İçindekiler
Politika geçmişi ve ekonomik durum analizi
Hong Kong SAR Hükümeti, 26 Şubat 2025'te yeni mali bütçeyi duyurdu. Devam eden mali açığın baskısı altında, Maliye BakanıPaul ChanBir dizi gayrimenkul politikası ayarlaması önerildi veKuzey Metropol AlanıHızlandırılmış kalkınma planı. Bu adımın kamu maliyesini dengelemek ve ekonomiyi canlandırmak için önemli bir önlem olduğu görülüyor. Hükümet verilerine göre, 2024/25 yılında arazi fiyat geliri yalnızca 13,5 milyar HK$ olacak; bu beklenenden 19,5 milyar HK$ daha az; damga vergisi geliri ise 58 milyar HK$ olacak; bu da beklenenden 13 milyar HK$ daha az olacak; bu da durgun emlak piyasasının hükümet maliyesi üzerindeki çifte etkisini yansıtıyor.
Bölüm I: Emlak piyasası politikalarında büyük değişiklikler
1.1 Damga Vergisi Reformu: 4 milyonun altındaki mülkler için vergi oranında tarihi bir düşüş
Yeni bütçede en çok beklenen politika, ad valorem damga vergisi (ikinci standart oran) vergi bantlarında önemli ölçüde gevşeme sağlanmasıdır. Bugünden itibaren, değeri 4 milyon HK$ veya altında olan konut ve konut dışı gayrimenkuller için damga vergisi, orijinal fiyatı olan HK$1,5%'den sabit HK$100'e, yani 99,8%'ye kadar düşürülecek. Örnek olarak 4 milyon değerindeki bir mülkü ele alırsak, vergi 60.000 Hong Kong dolarından 100 Hong Kong dolarına keskin bir şekilde düşürüldü. Bu hareket, ilk kez ev sahibi olacakların ve küçük ve orta ölçekli yatırımcıların pazara girme isteğini doğrudan teşvik ediyor.
Politika etkisi tahmini:
– Pazar yapısındaki değişim: Derecelendirme ve Değerleme Departmanından alınan verilere göre, 4 milyon HK$'ın altında fiyatlandırılan mülkler 2024 yılında toplam işlem hacminin 23%'sini oluşturacak. Yeni politikanın bu oranı 35%'nin üzerine çıkarması bekleniyor.
– İyileştirilmiş kira getirisi oranı: Örnek olarak Kowloon'daki 3-4 milyon HK$ değerindeki mülkleri ele alalım, mevcut ortalama kira bedeli HK$12.000 baz alınarak, vergi maliyeti düşürüldükten sonra yıllık kira getirisi oranı HK$2,8%'den HK$3,1%'ye çıkarılabilir.
– Mali etki: Hükümetin vergi gelirlerinde yıllık yaklaşık 400 milyon HK$ azalma görülecek, ancak bu kaybın kısmen işlem hacmindeki artışla telafi edilmesi bekleniyor.
Tarihsel karşılaştırma:
Hong Kong emlak piyasası, 2010 yılında Ek Damga Vergisi'nin (SSD) getirilmesinden bu yana, verginin birkaç kez "sıkılaştırılması ve geri çekilmesi" sürecine tanık oldu. Reform, spekülasyonu sınırlamaktan katı talebi desteklemeye doğru bir politika değişikliğini ifade ediyor ve 2023 yılında değeri 3 milyon HK$'ın altındaki mülkler için damga vergisinin 100 HK$'a düşürülmesi tedbiriyle bir devamlılık oluşturuyor.
1.2 Arazi arz stratejisinde değişim: konut önceliği ve ticari arazi dönüşümü
2025/26 Yılı Arazi Tedarik Planı:
- Konut sahaları: Demiryolu tesisleri ve URA projeleri ile birlikte 8 konut sahası hizmete girdi, toplam arz 13.700 adede ulaştı, bir önceki yıla göre 15% artış sağlandı.
- Ticari arazi: Saf ticari arazi parsellerinin lansmanı askıya alınacak ve "ticariden konutlara" dönüşüm üzerine bir çalışma başlatılacak. İlk hedef grubu Kai Tak ve Hung Shui Kiu/Ha Tsuen Yeni Gelişim Alanları'ndaki atıl ticari arazileri içerecek.
Piyasa yorumu:
- Arz-talep dengesinin ayarlanması: Önümüzdeki beş yıl içinde özel konut birimlerinin ortalama yıllık tamamlanma sayısı, hükümetin emlak piyasasındaki aşırı arza karşı teyakkuzunu yansıtarak, son beş yıla göre %8% azalarak 17.000 birime düşecektir.
– Endüstriyel yerleşim düzenlemesi hususları: Geleneksel merkezi iş alanının aşırı doygunluğunu önlemek için ticari arazilerin dönüşümü, kuzey metropol alanındaki modern lojistik çemberinin planlamasıyla koordine edilmelidir.
Bölüm II: Kuzey Metropol Alanı Stratejisinin Hızlandırılması
2.1 Altyapı inşaatı tam olarak tamamlandı
– Ulaşım ağı: Kuzey Bağlantısı’nın ilk etabı olan Kwu Tung İstasyonu 2027’de tamamlanacak ve ön çalışmaların ikinci etabı başlayacak; Hong Kong-Shenzhen Batı Demiryolu’nun (Hung Shui Kiu’dan Qianhai’ye) etüt ve tasarımına bu yıl başlanacak ve 2034’te trafiğe açılması hedefleniyor.
– Sınır ötesi işbirliği: Hetao İşbirliği Bölgesi Hong Kong Parkı'nın ilk üç binası kullanıma açıldı ve 3,7 milyar HK$ tutarındaki altyapı fonu, Shenzhen ile Hong Kong arasındaki bilimsel araştırma unsurlarının akışını hızlandırdı.
2.2 Endüstriyel Küme Düzeni
– İnovasyon ve Teknoloji Koridoru: San Tin Bilim Parkı’nın genel planlaması 3. çeyrekte tamamlanacak ve Shaling Veri Parkı’ndaki 10 hektarlık alanın imar değişikliği yıl ortasında tamamlanacak. Bu sayede 50’den fazla veri merkezinin buraya çekilmesi bekleniyor.
– Eğitim merkezi: Beidu Üniversitesi Eğitim Şehri'nde 90 hektarlık arazi, üçüncü tıp fakültesi ve uluslararası bir araştırma kurumunun şubesini inşa etmek için ayrılmıştır.
Tahmini ekonomik faydalar:
– Doğrudan katkı: Hetao Park tam kapasitede faaliyete geçtiğinde yıllık 52 milyar HK$ üretim değeri yaratacak ve 5.200 yüksek vasıflı iş yaratacak.
– Çarpan etkisi: Lojistik ve fuarlar gibi destekleyici endüstrilerin kuzey bölgesinin GSYİH'sinin yıllık %2-3% oranında büyümesini sağlaması bekleniyor.
Bölüm III: Piyasa Tepkisi ve Politika Tartışması
3.1 Gayrimenkul piyasasındaki gerçek zamanlı dalgalanmalar
– İşlem artışı: Politikanın duyurulmasından sonraki ilk haftada, HK$4 milyonun altındaki Centaline City Leading Index (CCL) emlak fiyat endeksi 1,2% arttı ve ilk on konut sitesinde hafta sonu görüntülemeleri 40% arttı.
– Geliştirici stratejisi: Sun Hung Kai Properties, Cheung Kong Properties ve diğerleri nano ünitelerin lansmanını hızlandırıyor. Bugün Tuen Mun’un “2. Aşaması”nda ek 50 ünite daha lanse edilecek.
3.2 Kamuoyundaki Farklılıklar
– Destekleyici ses: Küçük ve Orta Ölçekli Emlak Komisyoncuları Derneği, yeni politikanın yıllık işlem hacmini 60.000'in üzerine çıkarabileceğini ve dekorasyon ve ipotek gibi ilgili sektörlerin toparlanmasını sağlayabileceğini tahmin ediyor.
- Sorgulayıcı görüş: Akademisyenler, vergi teşviklerinin bölünmüş dairelerin menkul kıymetleştirilmesine yol açabileceği ve yatırımcıların bu politikayı kötüye kullanmasını önlemek için denetimin güçlendirilmesi gerektiği konusunda uyarıyor.
Bölüm IV: Uzun vadeli mali planlama ve risk yönetimi
4.1 Açık Yönetim Stratejisi
- Orta vadeli tahmin: İşletme hesabı 2025/26'da dengeye gelecek, ancak kuzey metropol alanına yapılan büyük yatırım, işletme dışı hesabın açık vermeye devam etmesine neden olacak. Açığın 2026/27'den itibaren her yıl daralması bekleniyor.
– Tahvil ihraç ölçeği: Yeşil tahvil ihraçlarını 65 milyar HK$'a çıkarmak, özellikle şehrin kuzey kesimindeki çevre koruma altyapısının finansmanını sağlamak.
4.2 Potansiyel risk uyarısı
– Faiz oranı dalgalanmaları: Fed faiz oranı indirimini ertelerse, Hong Kong emlak piyasasının toparlanması beklenenden daha zayıf olabilir.
– Jeopolitik: Sınır ötesi veri akışı politikalarının ulusal güvenlik ile bilimsel ve teknolojik özgürlük arasında denge kurması gerekiyor ve Hetao Park'ın işletimi karmaşık zorluklarla karşı karşıya.
Bölüm V: Uluslararası Karşılaştırma ve Politika Sonuçları
5.1 Küresel Kentsel Emlak Piyasası Düzenleme Modeli
- Singapur ile karşılaştırma: Kamu konut politikası temel konut ihtiyaçlarını garanti eder. Hong Kong, piyasa ve refahı dengelemek için "çift yollu sisteminden" ders çıkarabilir.
– Shenzhen deneyimi: Sanayi parkları ve yetenek konutlarının birlikte geliştirilmesi, Beidu Bölgesi'nin sanayi-şehir entegrasyon planlamasına ilham kaynağı oldu.
5.2 Büyük Körfez Alanı Sinerji Etkisi
– Sınır ötesi gayrimenkul yatırımı: Araştırmalar, 23% Kuzey Metropol Alanı'ndaki potansiyel alıcıların Büyük Körfez Alanı sakinleri olduğunu ve vergi ve ipotek sınır ötesi bağlantı mekanizmasının iyileştirilmesi gerektiğini göstermektedir.
– Endüstriyel işbölümü: Hong Kong Ar-Ge ve finansal hizmetlere odaklanırken, Shenzhen üretim sürecini üstleniyor ve birlikte “üretimden önce Ar-Ge” ekolojik zincirini kuruyor.
Sonuç: Politika değişiminin tarihsel önemi
2025 Bütçesi, Hong Kong'un emlak piyasası politikasının "talep yönetimi"nden "yapısal reform"a geçişini, vergi kaldıraçları aracılığıyla piyasanın sağlıklı bir şekilde gelişmesini yönlendirirken, kuzey metropol alanını ekonomik dönüşümün motoru olarak kullanmayı hedefliyor. Ancak yaşlanan nüfus ve yavaşlayan küresel ekonomi bağlamında, politikanın etkinliği henüz belli değil. Geleceğin anahtarı, Hong Kong'un bir sonraki kalkınma aşaması için sağlam bir temel oluşturmak amacıyla mali disiplin ile stratejik yatırım arasında hassas bir denge kurup kuramayacağımızda yatıyor.
Ek: Önemli İstatistikler Hakkında Kısa Bilgiler
| Projeler | 2025/26 Bütçesi | Yıllık Değişim |
| Arazi Fiyat Geliri | HK$21 milyar | +55.3% |
| Damga Vergisi Geliri | HK$58 milyar | -18.3% |
| Konut işlem hacmi | 53.000 | +23% |
| Kuzey Metropol Alanı Yatırımı | 37 milyar HK$ | Yeni özel finansman |
| Yetenek Kabul Programı | 270.000 onaylanan vaka | Toplam 430.000 başvuru |
Veri kaynağı: Hong Kong Nüfus Sayımı ve İstatistik Departmanı, Derecelendirme ve Değerleme Departmanı
Paul Chan,GBM,GBS,M.H.,Japon(İngilizce:Paul Chan Mo-po, 18 Mart 1955—) doğduÇinÇaozhou, akımHong Kong Özel İdari BölgesiMali Sekreter, eş zamanlı olarakMilli Güvenlik KomitesiÜye, Hong KongSertifikalı Mali Müşavir. Hizmet edildiAday Nitelikleri Komitesi Başkanı,Kalkınma BürosuMüdür,Hukuki Yardım Hizmetleri BürosuHuade Kuangcheng Muhasebe Firması A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı 2008'den 2012'ye kadar görev yaptıHong Kong Yasama Konseyiİşlevsel seçim bölgeleriMuhasebe Sektörü Üyesi olup, 29 Temmuz 2012 tarihinde istifa etmiştir.Ertesi gün Kalkınma Sekreterliği görevini üstlendi.
Kuzey Metropol Alanı(İngilizce:Kuzey Metropolü, olarak anılır:Kuzey Başkenti),içinHong Kong HükümetiGeliştirme aşamasındaki projeler. 6 Ekim 2021'de o zamanİcra Kurulu BaşkanıCarrie Lamönermek,içinHong Kong İcra Kurulu Başkanı'nın 2021 Politika Konuşması20-30 yıllık bir süreçte aşamalı olarak hayata geçirilmesi öngörülüyor.
