İçindekiler
Century Mansion'ın geçmişi ve bugünü
Hong Kong'un Batı Orta Seviyeleri'ndeki Junran Oteli'nin en üst katında bulunan gökyüzü sarayı, yakın zamanda 95 milyon Hong Kong doları tutarındaki satış fiyatıyla emlak sektörünü şok etti. 2.182 metrekarelik kullanım alanına sahip bu yüksek katlı birim, yalnızca Çin-Portekiz melez süper model Mandy Lieu ile Suncity Group'un eski başkanı Zhou Zhuohua'nın (Ximihua) dokuz yıllık aşk hikayesini taşımakla kalmıyor, aynı zamanda sınır ötesi yargı davalarını ve karmaşık finansal işlemleri içermesi nedeniyle Hong Kong ve Makao arasındaki yargı etkileşiminin benzersiz bir örneği haline geliyor.
Mülkiyet şu kişiye aittir:Melco Uluslararası(00200)'ün Melco Crown'un alacaklı olarak devralması ve hisselerin satışı için bir aracı bankaya yetki vermesi, piyasada hemen hararetli tartışmaların başlamasına neden oldu. Bir gayrimenkul profesyoneli açısından bu işlemin benzersizliği, çok sayıda hukuki niteliğinin bulunmasında yatmaktadır; bu yalnızca sınır ötesi borç tahsilatı için teminat elden çıkarılması değil, aynı zamanda ünlü kişilerin varlıklarının yargısal bir açık artırması ve Hong Kong'da Makao yargı kararlarının infazının tipik bir örneğidir.
Tapu Sicil Müdürlüğü'ne göre;Mandy LieuZhou Zhuohua ile ilişkisi ortaya çıkınca, Haziran 2014'te bu birimi şirket adına 91.3257 milyon HK$ karşılığında satın aldı. Bu işlemin Hong Kong lüks konut piyasasının zirve yaptığı bir döneme denk gelmesi ve işlem fiyatının, ilk kez 2012 yılında satışa sunulduğu zamana göre 38% daha yüksek olması, tarafların piyasanın geleceği konusunda son derece iyimser olduklarını gösteriyor. Ancak 2021 yılında Zhou Zhuohua'nın Makao'da tutuklanmasıyla bu aşk yuvasının kaderi daha da kötüye gitmeye başladı.
Sınır ötesi adli işbirliğinin mali savaş alanı
Melco Crown, Kasım 2021'de ünitenin ipotek hakkını elde etti ve bunun üzerine iki yıl süren bir hukuki çekişme yaşandı. Hukuk uzmanları bu ipotek türünün tipik "sınır ötesi garanti" özelliklerine sahip olduğunu, Makao'da kayıtlı Melco Crown'un teminat olarak Hong Kong'daki gayrimenkulleri kabul ettiğini, bunun da borçların önceliğinin belirlenmesinde iki yerin hukuk sistemlerindeki farklılıkları içerdiğini belirtti. Yüksek Mahkeme 2022'de Mandy Lieu'nun birimi teslim etmesini gerektiren bir karar verdiğinde, Zhou Zhuohua Makao'daki ilk davada 18 yıl hapis cezasına çarptırıldı. Zamanlamanın tesadüfü birçok ilişkiyi tetikledi.
Melco International'ın son yıllarda kredi politikasını sıkılaştırmaya devam ettiği mali tablolarından görülebiliyor. Grubun 2023 ara dönem raporu, alacaklara ilişkin değer düşüklüğü karşılığının bir önceki yıla göre % arttığını, bunun da yüksek riskli varlıkların elden çıkarılmasının aciliyetini yansıttığını göstermiştir. Bu, şirketin mevcut piyasa koşullarında mülkü acilen satmayı seçmesinin nedenini açıklayabilir. Fiyat, satın alma fiyatına kıyasla yalnızca 4% kadar az bir artış göstermiş olsa da, son sekiz yıldaki döviz kuru dalgalanmaları ve faiz maliyetleri göz önüne alındığında gerçek kâr, defter değerinden çok daha düşük olabilir.
Tavan aynası tasarımı karı koca arasındaki ilişkiyi etkiler
İç mekan fotoğrafları ortaya çıktıkça, ünitenin en dikkat çekici 37 metrekarelik ana yatak odasının tasarımı internette hararetli tartışmalara yol açtı. Kıdemli iç mimar Liang Jinghao, bu tür tam ayna dekorasyonunun birden fazla teknik zorluğun üstesinden gelmesi gerektiğini analiz etti: "Tavan yuvarlak aynasının çapı 2,1 metredir ve uzay kapsülü etkisi yaratmak için gizli LED ışık şeritleriyle birleştirilmiş patlamaya dayanıklı camı özelleştirmek gerekir. Yatağın ucundaki aynalı TV duvarı, görsel şeffaflığı korurken gizliliği sağlamak için tek yönlü perspektif teknolojisini kullanır."
Feng shui uzmanı Song Shaoguang'un farklı bir görüşü var: "Aynalar yin'dir ve aşırı kullanımı kolayca aura bozukluğuna neden olabilir. Ancak bu tasarım, beş elementi dengelemek için Victoria Limanı su manzarasını akıllıca kullanıyor. Küvet ayna duvarı, 'rüzgar ve su' desenine uygun olan güneydoğu konumuna bakıyor. Tasarım ekibinin bir uzmanın rehberliğine sahip olduğu görülebilir." Ancak, potansiyel alıcılara düzeni doğum tarihlerine göre yeniden düzenlemelerini hatırlattı, aksi takdirde "ayna kötülüğü" karı koca arasındaki ilişkiyi etkileyebilir.
Gümüş Piyasasında Kelebek Etkisi
Midland Realty'nin baş analisti Liu Jiahui, bu işlemin Hong Kong'un lüks konut piyasasının göstergesi olduğunu belirtti: "Gümüş sahibi mülklerin istenen fiyatı genellikle piyasa fiyatından 15-20% daha düşüktür, ancak bu birim, alacaklıların kıt peyzaj varlıklarına olan güvenini yansıtan prim tutumunu sürdürüyor." 2023'te, 20 milyon yuandan fazla fiyata sahip gümüş sahibi lüks mülklerin sayısının bir önceki yıla göre 68% arttığını ve bunun yüksek kaldıraçlı yatırımcıların daha fazla baskı altında olduğunu gösterdiğini belirtmekte fayda var.
Centaline Property Research Department'tan alınan veriler, Batı Bölgesi'ndeki benzer birimlerin yakın zamanda metrekare başına yaklaşık HK$43.000'e satıldığını gösteriyor. Buna dayanarak, birimin piyasa değerinin yaklaşık HK$93,8 milyon olması gerektiği tahmin ediliyor. Mevcut 95 milyonluk talep fiyatı makul bir aralıkta kalsa da, faiz artırım döngüsü içerisinde işlemin hızlı bir şekilde tamamlanıp tamamlanamayacağı konusunda belirsizlikler devam ediyor. Sektördeki söylentilere göre, Güneydoğu Asya'dan bir fon projeye ilgi gösteriyor ancak mevcut dekorasyonun özel otel olarak kullanılması için muhafaza edilmesini istiyor.
Duygusal dolanıklığın ticari varyasyonu
2014 yılında başlayan bu üçlü ilişki her zaman sermaye piyasasıyla yakından bağlantılı oldu. Mandy Lieu, Ran Ran'daki birimi satın aldığında, Zhou ZhuohuaSuncity GrubuBüyük bir genişlemeyle hisse senedi fiyatı 2014-2017 yılları arasında 580% arttı. Duygusal ilişki ve iş imparatorluğu eş zamanlı olarak genişledi ve 2019'da dağılma söylentileri ortaya çıktığında grubun piyasa değeri 'ten fazla buharlaşmıştı.
Konuya aşina kişiler, lüks malikanenin ipotek zamanlamasının oldukça anlamlı olduğunu ortaya koydu: "İpotek 2021'de işleme alındığında, Chau Cheuk-wah'ın ülkeden ayrılması kısıtlanmıştı. Bu varlık elden çıkarma işlemi risk kontrolü olarak görülebilir ve ayrıca karmaşık sınır ötesi varlık transferi düzenlemelerini de içerebilir." Melco Crown'un ana şirketi Melco International'ın son yıllarda Suncity hisselerindeki varlıklarını azaltmaya devam ettiğini ve Chau Cheuk-wah tutuklanmadan altı ay önce envanterini tamamladığını belirtmekte fayda var.
Yetki alanının gri alanı
Dava hem Hong Kong hem de Makao'nun yargı yetkisini kapsadığından, hukuk camiasında infazın detayları konusunda tartışmalar yaşanıyor. Hong Kong Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden Doçent Cheung Tat-ming şöyle açıkladı: "Anakara Yargılamaları (Karşılıklı İnfaz) Tüzüğü'ne göre, Makao'daki bir ceza hükmünün medeni tazminat kısmı Hong Kong'da infaz için uygulanabilir. Ancak bu dava ticari bir ipotek anlaşmazlığıdır ve alacaklının iddiayı Hong Kong Tapu ve Mülkiyet Tüzüğü'ne uygun olarak takip etmesi gerekir."
Bu tür adli işbirlikleri sınır ötesi borç tahsilatında giderek yaygınlaşıyor. Yargı verilerine göre Hong Kong, 2022 yılında 147 sınır ötesi teminat elden çıkarma davası ele aldı. Bu sayı, bir önceki yıla göre 41% artış gösterdi. Bunlardan Makao'yu ilgilendiren davaların oranı ise 2019'daki 12%'den 23%'ye çıktı. Ancak "faiz" kavramının iki yerde farklı tanımlanması nedeniyle bazı ipotek sözleşmelerinin yasallığı hâlâ hukuki risklerle karşı karşıya kalmaktadır.
Ünlülerin varlıklarının nasıl elden çıkarıldığı gizemi
Mandy Lieu'nun mal varlığını elden çıkarmanın zorluğu, ünlülerin özel varlıklarının gerçekleştirilmesindeki zorlukları yansıtıyor. Ranran'ın dairesinin yanı sıra Londra'nın Chelsea semtindeki müstakil evi de değerleme anlaşmazlıklarıyla karşı karşıya. Knight Frank gayrimenkul danışmanlık şirketi, güçlü kişisel izler taşıyan bu tür lüks evlerin genellikle 6-12 aylık özel bir pazarlama süreci gerektirdiğini, işlem fiyatının ise piyasa fiyatından 10-15% daha düşük olduğunu belirtti.
Kültürel farklılıklardan kaynaklanan değerleme dalgalanmaları da işleri daha da karmaşık hale getiriyor. Ünitenin çokça tartışılan aynalı tasarımı, Batı pazarlarında avangard olarak görülebilirken, feng shui sorunları nedeniyle Asyalı alıcılar tarafından tabu olarak değerlendirilebilir. Savills'in değerleme başkanı Albert Lee, "Hem ev sahibi kullanıcıları hem de ticari yatırımcıları çekebilecek bu tür mülkler için çift yönlü bir fiyatlandırma stratejisi benimsenmeli" tavsiyesinde bulunuyor.
Xi Mihua sonrası dönemde servet için gizli savaş
Zhou Zhuohua resmen hapse atıldığında, iş imparatorluğu varlıkların yeniden yapılandırılmasının derin sularına girdi. Finans sektöründeki kaynaklar, Suncity'nin ilgili varlıklarının zirve seviyesinden daha düşük olan 15%'ye düştüğünü ancak görünmeyen varlıkların elden çıkarılmasının hala zor olduğunu ortaya koydu. Mandy Lieu adına mülklerin elden çıkarılmasındaki ilerleme, milyarlarca dolarlık sınır ötesi varlığın sonraki tasfiyesi için önemli bir referans sağlayacaktır.
Bu işlemde Melco International’ın rolünün değiştiğini belirtmekte fayda var. Bir zamanlar Rusya'da Crystal Tigre de Cristal kumarhanesini geliştirmek için Suncity ile işbirliği yapan bu şirket, şimdi ilgili varlıkları alacaklı olarak elden çıkarıyor ve bu durum Makao'nun kumar sektörünün köklü bir değişimden geçtiğini gösteriyor. Analistler, benzer sınır ötesi teminat elden çıkarma vakalarının önümüzdeki üç yıl içinde üç kattan fazla artabileceğini öngörüyor.
İnternet Kamuoyunun Çeşitli Yorumları
Sosyal medya platformlarında bu işlemle ilgili tartışmalar gayrimenkulün ötesine geçti. Weibo konusu # Tavandaki Ayna #'nin toplam okunma hacmi 230 milyonu aştı ve internet kullanıcılarının yaratıcı değişiklikleri sonsuz. Psikoloji doktoru Huang Yi-ni analiz etti: "Halkın özel alanları keşfetme arzusu ve zenginlerin yaşam tarzları hakkındaki karmaşık duyguları bu olayda yankılanıyor. Bu kolektif psikoloji, sosyoloji topluluğu tarafından derinlemesine incelenmeyi hak ediyor."
Ünlülerin özel hayatlarına medyanın aşırı odaklanmasını sorgulayan sesler de var. Yorumcu Lin Peili, Ming Pao'daki köşesinde şunları belirtti: "Hukuk davaları eğlenceli bir şekilde yorumlandığında, aslında hukukun üstünlüğünün ruhu zedeleniyor. Ayna dekorasyonunun erotik hayal gücünden ziyade, sınır ötesi yargısal iş birliği mekanizmasının iyileştirilmesine daha fazla dikkat etmeliyiz."
Zamanın mikrokozmosunda varlıkların iniş çıkışları
91,32 milyon TL’ye satın alınmasından 95 milyon TL’ye satışına kadar geçen sürede 8%’nin defter değerindeki artışın arkasında sınır ötesi sermaye akımlarının, yargısal iş birliğinin evriminin ve duygusal ilişkilerin dekonstrüksiyonunun çoklu anlatıları yer alıyor. Aynalı tavan Victoria Limanı'nın gece manzarasını yansıttığında, gökyüzündeki bu saray yalnızca kişinin kişisel kaderinin tanığı değil, aynı zamanda Hong Kong ve Makao'nun bütünleşme sürecini yorumlamak için de benzersiz bir koddur. Hukuk, finans ve kültürü bir araya getiren bu çok boyutlu oyun, potansiyel alıcıların birbiri ardına ortaya çıkmasıyla yeni bir sayfa açmaya devam edecek gibi görünüyor.
Daha fazla bilgi için:
