İçindekiler
Perili bir ev için ipotek başvurusunda bulunabilir miyim? – Kapsamlı bir analiz
Hong Kong gibi emlak fiyatlarının yüksek, arazinin az ve nüfusun yoğun olduğu bir şehirde, çoğu vatandaş için mülk satın almak önemli bir yaşam kararıdır. Ancak bazı mülkler, orada cinayetler, intiharlar veya diğer talihsiz olayların yaşanması nedeniyle "perili ev" olarak bilinir. Bu tür mülkler genellikle daha düşük fiyatlı olma eğilimindedir ve bu da geçmişlerini kabul etmeye istekli alıcıları cezbeder. Ancak soru şu: Böyle perili bir ev için ipotek başvurusunda bulunabilir misiniz? Banka, taşınmazın özel yapısından dolayı kredi vermeyi reddeder mi? Bu makalede konu hukuk, bankacılık politikası, piyasa uygulamaları ve gerçek davalar perspektifinden kapsamlı bir şekilde incelenecektir.
1. Perili ev nedir?
1.1 Perili ev tanımı
Hong Kong'da "perili ev" teriminin net bir yasal tanımı olmamasına rağmen, genellikle cinayet, intihar, doğal olmayan ölüm veya uğursuz sayılan diğer olayların meydana geldiği bir mülkü ifade eder. Bu olaylar sıklıkla kayıt altına alınır ve gayrimenkulün piyasa değerini ve cazibesini etkileyebilir. Örneğin:
- Cinayet：Örneğin, belirli bir birimde bir cinayet işlendi.
- intihar: Birisi mülkte kendini asarak veya atlayarak intihar etti.
- Kaza sonucu ölüm: Yangın veya gaz kaçağı sonucu ölüm gibi.
Hong Kong: Emlakçılar Yönetmeliği'ne göre, emlakçılar bir mülkün "ölümlü bir olaya" karışıp karışmadığını açıklamakla yükümlüdür, ancak "perili ev" kavramının net bir tanımı yoktur. Uygulamada, bir ölüm bir mülkün değerini ciddi şekilde etkiliyorsa (örneğin bir cinayet), bu bir perili ev olarak kabul edilebilir.
Tayvan: Medeni Kanun'un 354. maddesine göre, satıcı, konutta bulunan "önemli ayıpları" satıcıya bildirmek zorundadır. Perili bir evin bu kategoriye girip girmediğine gelince, mahkeme kararlarının büyük çoğunluğu bunun proaktif olarak ifşa edilmesi gerektiği yönündedir. Örneğin Yargıtay’ın 2013 tarihli 908 sayılı kararında, bir evde doğal olmayan bir ölüm meydana gelmişse, satıcının olayı gizlemesinin dolandırıcılık teşkil ettiği belirtilmiştir.
Çin anakarası: Kanunda perili ev açıkça tanımlanmamıştır, ancak Medeni Kanun'da "dürüstlük ilkesi" öngörülmüştür. Bu nedenle alıcı ile satıcı arasında bir uyuşmazlık çıkarsa mahkeme, "kamu düzeni ve genel ahlak" gereği satıcının tazminat ödemesine karar verebilir.
Hatta "feng shui" veya psikolojik etkenler nedeniyle perili evden komşu dairelerin veya aynı binadaki diğer dairelerin bile olumsuz etkilenebileceği yönünde söylentiler bulunmaktadır.
Kültürel ve psikolojik etkiler
Çin toplumu genellikle perili evlerden uzak durur, çünkü bunların kötü feng shui'ye sahip olduğuna veya uğursuzluk getirdiğine inanırlar. Bu psikolojik biliş, gayrimenkulün değerini doğrudan etkiler: Perili evlerin piyasa fiyatı genellikle aynı bölgedeki mülklerden 20%-50% daha düşüktür ve yeniden satılması zordur. Her ne kadar kanunda bu durum açıkça düzenlenmemiş olsa da, piyasa mekanizması doğal olarak "perili ev indirimi" olgusunu ortaya çıkarmıştır.
1.2 Perili evlerin pazar üzerindeki etkisi
Perili bir evin fiyatı, olayın ciddiyetine, tanıtımın derecesine ve piyasanın mülke ilişkin algısına bağlı olarak, aynı bölgedeki benzer mülklerden genellikle 10% ila 50% daha düşüktür. Düşük bir fiyata pazara girmeyi hedefleyen bazı alıcılar için perili ev bir "ucuz" (yani uygun maliyetli bir seçenek) olabilir, ancak ön koşul, özellikle ipotek kredisi olmak üzere finansal sorunu çözmeleri gerektiğidir.
2. İpoteğin temel prensipleri ile perili evler arasındaki ilişki
2.1 İpotekler Nasıl Çalışır
İpotek, bir gayrimenkulün teminat olarak kullanıldığı bir kredi türüdür. Bankalar veya finans kuruluşları, bir krediyi onaylayıp onaylamamaya ve kredi-değer oranını (KD) gayrimenkul değerlemesi, borçlunun geri ödeme gücü ve piyasa riski gibi faktörlere bağlı olarak karar verecektir. Hong Kong'da gayrimenkul ipotekleri genellikle bankalar tarafından sağlanır ve Hong Kong Para Otoritesi (HKMA) tarafından düzenlenir.
2.2 Perili evlerin ipotekler üzerindeki potansiyel etkisi
Perili evlerin özel bir yasal statüsü olmasa da, ipotek başvurularında birkaç önemli faktörü etkileyebilirler:
- Emlak Değerlemesi:Banka, mülkün değerini belirlemek için profesyonel bir ekspertizci görevlendirecektir ve perili ev geçmişi düşük bir değerlemeye yol açabilir.
- Piyasa likiditesi:Banka, gayrimenkulün yeniden satış potansiyelini göz önünde bulunduracaktır. Perili evin satışı zorsa, banka bunu yüksek riskli bir teminat olarak görebilir.
- Psikolojik faktörler:Bankalar esas olarak rasyonel davransalar da, bazı çalışanlar veya politikalar geleneksel kavramlardan dolaylı olarak etkilenebilir.
3. Hukuki yönü: Perili evler ile ipotekler arasındaki ilişki
3.1 Hong Kong'da perili evlerle ilgili yasa
Hong Kong'da gayrimenkul işlemleri Tapu ve Mülkiyet Kanunu ve ilgili mevzuatla düzenlenmektedir. Satıcılar ve emlakçılar, bir mülkteki önemli kusurları alıcılara bildirmekle yükümlüdür. Ancak perili bir evin geçmişinin açıklanmasının gerekip gerekmediği hukuken hala tartışmalı bir konudur:
- Açıklama yükümlülükleriEmlakçılar Otoritesi'nin yönergelerine göre, emlakçılar bilinen büyük olayları (cinayet gibi) açıklamak zorundadır, ancak "söylentileri" veya doğrulanmamış olayları açıklamak zorunda değildir.
- Alıcının Sorumlulukları：Hong Kong, "Caveat Emptor" (Alıcı Dikkat Etsin) ilkesini benimser ve alıcılar, mülkün geçmişini kendi başlarına araştırmaktan sorumludur.
- Gizlenmenin sonuçları:Satıcı veya emlakçı perili ev hakkında bilgileri proaktif bir şekilde ifşa etmezse, alıcı sözleşmeyi iptal etmeye veya tazminat talep etmeye çalışabilir.
- İspat yükümlülüğü:Alıcının, satıcının bilgileri "bilerek ve isteyerek gizlediğini" ispat etmesi gerekir. Pratikte bunu mahalle röportajları, haber raporları veya polis kayıtları aracılığıyla doğrulamak mümkündür.
Bankalar açısından perili evlere ipotek verilmesini yasaklayan açık bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla hukuki açıdan perili ev, ipotek başvurusunda bulunmaya engel teşkil etmemektedir.
3.2 Mülkiyet Sahipliği ve İpotek Uygunluğu
Mülkün tapusu temiz olduğu ve bankanın ipotek şartlarını karşıladığı sürece (örneğin yasadışı değişiklikler veya yapısal sorunlar olmaması gibi), perili ev olup olmaması ipotek uygunluğunu doğrudan etkilemez. Başka bir deyişle, perili bir evin "uğursuz" niteliği yasal bir kısıtlamadan ziyade psikolojik veya piyasa kısıtlamasıdır.
4. Banka politikaları ve perili ev ipotekleri
4.1 Bankanın Onay Kriterleri
Hong Kong'daki bankalar ipotek onaylarken temel olarak aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundururlar:
- Borçlunun kredisi: Gelir, borç-gelir oranı ve kredi geçmişini içerir.
- Emlak Değerlemesi:Gayrimenkulün piyasa değeri, bankanın görevlendirdiği bir ekspertizci tarafından takdir edilir.
- risk değerlendirmesi:Mülkün likiditesi ve potansiyel amortisman riski de dahil.
Perili evin özel geçmişi değerlemeyi ve risk değerlendirmesini etkileyebilir, ancak tüm bankalar bunu doğrudan reddetmeyecektir.
4.2 Farklı bankaların tutumları
Piyasa deneyimlerine dayanarak, Hong Kong bankalarının perili evlere karşı farklı tutumları olduğunu söyleyebiliriz:
- Büyük bankalar (HSBC, Hang Seng, Standard Chartered gibi):Bu bankalar genellikle daha katı iç politikalara sahiptir ve perili evin düşük likiditesi veya değerleme sorunları nedeniyle kredi tutarını düşürebilir veya hatta başvuruyu reddedebilirler.
- Küçük ve orta ölçekli bankalar veya finans şirketleri: Müşteri çekebilmek için bazı küçük ve orta ölçekli kuruluşlar, mülk değerlemesi makul olduğu ve borçlunun iyi bir kredi notuna sahip olduğu sürece perili evlere karşı daha rahat bir tavır sergileyebilir.
- Vaka Çalışması:Bazı alıcıların perili evler için ipotek başvurusunda bulunduklarına dair raporlar var, ancak kredi miktarı genellikle piyasa ortalamasından düşük oluyor (örneğin, normal 70%-90% yerine yalnızca 50%-60% onaylanıyor).
Hong Kong Para Otoritesi perili evlere ipotek verilmesini yasaklamıyor, ancak bankalar genellikle perili evleri "yüksek riskli mülkler" olarak sınıflandırıyor. Bazı bankalar doğrudan kredi vermeyi reddedebilir veya daha yüksek bir peşinat (örneğin kredi tutarını 'nin altına düşürmek) isteyebilir veya faiz oranlarını artırabilir.
4.3 İpotek sigortasının rolü
Hong Kong'da, bir alıcının yüksek oranlı bir ipotek kredisine ihtiyacı varsa (örneğin, 70%'den fazla), genellikle Mortgage Insurance Program'ından (MIP) geçmesi gerekir. Ancak ipotek sigorta şirketleri (Hong Kong Mortgage Corporation Limited gibi) perili evlerin özel yapısı nedeniyle sigorta sağlamayı reddedebilir ve böylece yüksek oranlı ipoteklerin uygulanabilirliğini dolaylı olarak sınırlayabilir.
5. Pratik işlem: Perili ev için ipotek başvurusu nasıl yapılır?
5.1 Hazırlık
Eğer perili bir ev satın almak ve ipotek başvurusunda bulunmak istiyorsanız, aşağıdaki adımları izleyebilirsiniz:
- Perili ev veritabanına göz atın: Şüpheli perili evlerin adreslerini kaydeden bazı web siteleri (örneğin "Hong Kong Perili Ev Veritabanı") bulunmaktadır. Hedef özelliğin arka planını kontrol edin.
- Profesyonelleri işe alın:Mülkün tapu ve yapısıyla ilgili herhangi bir sorun olmadığından emin olmak için bir avukat ve ekspertiz atayın.
- Bankanızla iletişim kurun:Resmi olarak başvuruda bulunmadan önce, birden fazla bankanın perili evlere ilişkin politikalarını kontrol edin.
5.2 Başvuru Süreci
- Başvurunuzu gönderin:Kişisel finansal bilgilerinizi ve mülk bilgilerinizi sağlayın.
- Emlak Değerlemesi:Banka, bir ekspertizcinin değerlendirme yapmasını sağlayacaktır. Eğer ekspertizci evin perili geçmişinin değerini etkilediğine inanırsa, değerleme düşük olabilir.
- Sonuç Bildirimi:Banka, başvurunun onaylanıp onaylanmayacağına değerleme ve iç politikalar doğrultusunda karar verecektir.
5.3 Başarı Oranını İyileştirmeye Yönelik Öneriler
- Küçük ve orta ölçekli bankaları seçin: Yukarıda da belirttiğimiz gibi perili evleri kabul etmeye daha istekli olabilirler.
- Peşinatı artırın: Peşinat oranını aktif olarak artırın ve bankanın riskini azaltın.
- Ek kanıt sağlayın:Gayrimenkulün hala piyasada talep gördüğünün kanıtlanması (örneğin yakındaki işlem kayıtları).
VI. Pazar Örnekleri ve Öğrenilen Dersler
6.1 Gerçek Durum
- Amoy Bahçeleri Davası:2003 yılındaki SARS döneminde Amoy Gardens'ın E bloğu çok sayıda insanın ölümü nedeniyle "perili ev" olarak kabul ediliyordu. İlerleyen yıllarda binadaki daire fiyatları hızla düştü, ancak yine de ipotek başvurusunda bulunup pazara giren alıcılar oldu.
- Tsuen Wan'da bir birim: 2010 yılında cinayet işlenen bir daire düşük bir fiyata satıldı ve alıcı küçük veya orta ölçekli bir banka aracılığıyla 50% ipotek kredisi almayı başardı.
6.2 Dersler ve İlham
Bu vakalar, perili evlerin ipotek edilmesinin tamamen imkansız olmadığını, ancak başarının bankanın tutumuna, mülkün özel koşullarına ve alıcının mali gücüne bağlı olduğunu göstermektedir.
7. Kültürel ve psikolojik faktörlerin etkisi
7.1 Hong Kong'daki Feng Shui Kavramları
Hong Kong halkı genellikle Feng Shui'ye büyük önem verir ve perili evlerin genellikle sakinlerinin talihini etkileyen "kötü aura"ya sahip olduğuna inanılır. Bu kültürel algı, dolaylı olarak bankaların ve ekspertizcilerin yargılarını etkileyebilir.
7.2 Alıcının Kabulü
Genç nesil daha az geleneksel hale geldikçe, bazı alıcılar perili evleri yatırım fırsatı olarak görmeye başlıyor. Bu durum, piyasada perili evlere ilişkin algının kademeli olarak değişmesine ve dolayısıyla ipotek politikalarını etkilemesine neden olabilir.
Hong Kong, Tayvan ve Çin Anakarası'ndaki politikaların karşılaştırılması
| alan | Yasal düzenlemeler | Bankacılık Politikası | Piyasa kabulü |
|---|---|---|---|
| Hong Kong | Aracılar ölümleri ifşa etmek zorunda | Bazı bankalar kredi miktarının düşük ve faiz oranının yüksek olması nedeniyle kredi vermeyi reddediyor | İndirimli 20%-40%, daha fazla yatırımcı |
| Tayvan | Mahkeme perili evin büyük bir kusur olduğuna karar verdi | Kredi tutarı 10%'den 20%'ye düşürüldü ve ek teminatlar gerekiyor | Orada çok az kişi yaşıyor, evlerin çoğu kiraya veriliyor |
| Çin anakarası | Açık bir düzenleme yoksa dürüstlük kuralına uygun davranılır. | Devlet bankaları genellikle kredi vermeyi reddediyor, özel finansman daha esnek | İndirimli 30%-50%, son derece düşük likidite |
8. Sonuç ve Öneriler
8.1 Perili ev ipotek edilebilir mi?
Cevap şudur:Evet, ancak koşullarla. Perili evler yasal olarak yasak bir alan değil, piyasa ve bankacılık politikalarında gri bir alandır. Gayrimenkul değerlemesi makul olduğu, kredi alan kişinin kredi notunun iyi olduğu ve doğru bankanın seçildiği takdirde ipotek başvurusunda bulunmak mümkündür.
Perili ev satın almanın fiyat avantajları olmasına rağmen, gizli hukuki ve finansal riskleri de göz ardı edilemez. Eğer satın almaya karar verirseniz, şunları yaptığınızdan emin olun:
- Emlak geçmişini iyice kontrol edin, bilgi asimetrisini önlemek için.
- Yeterli nakit ayırın, banka kredi oranlarındaki düşüşe yanıt olarak.
- Profesyonel avukatlara ve gayrimenkul danışmanlarına danışın, sözleşmenin şartlarını iyileştirmek.
8.2 Alıcılara Tavsiye
- Ödevini yap:Gayrimenkulün geçmişini ve piyasa koşullarını anlayın.
- Çoklu karşılaştırmalar: En iyi çözümü bulmak için birden fazla bankayla iletişime geçin.
- Zihinsel Hazırlık: Potansiyel olarak daha düşük bir kredi-değer oranını veya daha yüksek bir peşinat koşulunu kabul edin.
Kısacası, perili ev ipoteği almanın uygulanabilirliği birden fazla faktöre bağlıdır. Bazı zorluklar olsa da, tamamen imkansız değil. Perili bir evin ipotek edilebilmesi bankanın risk politikasına ve alıcının pazarlık gücüne bağlıdır. Çin toplumunun kültürel yapısı içerisinde bu tür gayrimenkuller her zaman "niş pazar" olarak değerlendirilir ve genel alıcıların karar vermeden önce kendi ihtiyaçlarını ve risk toleranslarını dikkatlice değerlendirmeleri önerilir.
