Deng Chengbo ailesinin yaşadığı mali krizin kapsamlı analizi: Emlak satışlarındaki büyük dalganın ardındaki piyasa uyarıları

1. İş devleri finansal zorluklar yaşıyor ve zarar ediyor, bu da piyasa dalgalanmalarına neden oluyor

"Hong Kong Mağaza Kralı" olarak bilinen kıdemli bir yatırımcıDeng Chengbo(Bo Amca) 2020 yılından bu yana defalarca maddi sıkıntı içinde olduğu bildirilirken, ailesi son aylarda "katliam tarzı" mülk satışlarına bile başladı. Piyasa haberlerine göre Tang ailesi, Sai Kung Bahçesi'ndeki dev mağaza, Wan Chai'deki mağaza ve Tsuen Wan'daki Sha Tsui Yolu'nun zemin katındaki mağaza olmak üzere üç temel varlığını sadece iki hafta içinde üst üste satarak toplamda 556 milyon Hong Kong dolarından fazla gelir elde etti. Bu işlemlerin neredeyse hepsinin defter zararı kaydettiğini belirtmekte fayda var. Bunlar arasında, Sai Kung Garden'daki dev mağaza 400 milyon HK$'a satıldı, 2017'deki satın alma fiyatına kıyasla 38 milyon HK$ zarar, 11%'lik bir değer kaybı, gayrimenkul sektöründe ticari emlak piyasasının beklentileri konusunda derin endişelere neden oldu.

II. Saigon Bahçesi'ndeki dev mağaza işleminin analizi: Bölgesel ticari ekolojideki dramatik değişikliklerin bir mikrokozmosu

Hararetli tartışmalara yol açan Sai Kung Bahçesi mağaza satışı, bodrum girişi ve birinci katta toplam 28 bin 439 metrekarelik alanı kapsıyor. Tang ailesi, mülkü 2017 yılında deneyimli yatırımcılar Li Yaohua ve Li Yongfa'dan 438 milyon Hong Kong dolarına satın aldığında, Saigon'un turizm sektörü patlama yaşıyordu; bölgede özel restoranlar ve perakende işletmeleri gelişiyordu. Ancak son yıllarda salgının üçlü darbesi, turist sayısındaki sert düşüş ve yerel tüketim kalıplarındaki değişiklikler nedeniyle Sai Kung'daki dükkanların boşluk oranı artmaya devam etti. Emlakçı verilerine göre, bölgedeki dükkan kiraları zirve döneminden bu yana yüzde 40'ın üzerinde düşerken, Deng ailesine ait devasa dükkanlar ise geniş yüzölçümü nedeniyle tek kiracı bulmanın zor olması nedeniyle indirimli olarak satılmak zorunda kaldı.

3. “Kayıp ve satış dalgaları” serisinin zaman çizelgesi: Mong Kok'tan Tsuen Wan'a kadar varlıkların kanamasını durdurma mücadelesi

Tapu kayıtlarına göre Tang ailesinin mal varlığı yapılandırma planı 2022 yılı sonlarında ortaya çıkmıştı:

• Aralık 2022: Mong Kok'taki 61-67 Soy Caddesi'ndeki tüm ticari ve konut projesini 351 milyon HK$ karşılığında Asia United Infrastructure'a (00711) sattı, 34,72 milyon HK$'lık bir defter zararı oldu
• Nisan 2023 başı: Wan Chai'deki Lockhart Road'da bir mağazayı 115 milyon HK$'a sattı. Mülk 2018'de 135 milyon HK$'a satın alındı.
• Nisan ortası: Tsuen Wan'daki Sha Tsui Yolu'nda zemin kattaki bir dükkânı 2019'daki 52 milyon HK$'lık satın alma fiyatına göre önemli bir indirimle 41 milyon HK$'a sattı
• Nisan sonu: Saigon Garden 400 milyon yuana satıldı ve bu, nakit çekme işlemlerinin bu turunda en büyük ama en çok zarar eden işlem oldu

Sektör analistleri, bu "kahramanca özveri" operasyonları dalgasının, Deng ailesinin borç baskısını hafifletmek için acilen nakit akışına ihtiyaç duyduğunu yansıttığını belirtti. Ailesinin birçok mülkünün kredi için finansal şirketlere ipotek edildiği bildirildi. Hong Kong faiz oranı artışları döngüsüne girerken, artan finansman maliyetleri sermaye zincirindeki gerginliği daha da kötüleştirdi.

4. Derinlemesine izleme: Deng İmparatorluğunun yükselişi ve düşüşü

88 yaşındaki Deng Chengbo, 1970'lerde neon tabelalarla işine başladı ve 1990'larda gayrimenkul yatırımına geçti. Keskin vizyonuyla, mali kriz sırasında çok sayıda "gümüş sahibi proje" satın aldı ve kademeli olarak mağazalar, endüstriyel binalar, oteller ve huzurevleri gibi onlarca milyarlık varlık inşa etti. Zirve döneminde 400'den fazla mülke sahipti ve ayrıca menkul kıymet yatırımı ve teknolojiye de girmişti. 2018'de "gözünü kırpmadan dükkân satın almak için 500 milyon harcama" gibi cesur bir hamleyle piyasayı şok etti.

Ancak aşırı kaldıraç genişlemesi gizli tehlikeler de barındırıyor. 2019'daki toplumsal hareket ve 2020'de salgının patlak vermesi, turistik bölgelerdeki dükkân kiralarının düşmesine neden oldu ve Deng'in hisselerinin yoğun olarak yatırıldığı Causeway Bay ve Mong Kok gibi merkez bölgelerdeki dükkânlar uzun süre boş kaldı. Daha da kötüsü, son yıllarda dönüşüm geçiren yaşlı bakım evi işi, sıkılaştırılan politikalar nedeniyle sekteye uğradı ve piyasa koşullarının tersine dönmesi nedeniyle birçok endüstriyel bina canlandırma projesinin satışı da gecikti. Piyasa, 2022 yılı sonu itibarıyla borç ölçeğinin 6 milyar yuanı aşabileceğini, bazı ipotekli gayrimenkullerin kredi oranının ise yüzde 70'lere kadar çıkabileceğini tahmin ediyor.

5. Uzman yorumu: Ticari gayrimenkulün soğuk kışında yapısal kriz

JLL'nin ticari işler başkanı Anthony Yan, Tang davasının Hong Kong ticari gayrimenkul piyasasında köklü bir değişimi yansıttığını söyledi:

1. Perakende modeli devrimi: E-ticaretin popülaritesi ve deneyimsel tüketimin yükselişi, geleneksel büyük sokak mağazalarına olan talebin keskin bir şekilde azalmasına yol açtı
2. Faiz oranı döngüsünün tersine dönmesi: ABD'de sabit faiz sistemi kapsamında faiz oranının artırılmasının ardından, tutma maliyetlerindeki artış yatırımcıları satmaya zorladı
3. Sermaye akışları değişiyor: Aile ofisleri ve fonlar lojistik, gayrimenkul ve veri merkezleri gibi yeni ekonomi varlıklarına yatırım yapmayı tercih ediyor
4. Kiralama piyasası kutuplaşmış durumda: Geçim kaynağı olan bölgelerdeki küçük dükkanlar fiyat düşüşlerine karşı daha dayanıklıyken, turistik bölgelerdeki büyük dükkanlar "olumsuz varlıklar" haline geldi

Savills'in araştırma başkanı Stephen Cheng, Hong Kong'da 10.000 metrekarenin üzerinde alana sahip "süper büyüklükteki" mağazaların mevcut boşluk oranının 18,7% olduğunu ve ortalama kiranın 2019'a göre 45% düştüğünü sözlerine ekledi. Stokun sindirilmesinin en az üç yıl süreceği tahmin ediliyor. Ancak Saigon gibi çekirdek bölge dışındaki büyük mağazalar, devralacak büyük zincir markaların eksikliği nedeniyle uzun vadeli bir yeniden değerlemeyle karşı karşıya kalabilir.

VI. Piyasa dalgalanma etkisi: yatırımcı güven krizi ve banka kredi sıkılaşması

Deng ile bağlantılı zincirleme erozyonun zaten taşma etkileri var. İsmi açıklanmayan birkaç bankacılık sektörü içeriden kaynağı, birçok kurumun ticari mülk ipotek kredilerinin risklerini yeniden değerlendirdiğini, dükkanların değerlemelerinin genel olarak -20% oranında düşürüldüğünü ve onay koşullarının daha sıkı hale getirildiğini açıkladı. Merkezdeki yabancı bir banka, 50 milyon yuanı aşan mağaza kredilerinin şahsi teminatla verilmesini öngören iç düzenlemeler bile yaptı. Bu hamle, küçük ve orta ölçekli yatırımcılar arasında zincirleme bir satış dalgasına yol açarak, piyasadaki düşüşü daha da şiddetlendirebilir.

Öte yandan devralma partisinin hareketleri de dikkat çekici. Örneğin, Sai Kung mağazasının gizemli alıcısının, kapsamlı bir eğlence ve yemek projesi inşa etmeyi planlayan yerel bir catering grubu olduğu söyleniyor; daha önce Mong Kok projesini satın alan Asia United Infrastructure ise burayı ortak çalışma alanına dönüştürmeyi planlıyor. Bu dönüşüm girişimlerinin başarılı olup olmayacağı ticari gayrimenkulün geleceğini gözlemlemek için bir barometre haline gelecek.

VII. Yasal ve Finansal Perspektifler: Aile Varlıklarının Yeniden Yapılandırılmasında Uyum Zorlukları

Deng ailesinin varlıklarını elden çıkarma işlemleri hız kazanırken, işlemlerinin yasallığı dikkat çekiyor. Bir avukat, Şirketler Kanunu'nun 232. maddesine göre şirketin iflas etmesi halinde alacaklıların mal varlığını dondurmak için tasfiye emri başvurusunda bulunabileceğini belirtti. Şu anda Deng ailesinin holding şirketlerinden birkaçının yönetici değişikliğine uğradığı ve oğlu Deng Yaosheng'in işi kademeli olarak devraldığı biliniyor. Bu tür yapısal ayarlamaların "iptal edilebilir işlemler" maddesine değinip değinmediği hukuk camiasında bir gözlem odağı haline gelecektir.

Finansal yeniden yapılandırma uzmanı Chen Guanhong, benzer durumdaki şirketlerin varlıklarını düşük fiyattan satmak yerine borç yapılandırmasını düşünmeleri, borcu uzatmak veya borcu hisse senediyle takas etmek için alacaklılarla pazarlık yapmaları ve aynı zamanda stratejik yatırımcılar getirmeleri gerektiğini söyledi. Ancak bu planın, günümüz ticari gayrimenkul piyasasında elde edilmesi son derece zor olan varlıkların uzun vadeli değerlenme potansiyeline dayalı olması gerekiyor.

8. Tarihsel referanslar ve gelecek tahminleri: Hong Kong'un gayrimenkul döngüsü bir dönüm noktasında

Geçtiğimiz otuz yıla bakıldığında, Hong Kong'un ticari gayrimenkul sektörü birçok kriz yaşadı: 1997 mali fırtınası, 2003 SARS salgını ve 2008 mali tsunamisi. Her seferinde büyük bir ayarlama oldu, ancak daha sonra Çin'in ekonomik yükselişi nedeniyle bir toparlanma tarafından yönlendirildi. Bu krizin özelliği şudur:

• Çin-ABD oyununun neden olduğu uluslararası sermaye likiditesinin daralması
• Çin'in ekonomik yeniden yapılanmasının Hong Kong'un yeniden ihracat ticareti üzerindeki uzun vadeli etkisi
• Yaşlanan yerel nüfusun ve beyin göçünün iki yönlü etkisi

Ekonomist Guan Zhaozhao, ticari emlak piyasasının "L şeklinde" bir ayarlama dönemine gireceğini öngörüyor. Fiyatlar çökmese de, aşırı arzı sindirmek uzun zaman alacak. Deng ailesi gibi yüksek kaldıraçlı yatırımcılar için varlık gerçekleştirme ve iş dönüşümü arasındaki dengeyi sağlamak, hayatta kalmanın kritik bir sınavı olacak.

Sonuç: Bir dönemin sonu ve yeni bir düzenin doğuşu

Deng Chengbo'nun ailesinin yaşadığı mali kriz, yalnızca onun kişisel yatırım stratejisi için bir aksaklık değil, aynı zamanda Hong Kong'un ekonomik dönüşümünün acısının da bir yansıması. "Mağaza Kralı Efsanesi"nin ihtişamı kaybolunca ortaya sermaye oyununun kurallarında köklü bir değişiklik çıkar. Sanal ve gerçek ekonomilerin derin entegrasyonunun yaşandığı ve ESG yatırım dalgasının yükseldiği yeni çağda, ticari gayrimenkulün değer mantığının nasıl yeniden şekillendirileceği, tüm sektörün acilen çözmesi gereken yüzyıllık bir sorun olacak.

---

sonsöz

1. Derecelendirme ve Değerleme Dairesi verilerine göre, Hong Kong sokak dükkanlarının boşluk oranı 2023'ün ilk çeyreğinde 12,4%'ye ulaşarak 1999'dan bu yana en yüksek seviyeye ulaştı.
2. Deng ailesinin henüz elden çıkarmadığı değerli varlıklar arasında şunlar yer alıyor:

• Causeway Bay'deki Sugar Street Ticari Binası'nın tamamı, değeri 800 milyon HK$'ın üzerinde
• Tuen Mun'da 650 milyon dolarlık endüstriyel bina canlandırma projesi
• Piyasa söylentilerine göre Çin destekli bir fon, Tang'ın otel varlıklarından bazılarını satın almak için görüşmelerde bulunuyor ve bu, krizin tersine çevrilmesinin anahtarı olabilir.

Deng Chengbo(1934 - 14 Mayıs 2021), "Bo Amca" olarak bilinir,Hong Kongtüccar, çok sayıda ticari mülke yatırım yapmasıyla ünlüdür. Zirve döneminde Hong Kong'da 200'den fazla endüstriyel ve ticari mülke sahipti ve "Hong Kong'un Mağaza Kralı" olarak biliniyordu.

Deng YaoshengStan Tang (1986-), Hong Kong girişimcisi, şu andaStan GrubuBaşkan,Kolay İletişim Grubu(Hong Kong Borsa Kodu: 8031) İcra Kurulu Başkanı ve Yönetici Direktör, eskiÇam Bakım Grubu(Hong Kong borsa kodu: 1989) Yönetim Kurulu Başkanı ve İcra Direktörü. BabaDeng Chengbo.
Deng Yaosheng Kanada'yı kazandıBatı Ontario ÜniversitesiIvey İşletme OkuluUluslararası İşletme ve Yönetici MBAHong Kong Politeknik ÜniversitesiÜst Düzey Yöneticiler için İnovasyon Liderliği Yüksek Lisansı. 2019 yılında Deng Yaosheng kazandıHong Kong İş Profesyonelleri Doğrulama MerkeziFahri Üye.

Daha fazla bilgi için:

• Hong Kong emlak piyasası gelecek analizi raporu: Çok boyutlu bir bakış açısıyla zorluklar ve fırsatlar
• JP Morgan'ın Hong Kong'un gayrimenkul piyasasına ilişkin görüşü