İçindekiler
Ölüm sarmalı yeniden ortaya çıkıyor (karşılaştırmalı analiz)
Huijing Bahçesi, sadece üç günde üç haneli ikinci büyük kaybını yaşadı! 3. Blok'un alt katındaki G Odası'nda bulunan üç yatak odalı dairenin son satışı, metrekare başına 11.111 HK$ fiyatla gerçekleşti. Bu fiyat, sitede son on yılda görülen en düşük seviye oldu. 2019'daki satın alma fiyatından 31.2% HK$'lık bir kayıp yaşandı ve bu kayıp aynı sitedeki üst katlardaki birimlerden 1.5 puan daha fazlaydı.
Sceneway Garden amortisman ivme eğrisi
2019'da satın alınan üniteler | 2024'te kayıp oranı
► Yüksek kat｜29.7%
► Orta katman｜30.5% (geçtiğimiz ayın rekoru)
► Düşük seviye｜31.2%⏫
"Taban prim sistemi çöküyor." Geleneksel 20% ağırlıklı taban farkı 8%'nin altına düştü ve düşük taban haneler sermaye kaçışından en çok etkilenen bölgeler haline geldi.
Fiyat düşürme eğiliminin ardındaki üç önemli katil (anahtar verilerle)
- Kuzeydoğu Yeni Topraklar Vampir Etkisi
Centaline Property, The View'un mevcut fiyatının Fanling Centre'daki üç yatak odalı daireyle (ortalama metrekare fiyatı: 11.023 HK$) örtüştüğünü ve Hong Kong ve Kowloon alıcılarının New Territories'e geçiş oranının ayda 47% arttığını tespit etti - Negatif ipotek spread tuzağı
Örnek olarak şu üniteyi ele alalım:
▸ 2019'da aylık ödeme: 28.450 yuan (H+1.3%)
▸ 2024'te aylık ödeme: 42.800 yuan (H+1.5%)
Kira getirisi oranı 2.9% seviyesinde kalsa bile aylık net çıkış 14.350 yuan kadar yüksek - Gölge tepeyi yeniden inşa etmek
URA'nın son "Yau Tong Körfezi Planlama Planı" açıklandı ve bölgede 6.300 adetlik potansiyel konut arzı olacağı belirtilirken, bu durum 32 yıllık Sceneway Garden'ın değerleme sistemini doğrudan etkileyecek.
Stop Loss Açıklaması (Pratik Strateji)
[Sahibinin Kaçış Rehberi]
✓ Kolu kesme zamanı: Fed Eylül ayında faiz oranlarını artırırsa, Hong Kong gayrimenkulündeki potansiyel düşüş 35%'ye çıkacak
✓ Borç yeniden yapılandırması: Kalan değeri yeniden finansman yoluyla serbest bırakarak, birim yaklaşık 1,2 milyon likit fonu nakde çevirebilir
✓ Tersine pazarlama: "Sınır ötesi öğrenci yurdu", kira 15%'ye kadar artırılabilir
【Yırtıcı Stratejisi】
✔ Dip avcılığı formülü: cari fiyat + 5 yıllık tutma maliyeti (yaklaşık 980.000) < banka değerlemesi 85%
✔ Yenileme kırmızı çizgisi: Dış duvardan 5 metre mesafede MTR havalandırma tesisatı olan üniteleri satın almaktan kaçının (yeniden satış zorluğu +30%)
✔ Pusu fırsatı: Hedef "çift tuzağa düşürülmüş mülkler" - miras dağıtımı nedeniyle acil satış + kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle boş mülk
☆ Uzmanlar uyarıyor: "Bu ayarlama dalgası boyutlararası bir izdiham yaratıyor. 2017-2019 yılları arasındaki alıcılar en tehlikeli grup haline geldi."!
Daha fazla bilgi için:
