[Çok şey kaybetti] East Point City'deki iki daire, Tseung Kwan O, üç yıldan uzun bir sürede 1,8 milyon HK$ kaybetti

Yıllık ortalama kayıp ise 600 bin lira olup, bu da orta gelirli bir ailenin yıllık gelirine denk geliyor.

Hong Kong emlak piyasası eşi benzeri görülmemiş bir değer yeniden yapılanmasından geçiyor. Bir zamanlar "sadece yükselen ve asla düşmeyen" olarak görülen efsane, 2024 baharında tamamen yerle bir oldu. Hong Kong Adası'nın Orta Seviyelerindeki lüks evlerden Yeni Topraklar'daki giriş seviyesi mülklere, özel konut alanlarından Ev Sahipliği Programı (HOS) pazarına kadar, şehrin dört bir yanında bir varlık daralması fırtınası yaşanıyor. Son işlem verileri, sadece üç yıl içinde 10 milyon Hong Kong dolarından fazla defter değerinin buharlaşmasının norm haline geldiğini gösteriyor. Dünyanın en pahalı gayrimenkul piyasası, 2003'teki SARS krizinden bu yana en ağır sınavını veriyor.

1. Olayın özü: 6,5 milyonluk işlemin ardındaki veri etkisi

1. Temel ticaret bilgileri

• Mülk hedefi: Tseung Kwan ODoğu Noktası ŞehriYaklaşık 441 metrekarelik satılabilir alana sahip iki yatak odalı daire (ortak daire tiplerine göre)
• İşlem fiyatı: 6,5 milyon HK$, 2020'deki 8,3 milyon HK$'lık satın alma fiyatına kıyasla 1,8 milyon HK$'lık bir defter zararı (21,7%'lik bir azalma)
• Tutma süresi: yaklaşık 3 yıl 4 ay (2020 ortasında satın alma ve 2023 sonunda satış varsayılarak)
• Ek maliyetler: Damga vergisi (yaklaşık 3.75%), komisyon ve faiz giderleri hesaba katılırsa, gerçek kayıp 2,5 milyona yakın olabilir.

1. Piyasa fiyat analizi

• Aynı konut sitesindeki son işlemler: Kasım 2023'te East Point City'de iki yatak odalı birimlerin işlem fiyatı 6,8 milyon ile 7,2 milyon arasında değişti. Bu durum ortalama fiyattan yaklaşık 5%-10% daha düşüktür
• Bölgesel karşılaştırma: Tseung Kwan O Center'daki benzer birimlerin son işlem fiyatı yaklaşık 6,6 milyon HK$ ile 7 milyon HK$ arasındadır; bu da East Point City'deki düşüşün piyasadan önemli ölçüde sapmadığını göstermektedir.
• Tarihsel zirve incelemesi: 2018 yılında aynı daire tipi 9 milyona ulaşmış ve mevcut fiyat, uzun vadeli yatırım risklerini yansıtacak şekilde yüksek seviyeden 28% düşmüştür.

2. Kayıpların nedenlerinin derinlemesine analizi: makro ve mikro iç içe geçmişlik

1. Makroekonomik düzey: Politika ve ekonomiden kaynaklanan çift sıkışma

• Faiz oranı artışının etkisi: Fed'in faiz oranı artış döngüsü kapsamında Hong Kong'un temel faiz oranı (P oranı) 2020'de 5%'den 2023'te 6,5%'ye yükselecek ve aylık ödeme baskısı 30% artacak.
• Yetenek kaybı riski: 2022-2023'te net nüfus çıkışı 110 bini aşacak ve konut için potansiyel talep daralacak. Derecelendirme ve Değerleme Dairesi verilerine göre, aynı dönemde Tseung Kwan O'nun kira endeksi 9% düştü.
• Arz patlaması: Önümüzdeki üç yıl içinde Tseung Kwan O South'ta 4.000'den fazla yeni ünite inşa edilmesi bekleniyor ve arz ile talep arasındaki dengesizlik fiyat savaşını yoğunlaştıracak

1. Davanın özgüllüğü: Sahibinin finansal zinciri koptu

• Yüksek kaldıraç riski: ipotekle 8,3 milyon NT$ değerinde bir birim satın aldıysanız, cari defter değeri peşinatın (1,66 milyon NT$) altına düşmüştür ve bu da bankanın farkı tahsil etmesi için baskı yaratmıştır.
• Panik satışının belirtileri: Banka değerlemesine göre 8,5% indirim (Kasım 2023'te East Point City'deki iki yatak odalı birimlerin ortalama değerlemesi: 7,1 milyon), sahiplerinin nakde çevirme isteğini yansıtıyor
• Tutma maliyeti kara deliği: ipotek faizi, yönetim ücretleri ve bakım giderleri, tahmini yıllık tutma maliyeti 150.000'den fazladır ve uzun vadeli tutma zararları artmaya devam edebilir

3. Veri Perspektifi: Tseung Kwan O Emlak Piyasasındaki Yapısal Değişiklikler

1. Hacim-fiyat sapması uyarısı
   Göstergeler 2021 2022 2023 (ilk 11 ay)
   Ortalama metrekare fiyatı (HKD) 16.800 15.200 13.900
   İşlem hacmi (birim) 1.250 890 680
   Piyasadaki ortalama gün sayısı: 45, 78, 112 (Veri kaynağı: Centaline Property Agency Tseung Kwan O Şubesi) Yorum: Fiyatlar ve hacimler düşüyor ve işlem döngüsü uzuyor. Piyasa alıcıların hakim olduğu bir döneme girdi.
   2. Zayıflamış ürün rekabet gücü
   • Yeni konut alanları: Haiyin Manor ve Kangcheng Bölgesi'ndeki yeni projeler, müşterileri yönlendirmek için akıllı ev ve kulüp olanakları kullanıyor. İki yatak odalı konut fazlası var: İlçedeki iki yatak odalı konut arzı 45%'ye denk geliyor, ancak yeni evlenen ailelerin oranı üç yıldır üst üste 18%'ye düştü. Ulaşım primi azaldı: Tseung Kwan O hattı doygunluğa ulaştı, metroyla kaplı konutların etkisi zayıfladı ve yolcular Tuen Ma Hattı'na yöneldi.

IV. Uzman görüşü: Soğuk kış aylarında hayatta kalma kuralları

1. "Negatif varlık sayısı 12.000'i aştı. ABD faiz oranı 2025'e kadar yüksek kalırsa, konut fiyatı 10%-15% düşebilir." Emlak acenteleri stratejisi Centaline Property Bölge Satış Direktörü Li Yuxiang şunları önerdi: "Sahipler, acenteler için 2%-3% komisyon teşvikleri sağlama inisiyatifi almalı ve ödeme baskısını azaltmak için 'önce kirala, sonra sat' modelini kabul etmelidir." Hukuk sektörü hatırlatma avukatı Huang Guoen şunları analiz etti: "İşlem fiyatı piyasa fiyatından önemli ölçüde düşükse, alacaklı banka farkı talep etmek için Tapu ve Kadastro Kanunu'nun 60. Maddesine atıfta bulunabilir."

Bölgeler arası tutulma grafiği (şok edici karşılaştırma tablosu)

alan	Tipik vakalar	Tutma süresi	Kitap kaybı	Ortalama günlük buharlaşma miktarı
Hong Kong Adası Lüks Evleri	Yuyuan üç yatak odalı daire 1 milyona düşürüldü	Açıklanmayan	Tutulmamıştır	–
Kowloon Nano Binası	AVA 61 beş yılda 600.000 kaybetti	5 yıl	18.3%	328 yuan
Yeni Bölgeler Girişi	Huiqiao açık amortisman 46%	8 yıl	2,39 milyon	819 yuan
Dış Adalar Ev Sahipliği Planı	Yutaiyuan kamu konutlarındaki haneler 1,6 milyon NT$'a ev satın alıyor	Açıklanmayan	Tutulmamıştır	–

V. Gelecek projeksiyonları: Üç senaryo altında riskler ve fırsatlar Senaryo 1: Gecikmeli faiz oranı dönüm noktası (olasılık 45%)

• Fed 2024 yılında yüksek faiz oranlarını koruyacak, Hong Kong'da emlak fiyatları %8%-12% daha düşecek ve East Harbour City'deki iki yatak odalı dairelerin fiyatı 5,8 milyon ile 6 milyon aralığına gerileyecek. Tetikleyici koşullar: ABD çekirdek TÜFE 3.5%'nin üzerinde tutunuyor

Senaryo 2: Politika kurtarma (olasılık 30%)

• Hükümet ipotek oranını gevşetir veya damga vergisini düşürür, bu da işlem hacminin 20% kadar toparlanmasını teşvik eder, ancak fiyat toparlanması 5% ile sınırlıdır. Risk noktası: Mali rezervlerin azalması kurtarma çalışmalarını kısıtlıyor.

Senaryo 3: Ekonomik sert iniş (olasılık 25%)

• Küresel durgunluk Hong Kong'un GSYİH'sini aşağı çekti, işsizlik oranı 5%'nin üzerine çıktı ve emlak fiyatları 20%'den fazla düştü. Kara kuğu göstergeleri: Çin anakarasındaki gayrimenkul şirketlerinin borç krizi kötüleşti

VI. Rasyonel Karar Alma Rehberi: Zarar Eden Sahipler İçin Sahipler ve Alıcılar Arasındaki Saldırgan ve Savunmacı Mücadele

• Kanamayı durdurma stratejisi: Değer artışı için ipotekleri küçük ve orta ölçekli bankalara devredin 5%-8% İkamet hakkını korumak için "sat ve geri kirala" anlaşması imzalayın Aylık ödemeyi desteklemek için bir odayı alt kiraya verin, tahmini yıllık gelir artışı 60.000-80.000

Potansiyel alıcılar için

• Dip avcılığı kuralları: Banka değerlemelerinde 'in altında indirim olan acil satışları hedefleyin. Satıcının damga vergisinin veya yasal ücretlerin bir kısmını ödemesini talep edin. Fiyat düşüşlerine daha dayanıklı olan alçak katlı birimlere öncelik verin (Tseung Kwan O'daki alçak katlı birimlerin fiyat düşüşü 2023'te yüksek katlı birimlere göre 3% daha az olacak)

Sonuç: Hong Kong emlak piyasasındaki paradigma değişimine ilişkin bir vaka çalışması
Donggang Şehri'ndeki erozyon hiçbir şekilde münferit bir olay değil, faiz oranlarının normalleşmesi, nüfus yapısının dönüşümü ve konut politikasındaki değişimin üçlüsü altında kaçınılmaz bir metabolizmadır. "Tuğla mutlaka fiyat artacak" efsanesi yıkılınca, piyasa değer ölçütünü acı bir şekilde yeniden şekillendiriyor. Önümüzdeki iki yıl sermaye gücü ve risk farkındalığı açısından en büyük sınav olacak. Sadece duygusal zincirlerinden kurtulan ve tutma maliyeti ile fırsat maliyetini rasyonel bir şekilde hesaplayan yatırımcılar döngüde fırsatlar bulabilirler.

Daha fazla bilgi için:

• Beverly Hill Tai Po'da şoke eden dolandırıcılık! Dolandırıcı "Li Weiye" kendini hayırsever olarak tanıttı ve 400 milyonla ortadan kayboldu! Hong Kong yıldızlarını on milyonlarca Hong Kong dolarıyla mı dolandırıyorsunuz?
• Alibaba'nın kurucusu Jack Ma, Hong Kong'da 1,5 milyar HK$ harcayarak süper lüks bir ev satın alabilir ve küresel emlak piyasasında iki yeni rekor kırabilir
• İlk ikinci el kaybı, Shatin ve Fotan'daki yeni gelişme "Xingkai. Embankment"ta meydana geldi ve sahibinin 'den fazla kaybetmesine ve pazardan ayrılmasına neden oldu