İçindekiler
[Politika Arka Planı] Mali açığın ve gayrimenkul piyasası düzenlemesinin ikili zorlukları
Hong Kong SAR Hükümeti, üst üste üç yıldır mali açıkla karşı karşıya kalırken, esas olarak arazi gelirlerindeki keskin düşüş, küresel ekonomik yavaşlama ve artan sosyal refah harcamaları nedeniyle açık 2024-25'te 80,3 milyar HK$'a ulaştı. Bu arka plana karşı Maliye Bakanı,Paul Chan2025 bütçesi, kamu maliyesini dengelemek ve ekonomiyi canlandırmak için önemli bir tedbir olarak görülüyor; bunların arasında, gayrimenkul piyasasındaki "gevşeme" politikasına, piyasa güvenini artırma ve işlem hacmini harekete geçirme stratejik görevi veriliyor.
Arazi geliri yapısal olarak daralıyor
Son beş yılda Hong Kong'un arazi satış gelirlerinin toplam hükümet gelirlerine oranı, esas olarak ticari arazi ihalelerinin başarısızlıkla sonuçlanması ve konut arazi değerlemelerindeki aşağı yönlü ayarlamalar nedeniyle 25%'den 8%'ye keskin bir düşüş gösterdi. Kalkınma Bürosu verilerine göre 2024 yılında sadece iki konut sahasının ihalesi başarıyla sonuçlandırılabildi. Bu, zirve döneme göre yüzde 60'ın üzerinde bir azalma anlamına geliyor. Bu eğilim, hükümeti arazi kullanım planlamasını yeniden incelemeye zorladı. Maliye Bakanı Paul Chan Mo-po açıkça şöyle dedi: "Ticari arazi fazlası ve konut sıkıntısı var. Arazi kullanımını toplumsal ihtiyaçlara yanıt verecek şekilde esnek bir şekilde dönüştürmeliyiz."
Emlak fiyatlarında aşağı yönlü baskı yoğunlaşıyor
Derecelendirme ve Değerleme Dairesi'nin verilerine göre, özel konut emlak fiyat endeksi 2024 yılında 18% düşerek 2017 yılı seviyesine gerileyecek. Özellikle "nano-düz" piyasası, yükselen faiz oranlarından en çok etkilenen piyasa oldu; Yuen Long ve Tuen Mun gibi bölgelerde ikinci el işlem fiyatları genellikle 4 milyon eşiğinin altına düştü. Sektör genel olarak, başlangıçta belirlenen 3 milyon yuanlık damga vergisi muafiyet eşiğinin piyasa gerçekleriyle bağdaşmadığını ve vergi dilimlerinin ayarlanmasının zorunlu olduğunu düşünüyor.
[Politika Özü] Damga Vergisi Reformu: Güçlü Taleple Piyasayı Doğru Şekilde Harekete Geçirmek
2025 Bütçesi'nde en çok beklenen madde, ad valorem damga vergisinin ikinci kademe oranının ayarlanmasıdır:
- Vergi muafiyeti eşiği yükseltildi: 4 milyonun altındaki mülkler için damga vergisi 100 yuan olarak sabitlendi (başlangıçta mülk fiyatları için 1,5%, 60.000 yuana kadar)
- Yararlanan işlemlerin oranı: Hong Kong'da 15% konut işlemini kapsaması bekleniyor (2024'te 52.000 işlem baz alındığında, yaklaşık 7.800 işlem yararlanacak)
- Mali etki: Yıllık vergi geliri 400 milyon HK$ azaldı (toplam damga vergisi gelirinin yaklaşık 3%'sini oluşturuyor)
Vergi dilimi ayarlamasının ekonomik mantığı
Centaline Group kurucusu Shih Wing-ching, bu hareketin doğrudan ilk kez ev sahibi olacakların giriş maliyetlerini düşürdüğünü, özellikle de "giriş seviyesi evlere" olan talebi hedeflediğini analiz etti: "HK$4 milyonluk bir mülkün damga vergisi HK$60.000'den HK$100'e düşürüldü, bu da mülk fiyatında 1,5% indirime eşdeğer ve marjinal alıcılar için oldukça cazip." Ayrıca, hükümetin yüksek fiyatlı mülkler için vergi bantlarını daha da gevşetmesi durumunda, iyileştirme talebini serbest bırakabileceğini ve bir piyasa zincirleme reaksiyonu oluşturabileceğini öngördü.
Uluslararası vergi sistemleriyle karşılaştırma
Buna karşılık Singapur, ilk ev satın alma damga vergisi eşiğini 2023 yılında 1 milyon Singapur dolarından (yaklaşık 5,8 milyon Hong Kong doları) 1,5 milyon Singapur dolarına çıkaracak ve vergi oranı 1%-4% seviyesinde kalacak. Hong Kong'daki bu ayarlama nispeten küçük olsa da, politika yönü benzerdir ve dünyanın dört bir yanındaki büyük şehirlerin vergi teşvikleri yoluyla emlak piyasasını istikrara kavuşturma eğilimini yansıtır.
[Piyasa Etkisi] Birincil alıcılar "vergisiz ikramiyeleri" kapmak için acele ediyor ve ikincil pazar farklılaşması yoğunlaşıyor
Politikanın duyurulmasının ardından geliştiriciler lansman stratejilerini hızla ayarladılar. Örnek olarak Yuen Long'daki Sun Hung Kai Properties'in "The Summit" projesi ele alındığında, proje bugün 4 milyon HK$'ın altında fiyatlandırılmış 50 daire ekledi ve bir "damga vergisi iade planı" sunarak emlak fiyatlarını vergisiz aralığa taşıdı. Midland Realty raporuna göre, yeni önlemlerin uygulamaya konulmasının ilk haftasında birincil piyasadaki işlem hacmi geçen ayın aynı dönemine göre 45% artarak 2022'den bu yana yeni bir haftalık zirveye ulaştı.
İkinci el piyasası karma bir yapıdadır
Öte yandan, 4 milyon ile 6 milyon yuan arasındaki "sandviç sınıfı"ndaki mülkler daha fazla satış baskısıyla karşı karşıya kalıyor. Ricacorp verilerine göre, City One Shatin'de satılık iki yatak odalı daire sayısı bir hafta içinde 20% arttı ve ev sahipleri dairelerini satmak için genellikle fiyatlarını 5%-8% arasında düşürdüler. Ekonomist Guan Cheuk-chiu, "Vergi dilimi ayarlamaları piyasa bozulmalarını daha da kötüleştirecek ve orta fiyatlı gayrimenkuller likidite tuzağına düşebilir" uyarısında bulundu.
[Yıkıcı Değişim] Ticari Araziden Konutlara: Arazi Potansiyelini Açığa Çıkarmak İçin İki Tarafı Keskin Bir Kılıç
Bütçenin bir diğer odak noktası ise "Ticari arazi arzının durdurulması ve bunların konut kullanımına dönüştürülmesine öncelik verilmesi". Kowloon East ve Kai Tak gibi önemli iş bölgelerini kapsayan bu hamleyle 120 hektarlık arazinin kullanıma açılması ve 50 binin üzerinde konut biriminin hizmete açılması bekleniyor. Ancak sektörde bu konuda görüş ayrılıkları var:
Destekçiler: Arz sıkıntısını hafifletin ve basit konutları teşvik edin
Shih Wing-ching, politikanın konut envanterini artırmaya yardımcı olacağını kabul etti ve ticari mülklerde "basit konut" inşaatına ilişkin kısıtlamaların gevşetilmesini önerdi: "Mevcut yasalar basit konutları konut arazileriyle sınırlıyor, ancak boş ticari binaları dönüştürmenin maliyeti daha düşük ve daha hızlı, bu da bölünmüş daireler sorununu hızla çözebilir." Hong Kong'daki boş ticari binaların alanının 15 milyon fit kare olduğunu ve bunun da 35.000 adet 300 fit karelik birime eşdeğer olduğunu gösteren verileri aktardı.
Rakipler: Piyasayı çarpıtmak uzun vadeli krize yol açabilir
DTZ araştırma direktörü Tao Ruhong, büyük ölçekli arazi dönüşümünün iş ekosistemini etkileyeceğinden endişe ediyor: "Kowloon Doğu'daki ofis boşluk oranı 16%'ye ulaştı, ancak Orta'daki boşluk oranı yalnızca 4,3%, bu da bölgesel dengesizliği yansıtıyor. Ticari arazi daha da azaltılırsa, Hong Kong'un uluslararası bir finans merkezi olarak statüsü zayıflayacaktır."
[Politika bağlamı] Son on yılda sert önlemlerin evrimi ve piyasa dersleri
2010 yılında ilk kez "Ek Damga Vergisi" (SSD) getirilmesinden 2022 yılında "vergi yükünün azaltılması" hedefine kadar, Hong Kong'un emlak piyasası düzenlemesinin her zaman "spekülasyonun azaltılması" ile "likidite sağlanması" arasında gidip geldiği görülmektedir:
Sert önlemlerin etkinliği üzerine düşünceler
– 2013'te Çift Damga Vergisi (DSD): İlk kez ev sahibi olmayanlara uygulanan vergi oranı 15%'ye iki katına çıkarıldı, spekülasyonu başarılı bir şekilde bastırdı ancak yanlışlıkla emlak değişim zincirine zarar verdi
- 2020'de ipotek oranının gevşemesi: İlk kez ev sahibi olacaklar oranında ipotek alabilir, bu da katı talebi teşvik eder ancak hanehalkı borcunu GSYİH'ye (95%) çıkarır
- 2025 vergi dilimi reformu: Tam bir geri çekilmenin neden olduğu balon risklerinden kaçınmak için "kesin vergi kesintileri" olarak görülüyor
Politeknik Üniversitesi'nden Profesör Xu Zhiwen, bu ayarlamanın hükümetin, kademeli bir vergi sistemi aracılığıyla piyasanın sağlıklı gelişimini yönlendirmek için "kapsamlı baskılama"dan "yapısal rehberliğe" geçişini yansıttığını belirtti.
[Tartışmanın odak noktası] Piyasayı kurtarmak için vergi kesintileri VS mali disiplin
Yeni gayrimenkul politikası sektör tarafından memnuniyetle karşılansa da kamu maliyesi uzmanları bu adımın yapısal açığı daha da kötüleştireceğinden endişe ediyor. Hong Kong Üniversitesi Ekonomi Profesörü Chen Zhiwu, önümüzdeki üç yıl içinde konut fiyatlarının toparlanmaması halinde hükümetin toplam arazi geliri açığının 230 milyar Hong Kong dolarına ulaşacağını, bunun da 151 milyar Hong Kong doları tutarındaki mali rezervlerin tükenmesine eşdeğer olacağını tahmin ediyor.
Daralan vergi tabanının krizi
Günümüzde damga vergisinin kamu gelirlerindeki payı 2018'de 12%'den 2024'te 7%'ye düşmüş olup, arazi finansmanına aşırı bağımlılığın dezavantajları daha da belirginleşmiştir. Yasama Konseyi üyesi Regina Ip, yeni vergilerin getirilmesi çağrısında bulundu: "Damga vergisini pasif olarak ayarlamak yerine, gelir kaynağını genişletmek için tüketim vergisi veya sermaye kazanç vergisi teşvik etmek daha iyidir."
【Küresel Bakış Açısı】Faiz Oranı Döngüsü ile Emlak Piyasası Politikası Arasındaki Oyun
Fed'in 2024 yılında faiz indirimi sürecine gireceğini ve Hong Kong'un birincil borç verme faiz oranının da buna paralel olarak %1,5 oranında düşürülmesinin beklendiğini belirtmekte fayda var. Standard Chartered Bank araştırması, her %1 faiz indiriminin konut fiyatlarını %5%-8% oranında artırabileceğini gösteriyor. Ancak Jones Lang LaSalle şu uyarıda bulundu: "Faiz oranlarındaki düşüş eğilimi ipotek ödemelerindeki baskıyı azaltsa da, ekonomik yavaşlama artan işsizliğe yol açacak ve bu da politika etkisini telafi edebilir."
Piyasalar arası fon akışları
Centaline'den alınan verilere göre, 2024 yılında Hong Kong'daki yeni konut işlemlerinde anakaradan alıcıların oranı, RMB'nin değer kaybetmesi beklentileri arasında Hong Kong doları varlıklarının artan cazibesini yansıtarak 18%'ye yükselecek. Analistler, "sıkılaştırmanın gevşetilmesi" politikalarının hayata geçirilmesi halinde Çin kaynaklı konut alımlarının oranının 25%'yi aşarak emlak piyasasının yeni bir ayağı haline gelmesinin beklendiğini belirtiyor.
【Uzun vadeli planlama】Konut politikasının üçlü dönüşümü
Bütçe sadece kısa vadeli teşviklere odaklanmıyor, aynı zamanda konut sektöründe stratejik bir dönüşümü de öngörüyor:
1. Çeşitlendirilmiş tedarik: Basit konut, geçiş konutu ve ticari arazi yeniden inşası, beş yıl içinde 100.000 geleneksel olmayan konut birimi sağlama hedefiyle paralel olarak ilerleyen üç yoldur.
2. Vergi sisteminin iyileştirilmesi: "Tek tip" yaklaşımın yerini kademeli bir damga vergisi oranı alacak ve gelecekte "emlak fiyat endeksine bağlı vergi dilimi" mekanizması getirilebilir.
3. Bölgesel yeniden dengeleme: Kuzey Metropol Alanı için geliştirme planına uygun arazi dönüşümü yoluyla Kuzeybatı Yeni Toprakları'ndaki sıkışıklık sorununu hafifletmek
[Sonuç] Mali uçurumun kenarında yeni bir denge bulmak
2025 bütçesindeki yeni mülkiyet politikaları, Hong Kong'un mali kısıtlamalar ile halkın geçim ihtiyaçları arasında zorlu bir seçim yapmak zorunda kalmasını simgeliyor. Kısa vadede vergi indirimleri işlemleri canlandırabilir, ancak uzun vadede arazi arzının desteklenmesini, ekonomik dönüşümü ve vergi reformunu gerektirecektir. Paul Chan'ın da dediği gibi: "Bu, piyasayı kurtarmaya yönelik bir teşvik değil, yapısal uyumun başlangıcı." Piyasanın sis bulutundan çıkıp çıkamayacağı, politika istikrarının ve küresel ekonominin uyumlu bir şekilde toparlanıp toparlanamayacağına bağlı olacak.
Bu makale, Hong Kong'un yeni emlak politikalarının kısa vadeli ve uzun vadeli etkilerini, politika metinleri, piyasa verileri, uzman görüşleri ve tarihsel karşılaştırmaları birleştirerek derinlemesine analiz ediyor ve profesyonel finansal yorumculuğun derinlik ve genişlik gereksinimlerini karşılayan yapılandırılmış bir çerçevede çok boyutlu bir analiz sunuyor.
Paul Chan,GBM,GBS,M.H.,Japon(İngilizce:Paul Chan Mo-po, 18 Mart 1955—) doğduÇinÇaozhou, akımHong Kong Özel İdari BölgesiMali Sekreter, eş zamanlı olarakMilli Güvenlik KomitesiÜye, Hong KongSertifikalı Mali Müşavir. Hizmet edildiAday Nitelikleri Komitesi Başkanı,Kalkınma BürosuMüdür,Hukuki Yardım Hizmetleri BürosuHuade Kuangcheng Muhasebe Firması A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı 2008'den 2012'ye kadar görev yaptıHong Kong Yasama Konseyiİşlevsel seçim bölgeleriMuhasebe Sektörü Üyesi olup, 29 Temmuz 2012 tarihinde istifa etmiştir.Ertesi gün Kalkınma Sekreterliği görevini üstlendi.
Daha fazla bilgi için:
