birkaç büyük geliştiricinin elinde yoğunlaşmış durumda. Son yıllarda bu şirketler, durgun piyasa ve yüksek kaldıraçlı işlemler nedeniyle giderek artan mali baskılarla karşı karşıya kalmaktadır. Örneğin Cheung Kong Holdings'e ait Cheung Kong Center'ın kirası 2019'dan bu yana 33%'den fazla düştü, bu da ticari gayrimenkul piyasasının ilk etapta baskı altında olduğunu gösteriyor. Büyük bir geliştiricinin sermaye zincirinin kopması nedeniyle iflas etmesi zincirleme bir reaksiyona yol açarak tüm pazarı aşağı çekebilir.
Bu sefer 1997'den farklı
Hong Kong emlak piyasası tarihi bir dönüm noktasında ve bir balonun patlama riski ortaya çıktı. 1997 krizindeki döngüsel ayarlamadan farklı olarak, bu kriz ekonomik yapıda, demografik eğilimlerde ve uluslararası statüde köklü değişiklikleri içermektedir. Felaketle sonuçlanacak bir çöküşü önlemek için mevcut düşünce çerçevesini kırmamız gerekiyor: Kısa vadede, konut fiyatlarındaki düşüşü yavaşlatacak bir mekanizma kurmamız gerekiyor; Orta vadede arazi finansmanına olan bağımlılıktan kurtulmalıyız; ve uzun vadede endüstriyel rekabet gücünü yeniden şekillendirmeliyiz. Hükümet ancak acı deneyimlerden ders çıkararak ve derin reformları teşvik ederek arzı artırma, politikaları düzenleme ve ekonomiyi çeşitlendirme yönünde kararlı adımlar atarak krizin baskısını hafifletebilir. Ancak bu şekilde Hong Kong emlak piyasası tarihi "yükseliş-düşüş" döngüsünden kurtulabilir ve sürdürülebilir bir kalkınmaya ulaşabilir. Aksi takdirde, emlak balonunun patlaması Hong Kong ekonomisi için bir dönüm noktası olabilir ve bunun çok geniş kapsamlı sonuçları olabilir.
Daha fazla bilgi için:
