Antai Asia, Ürdün ve Mong Kok'taki iki ticari binayı geri almak için Yüksek Mahkeme'de dava açtı
Hong Kong gayrimenkul sektörü bir kez daha varlıklı aileler arasında bir borç krizine yakalandı. Merhum "Mağaza Kralı" Deng Chengbo'nun ailesinin ikinci nesil halefi olan Deng Yaosheng, büyük bir borcu tahsil etmek için mülklerini ipotek ettirmek üzere bir finans şirketi tarafından takip ediliyor. Dün (3.), Antai Asia Limited, Deng Yaosheng ve bağlı şirketlerinin vadesi geçmiş borçları ödemelerini ve Ürdün'deki Mong Kok'taki Nathan Yolu ve Tak Hing Caddesi'nde bulunan iki ticari mülkü teslim etmelerini talep eden iki davada Yüksek Mahkeme'nin Birinci Derece Mahkemesi'ne celpler sundu. Piyasa tahminlerine göre, davanın toplam değeri 230 milyon HK$'ın üzerinde. Bu dava, salgın sonrası ticari gayrimenkul piyasasında yaşanan likidite krizini gözler önüne sererken, aynı zamanda piyasada Deng ailesinin varlık yönetim stratejisine ilişkin şüpheleri de gündeme getiriyor.
Deng'in iş imparatorluğunun mirasında çatlaklar beliriyor
Deng ailesinin reisi Deng Chengbo'nun Mayıs 2021'deki ölümünden sonra geride 30 milyar HK$'dan fazla değere sahip devasa bir mülk imparatorluğu bıraktı. En küçük oğlu Deng Yaosheng, belirlenmiş halef olarak son yıllarda sık sık varlık yeniden yapılandırmalarına öncülük etti. Şirketler Sicilinden alınan bilgiye göre, 43 yaşındaki Deng Yaosheng, halihazırda 200'den fazla şirketin yöneticiliğini yapıyor ve çoğunlukla "Senti Group" aracılığıyla otel, mağaza ve yaşlı bakımı endüstrilerinin düzenini koordine ediyor. Ancak davaya taraf olan Hong Kong Exchange Credit ve Zhenhai Investment'ın grubun halka açık yapısında listelenmemiş olması, borçlanma işleminin bilanço dışı finansman olduğundan şüphelenildiğini gösteriyor.
İpotekli mülkün tüm ayrıntıları
İlk davada söz konusu olan mülk, Mong Kok'taki 704 Nathan Road adresindeki Integrated Commercial Building'in 8. katının tamamıdır. Bina, 50 yılı aşkın bir geçmişe sahip karma bir ticari ve konut projesidir. 8. kat şu anda ofis kullanımı için planlanmıştır. Tapu Dairesi'ne göre, taban alanı yaklaşık 8.600 fit karedir ve Mayıs 2022'de ipotek edildiğinde yaklaşık 110 milyon HK$ değerindeydi. Ticari mülklerin genel ipotek oranına göre, kredi tutarının 66 milyon HK$ ile 88 milyon HK$ arasında olması gerekir.
Bu davadaki ipotek hedefi, Jordan'daki Po Lai Binası, No. 7-8 Tak Hing Caddesi'ndeki tam katlı bir birimdir. Bina, Jordan MTR İstasyonu'na bitişiktir ve popüler bir B Sınıfı ofis binasıdır. Rating and Valuation Department'ın son verilerine göre, bölgedeki benzer mülklerin metrekare başına ortalama fiyatı yaklaşık HK$12.000'dir. 5.500 metrekarelik standart bir taban alanına göre tahmini değer yaklaşık HK$66 milyondur ve tahmini kredi tutarı HK$39,6 milyon ile HK$52,8 milyon arasında değişmektedir.
Kredi şartlarının gizli sırları
Mahkeme belgeleri temel finansman koşullarını ortaya koyuyor: Her iki kredi de Hong Kong'daki salgının beşinci dalgasından sonra ticari mülk değerlemelerinin düşük bir noktada olduğu Mayıs 2022'de imzalandı. Şartlar, nadir görülen bir "çift başvuru" tasarımını da içeriyor: İpotekli mülk üzerinde haciz hakkını kullanırken, borçlunun kişisel varlıklarını talep etme hakkını saklı tutuyor. Kıdemli ticaret avukatı Leung Ka-kui, "Bu tür maddeler yüksek riskli kredilerde yaygındır ve finans şirketinin borçlunun geri ödeme kabiliyetine ilişkin şüphelerini yansıtır." dedi.
Dikkate değer olan şey faiz oranı şartlarıdır. Finansmanın "H+5.5%" değişken faiz oranı yapısını benimsediği bildirilmektedir. Mayıs 2022'de 3.08% olan bir aylık HIBOR (Hong Kong Bankalararası Teklif Edilen Faiz Oranı) baz alınarak hesaplanan gerçek yıllık faiz oranı 8.58% kadar yüksektir ve bu, o dönemde ana akım bankaların 4.5%-6% olan ticari gayrimenkul kredi faiz oranlarından çok daha yüksektir ve bunun tipik bir yüksek faizli geçiş kredisi olduğunu göstermektedir.
Borç Kartopu Nasıl Büyüyor
Kaynaklar, Deng Yaosheng'in bu kez açtığı davaya konu olan borcun, 2021'deki birleşme ve satın alma finansmanından kaynaklandığını ortaya koydu. Deng, o dönemde "Zhenhai Investment" adı altında Tsim Sha Tsui'de bir apartman dairesi satın almak için 980 milyon Hong Kong doları harcadı ve bu miktarın 350 milyon Hong Kong doları kısa vadeli bir köprü kredisiyle toplandı. Başlangıçta 2022 yılı sonuna kadar gayrimenkul menkul kıymetleştirme yoluyla geri ödeme yapılması planlanıyordu ancak ABD'de yaşanan sert faiz artışı REIT piyasasının donmasına neden oldu ve sonunda krediyi yenilemek için diğer varlıkları ipotek etmek zorunda kaldı.
Deng Yaosheng yönetimindeki "Sheng Yu Grubu"nun mali tabloları, 2023 yılı ortasında cari yükümlülüklerinin 2022 yılına kıyasla 47% arttığını, nakit akışı karşılama oranının ise 0,8 katlık uyarı çizgisine düştüğünü gösteriyor. Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, geçen yılın ekim ayında grubun 2024'te vadesi dolacak 1,5 milyar Hong Kong dolarından fazla borcu olduğunu ve likidite baskısının kötüleşmeye devam ettiğini bildirmişti.
Hukuk mücadelelerinin çok boyutlu etkisi
Bu dava bir zincirleme reaksiyona yol açabilir: Tapu ve Mülkiyet Kanunu'nun 53. maddesine göre, mahkeme finans şirketinin lehine karar verirse, ipotekli mülk açık artırma sürecine girecek. Ancak sektör uzmanları, ticari binalardaki mevcut boşluk oranının yüzde 14,6% kadar yüksek olduğunu ve iki gayrimenkulün 25%-30% iskontolu olarak satılması gerekebileceğini, bunun da varlık değer düşüklüğü kayıplarına yol açabileceğini belirtti.
Şirketler Tüzüğü'nün 327. Bölümü kapsamındaki kişisel garanti maddesi daha da ciddidir. Deng Yaosheng'in kişisel adına sınırsız bir garanti imzaladığı doğrulanırsa, Mid-Levels lüks konutu, Grand Court ve 100 milyon yuandan fazla değerindeki bir sanat koleksiyonu da dahil olmak üzere diğer varlıkları dondurulabilir. Bu durum, piyasada Stan Group'un faaliyetlerine olan güveni ciddi şekilde sarsacak ve alacaklıların toplu dava açmasına neden olabilecektir.
Düzenleyici kırmızı ışıklar sessizce yanıyor
Singapur Para Otoritesi'nin verilerine göre, banka dışı kredi kuruluşlarının batık alacak oranı 2023'ün üçüncü çeyreğinde 5,7%'ye çıkarak 12 yılın en yüksek seviyesine çıktı. Bu olayın baş kahramanı Antai Asia, son yıllarda aktif olarak büyüyen alternatif bir finans kuruluşudur. Ana şirketinin Güneydoğu Asya'daki özel sermaye fonlarıyla yakın sermaye bağları olduğu söylentisi vardır. Yasama Konseyi'nde finans sektörünün temsilcisi olan Chen Zhenying, şu soruyu sordu: "Bazı finans şirketleri, Para Borç Verenler Tüzüğü'nün faiz oranı sınırını aşmak için karmaşık offshore yapıları kullanıyor. Düzenleyici otoritelerin acilen müdahale edip soruşturma yapması gerekiyor."
Zengin aile borç krizinin tarihi yankısı
Adli kayıtlara göre, Deng ailesi son on yılda 46 hukuk davasına karışmıştır. 2018'de Deng Chengbo, 360 milyon HK$ tutarındaki bir krediyi ödeyemedi ve DBS Bank tarafından bir haciz emrine tabi tutuldu. İkinci nesil halefin bir borç anlaşmazlığına dahil olması kaçınılmaz olarak insanlara 2016 yılında "Çongçing'in Li Ka-şing'i" Zhang Songqiao'nun borç krizi modelini hatırlatıyor: Birden fazla ipotek yoluyla nakit akışını sürdürmek, sonunda çapraz temerrüde yol açıyordu.
Uzmanlar ticari gayrimenkul ikilemini teşhis ediyor
JLL araştırma başkanı Huang Guoxiang şunları belirtti: "Çekirdek bölgedeki ticari binaların kirası 2019'daki yüksek seviyeden 38% düştü ve değerleme tersine dönmesi olgusu yaygın. Sahipleri yüksek kaldıraçlı finansmanı benimserse, negatif varlık statüsüne düşme olasılıkları çok yüksektir." Sahiplerin, nakit akışı kapsama yeteneklerini iyileştirmek için geleneksel ofis binalarını veri merkezlerine veya tıbbi katlara dönüştürmek gibi iş dönüşümünü hızlandırmaları gerektiğini önerdi.
Deng Group'un sessizliği ve piyasa çalkantısı
Başlıca ortak bankaları olan HSBC ve Bank of China (Hong Kong), yakın zamanda gayrimenkulle ilgili krediler için onay standartlarını sessizce sıkılaştırdı ve borçluların marj oranlarını artırmalarını zorunlu kıldı. Menkul kıymetler piyasası hemen tepki verdi ve dün Hong Kong'daki birçok gayrimenkul hissesi genel olarak düştü. Bunların arasında yatırımcılar arasında artan riskten kaçınma eğilimini yansıtan Link REIT (0823.HK) 2,7% düştü.
Onlarca milyarlarca dolarlık varlığın söz konusu olduğu bu yargı mücadelesi, yalnızca Deng Yaosheng'in kriz yönetim yeteneğini test etmekle kalmayacak, aynı zamanda salgın sonrası dönemde Hong Kong'un ticari gayrimenkul finansman modeli için de bir stres testi haline gelecek. Haziran ayındaki ilk Yüksek Mahkeme duruşması yaklaşırken, alacaklılar ile Deng ailesi arasındaki oyunun daha fazla sermaye akışını tetiklemesi kaçınılmaz.
Daha fazla bilgi için:
