İçindekiler
Lüks mal imparatorluğu ve "gökyüzünde fahiş kira" karnavalı
Emperor Entertainment Group'a ait olan otelin aylık kirası, 2015 yılında 7,5 milyon yuan seviyesindeyken bugün yüzde 80 düşüşle 1,5 milyon yuana düştü. Bu şaşırtıcı değişim, yalnızca Hong Kong perakende pazarındaki sert şokları yansıtmakla kalmıyor, aynı zamanda salgının, tüketim kalıplarındaki değişikliklerin ve ekonomik ortamın çekirdek iş bölgesi üzerindeki derin etkisini de ortaya koyuyor.
Sadece 300 metre uzunluğundaki bu cadde, bir zamanlar küresel perakende sektörünün "barometresi"ydi. Uluslararası gayrimenkul danışmanlık firması DTZ, 2013 yılında yayınladığı bir raporda Russell Street'i "dünyanın en pahalı perakende satış noktası" olarak niteledi. Raporda, metrekare kira bedeli 2.630 HK$ olarak açıklanırken, bu rakam New York'taki Beşinci Cadde'yi ve Paris'teki Champs-Elysees'yi geride bırakmıştı. O zamanlar burası lüks markaların savaş alanıydı; Prada, Gucci ve Louis Vuitton gibi uluslararası markaların amiral mağazaları burada sıralanırdı, pencereler gece boyunca aydınlık olurdu ve her yerde alışverişe valizlerini sürükleyen turistler görülürdü.
"Aylık 7.5 milyon kira" çılgın mantığı
2015 yılında Emperor International, 22-24 Russell Caddesi'ndeki mağazanın tamamını İtalyan iç çamaşırı markası LA PERLA'ya aylık 7,5 milyon HK$ karşılığında kiraladı ve bu, o dönemde Hong Kong'da tek bir mağaza için en yüksek kira bedeli rekorunu kırdı. Yaklaşık 10.000 metrekarelik bir arazi alanına sahip olan bu arsanın metrekare kirası 750 HK$ kadar yüksek olup, "her bir karış toprak çok para değerindedir" ilkesinin en somut örneğidir. Bu anlaşmanın arkasında Hong Kong perakende sektörünün altın on yılı (2004-2014) yatıyor: Ücretsiz seyahat politikası anakaradaki lüks müşteriler arasında bir "alışveriş çılgınlığına" yol açtı, lüks mal satışları yılda 20%'den fazla büyüdü ve mağaza sahipleri yıllık 30%'lik kira artışından büyük kârlar elde etti.
7,5 milyondan 1,5 milyona düşmenin acımasız gerçeği
Salgın sadece son damla
LA PERLA, Eylül 2020'de uzun vadeli kira sözleşmesini sonlandırdı ve 22-24 Russell Street adresindeki evinde kısa süreli kiracı aramaya başladı, ancak kimse ilgilenmedi. Mülk, 2024 yılına kadar aylık 1,5 milyon HK$ kira bedeliyle uzun vadeli bir sözleşme imzalamadı; bu, zirve döneminden itibaren 80% HK$'lık keskin bir düşüş anlamına geliyordu. Bu, istisnai bir durum değil; 8 Russell Caddesi'ndeki Emperor Watch & Jewellery Centre'ın bodrum katındaki devasa mağazanın aylık kirası, zirve yaptığı dönemde 9 milyon Hong Kong dolarından 2023'te 2 milyon Hong Kong dolarına düştü; Aynı cadde üzerinde 60 numarada bulunan BURBERRY amiral mağazası, 2020 yılında on yıllık kira sözleşmesini planlanandan önce sonlandırarak kira sözleşmesini sonlandırdı.
Verilerin ardındaki yapısal değişiklikler
- Perakendenin lüks olmaktan çıkarılması
2019'da salgının neden olduğu toplumsal hareket ve sınırların kapanması nedeniyle anakaraya serbest seyahat eden turistler ortadan kayboldu ve lüks mal satışları 2018'de 101 milyar HK$'dan 2022'de 35 milyar HK$'a düştü. Markalar daha düşük maliyetli çevrimiçi kanallara veya deneyimsel amiral mağazalarına yöneldi ve geleneksel sokak mağazalarına olan talep keskin bir şekilde düştü. - Ekolojik mağaza zinciri bozuldu
Geçmişteki "lüks amiral mağazası - cadde modası - eczane" piramit kiralama yapısı çöktü. Merkez bölgedeki dükkanların boşluk oranı 2023 yılında 15,6%'ye ulaşacak ve mal sahipleri "kısa dönem kiralama, alt kiralama ve kira indirimi" üçlü yaklaşımını kabul etmek zorunda kalacak. - Tüketim kalıplarında bir devrim
Hong Kong'un yerel tüketim gücü zayıf ve Z kuşağı gösterişli alışverişten ziyade "deneyimsel tüketimi" tercih ediyor. K11 Musea ve Pacific Place gibi alışveriş merkezleri, sanat küratörlüğü ve sürükleyici deneyimlerle müşterileri cezbederken, geleneksel sokak dükkanları "modası geçmiş sahneler" haline geldi.
Russell Street efsanesi neden sürdürülemez?
"Ücretsiz seyahat bağımlılığının" sonuçları
Hong Kong'un perakende sektörü uzun zamandır anormal derecede anakaradan gelen turistlere bağımlı. 2018 yılında perakende satışların 42%’sini serbest seyahat eden turistler oluşturdu. Siyasi ortam, vize politikaları, döviz kurlarındaki dalgalanmalar gibi faktörler değiştiğinde, müşteri çeşitliliğinin olmamasının yarattığı zaafiyet daha da belirginleşiyor. Buna karşılık Tokyo'nun Ginza ve Seul'ün Myeongdong gibi iş bölgelerinde yerel tüketim yüzde 60'ın üzerindedir ve dış şoklara karşı dayanıklılıkları daha güçlüdür.
Gayrimenkul hegemonyasının tepki etkisi
Son yirmi yıldır gayrimenkul geliştiricileri, uzun vadeli sözleşmeler imzalayarak ve her yıl kiraları artırarak perakendecilerin kârlarını sıkıştırdılar. Örnek olarak Chow Tai Fook'u ele alırsak, 2022 mali raporunda kira maliyetlerinin cironun 18%'sini oluşturduğu, uluslararası rakiplerinin ortalamasının ise yalnızca 5-8% olduğu görülüyor. Piyasalar döndüğünde, ev sahipleri kiraları önemli ölçüde düşürmektense dükkanlarını boş bırakmayı tercih ediyor; bu da arz ve talep arasındaki dengesizliği daha da kötüleştiriyor.
Şehir planlamasının ölümcül kör noktası
Hükümet uzun zamandır merkez bölgelerdeki dükkanların "lüks odaklı" olmasına izin veriyor ve toplumun ticari ekolojisinin dengesini ihmal ediyor. Russell Caddesi çevresindeki Lee Garden Yolu ve Percival Caddesi başlangıçta çay lokantaları, kitapçılar ve diğer popüler işletmelerle doluydu, ancak kiralama çılgınlığı nedeniyle bunların yerini zincir eczaneler ve kuyumcular aldı ve sonunda "basmakalıp bir turist bölgesi" haline geldi.
Salgın sonrası tüketim kalıplarında kalıcı değişimler
Salgın, tüketicilerin çevrimdışı ortamdan çevrimiçi ortama geçişini hızlandırırken, e-ticaretin sağladığı kolaylık ve fiyat avantajları fiziksel mağazaların rekabet gücünü zayıflattı. Salgının ardından turizm sektörü yavaş yavaş toparlansa da anakara turistlerinin tüketim alışkanlıkları değişti, lüks tüketim daha çok gümrüksüz mağazalara veya yurtdışı pazarlarına kaydı ve Causeway Körfezi'nin cazibesi azaldı.
Yüksek kiralar ve işletme maliyetlerinden kaynaklanan baskı
Yoğun dönemlerde Russell Street'teki kiralar metrekare başına 858 dolara kadar çıkabiliyor ve bu da perakendecilerin karlılığı açısından büyük bir zorluk teşkil ediyor. Salgın döneminde perakendecilerin gelirleri düştü ve birçok marka mağaza boyutlarını küçültmeyi veya yüksek kiralı pazarlardan çıkmayı tercih etti. Kira bedeli metrekare başına 172 dolara düşse de bazı markalar için hâlâ önemli bir masraf.
Pazar rekabeti ve yeni ortaya çıkan iş bölgelerinin yükselişi
Hong Kong'un ticari gayrimenkul piyasası yeniden yapılanma sürecinden geçiyor. Batı Kowloon ve Tsim Sha Tsui gibi gelişmekte olan ticari bölgelerin gelişimi bazı markaların ve tüketicilerin dikkatini çekti. Bu bölgelerdeki kiralar nispeten düşük ve destekleyici tesisler daha modern olduğundan, Causeway Bay gibi geleneksel çekirdek bölgeler üzerinde rekabet baskısı oluşuyor.
Belirsiz ekonomik ortam
Küresel ekonomik toparlanmanın yavaşlaması ve yoğunlaşan jeopolitik gerginlikler, Hong Kong'un uluslararası finans merkezi olarak cazibesini bir ölçüde etkiledi. Perakendeciler, büyüme stratejilerinde daha temkinli davranıyor; uzun vadeli, yüksek maliyetli kiralamalar yerine kısa vadeli kiralamaları veya esnek işletme modellerini tercih ediyor.
Pazar ilhamı: Perakende sektörünün adaptasyonu ve dönüşümü
Russell Caddesi'ndeki kiraların düşmesi Hong Kong perakende piyasası ve mülk sahipleri için alarm zillerini çalsa da, aynı zamanda sektörün dönüşümü için bir fırsat da sağladı. Dikkat çekmeye değer birkaç husus şunlardır:
Esnek kiralama modellerinin yükselişi
Kısa süreli kiralamaların ve geçici mağazaların popülaritesi, perakendecilerin piyasa belirsizliklerine yanıt stratejilerini yansıtıyor. Emlak sahiplerinin bu eğilime uyum sağlaması ve daha esnek kiralama koşulları sunarak markaları kendine çekmesi gerekiyor. İmparator Enternasyonal'in salgın döneminde kısa dönem kiralama girişimi başarılı bir örnektir.
Çeşitlendirmenin önemi
Geleneksel perakende modeli artık yüksek kiraları karşılayamıyor ve mülk sahipleri ticari alanları deneyimsel perakende, kültürel aktiviteler veya yaratıcı endüstriler gibi çeşitlendirilmiş amaçlar için kullanmayı düşünmeli. Hins Cheung'un gelinlik mağazası örneği, geleneksel olmayan perakendenin potansiyelini ortaya koyuyor.
Dijitalleşme ve offline deneyimin birleşimi
E-ticaretin yükselişiyle birlikte fiziksel mağazaların değeri, benzersiz bir tüketici deneyimi sunmakta yatıyor. Markaların mağazalarının çekiciliğini sürükleyici tasarım, etkileşimli etkinlikler ve diğer araçlarla artırması gerekiyor. Russell Caddesi'ndeki mülk sahipleri, kiracılarla birlikte çalışarak daha güncel tüketici senaryoları oluşturabilirler.
Kira seviyelerinin yeniden konumlandırılması
Russell Caddesi'ndeki metrekare başına kira bedeli şu anda 172 dolar. Bu rakam, zirveye göre önemli bir düşüş olsa da, bazı yeni gelişen ticari bölgelerden hâlâ yüksek. Mülk sahiplerinin kira fiyatlandırma stratejilerini yeniden değerlendirmeleri, gelir ve doluluk oranlarını dengelemeleri ve mülkün uzun vadeli rekabet gücünü garantilemeleri gerekiyor.
Russell Street'in geleceği: Yeniden doğuş mu yoksa "lüks mal mezarlığı" mı olacak?
Kısa vadeli hayatta kalma: "Büyük dükkan"dan "parçalanmaya"
Sahipleri on binlerce metrekarelik devasa dükkânları bölüp kiraya vermeye başladılar. BURBERRY'nin Russell Caddesi 60 numaradaki eski amiral mağazası artık spor markalarına, kahve dükkanlarına ve medikal güzellik merkezlerine kiraya verilmiş durumda ve toplam kira bedeli, tek kiracı olduğu zamana göre 15% daha fazla. Geçiş döneminde bu "merkeziyetsiz" modelin ana akım haline gelmesi olası.
Orta vadeli dönüşüm: yerel kültür ticari alanı güçlendiriyor
Genç girişimciler, boş dükkanları "kültürel ortak yaratım alanları"na dönüştürmeyi, yerel tasarımcı markalarını tanıtmayı ve mini sanat sergileri düzenlemeyi öneriyor. Taipei'deki Chifeng Caddesi modelini örnek alarak "sokak ekonomisini" kullanarak mahallenin cazibesini yeniden inşa edin.
Uzun vadeli yapısal reform: Gayrimenkul hegemonyasının döngüsünü kırmak
Hükümetin, boşluk vergileri, kira kontrolleri ve işletme kotaları da dahil olmak üzere "temel iş bölgesi canlandırma politikası" getirmesi gerekiyor. Daha da önemlisi, "gayrimenkul finansmanına" olan bağımlılıktan kurtulmamız ve ticari gayrimenkule çeşitlendirilmiş destek sağlamak için teknoloji ve kültür gibi yeni ekonomik motorlar geliştirmemiz gerekiyor.
Geleceğe Bakış: Causeway Körfezi eski ihtişamına kavuşabilecek mi?
Russell Street kiralarındaki düşüş şok edici olsa da, Causeway Bay'in Hong Kong'un perakende merkezi olma statüsü tamamen sarsılmış değil. Hong Kong'un turizm sektörünün kademeli olarak toparlanması ve Çin ile Hong Kong arasındaki entegrasyonun artmasıyla Causeway Körfezi'nin yeni fırsatlara kapı açması bekleniyor. Ancak toparlanma yolculuğu hiç de kolay değil. Gelecekteki trendleri etkileyecek bazı önemli faktörler şunlardır:
- Turizmin toparlanma hızı
Anakaradaki turistlerin geri dönüşü, Causeway Körfezi perakende pazarının toparlanmasının anahtarıdır. İki ülke arasındaki gümrükleme politikalarının gevşetilmesiyle tüketici güveni yavaş yavaş toparlanıyor, ancak geçmişteki lüks tüketim patlamasının tekrarlanıp tekrarlanamayacağı henüz belli değil. - Yeni perakende modelinin inovasyonu
Gelecekte Causeway Bay perakende sektörünün, teknoloji odaklı tüketici deneyimleri sunmak, temalı alışveriş bölgeleri oluşturmak veya bunu kültürel turizmle birleştirmek gibi daha fazla yeniliğe ihtiyacı var. Bu girişimler genç tüketicilerin ve uluslararası turistlerin ilgisini çekmeye yardımcı oluyor. - Politika desteği ve kentsel planlama
Hükümetin perakende ve turizm sektörlerini canlandırma politikaları Causeway Körfezi'nin geleceğini doğrudan etkileyecek. Vergi teşvikleri, tüketici çeki programları veya kentsel yenileme projeleri sayesinde Causeway Bay'in ticari cazibesini yeniden kazanması bekleniyor. - Küresel ekonominin etkisi
Uluslararası bir şehir olan Hong Kong'un perakende pazarı, küresel ekonomik dalgalanmalardan derinden etkileniyor. Küresel ekonomik ortamın durgunluğu devam ederse perakendecilerin büyüme istekleri daha da baskılanabilir.
Dünya vaka karşılaştırması: Hangi şehirler "fahiş kira tuzağından" kurtuldu?
Tokyo Ginza: Lüks ve yerel arasında denge
Ginza'da LV ve Chanel'in amiral mağazaları bulunsa da, "yeraltı sokak ekonomisi" ile yüzyıllık Japon şekerleme dükkanlarını ve el sanatları atölyelerini korumuş ve yabancı markaların aşırı yayılmasını sınırlayan yasalar çıkarmıştır. Mağaza boşluk oranı uzun süredir 5%'nin altında seyrediyor ve kira dalgalanma aralığı Hong Kong'un ancak üçte biri kadar.
Londra'nın Oxford Caddesi: Perakende çölünden ekonominin yeniden doğuşuna
E-ticaretin etkisinden etkilenen Oxford Caddesi'ndeki boş daire oranı 2018 yılında 10%'ye ulaştı. Yerel yönetim, markalara AR prova odaları ve pop-up mağazalar gibi deneyim alanları inşa etmeleri için sübvansiyon sağlayan ve boş mağazaları sanat sergi salonlarına dönüştüren "İş Geliştirme Bölgesi" (BID) planını destekledi ve böylece insan akışını 30% oranında artırmayı başardı.
Orchard Road, Singapur: Hükümet öncülüğündeki kira kontrolü
Singapur Kentsel Yenileme Kurumu, "Temel Perakende Alanı Kira Endeksi"ni oluşturdu, kiraları aşırı artıran mülk sahiplerine ek ücretler yükledi ve alışveriş merkezlerinin yerel markalar için 20% alan ayırmasını zorunlu kıldı. 2023 yılında Orchard Road mağaza kiraları zirveden sadece 15% düşecek ve bu da onları Hong Kong'dan çok daha dayanıklı hale getirecek.
Alacakaranlıkta Russell Caddesi, Hong Kong'da bir kavşak
Aylık kira bedelinin 7,5 milyon Hong Kong dolarından 1,5 milyon Hong Kong dolarına çıkmasıyla Russell Caddesi'ndeki düşüş sadece bir caddenin çöküşü değil, aynı zamanda Hong Kong'un ekonomik dönüşümünün de bir yansıması. "Ücretsiz seyahat bonusu" gerilediğinde ve "gayrimenkul efsanesi" paramparça olduğunda, bu şehir köklü çelişkilerle yüzleşmek zorunda kalacak: "Mağaza spekülasyon ekonomisi"nin yanıltıcı art imajına kapılmaya devam mı etmeli, yoksa hatalarından ders çıkarıp çeşitli, kapsayıcı ve sürdürülebilir bir iş ekosistemi mi yeniden inşa etmeli?
Yeni pazar ortamında esnek yanıt, yenilikçi yönetim ve tüketici ihtiyaçlarının doğru bir şekilde kavranması Causeway Bay'in yeniden canlanmasının anahtarı olacak. Russell Caddesi'ndeki kiralardaki "düşüş" bir kriz olabilir, ancak aynı zamanda perakende sektörünün dönüşüm geçirmesi için bir fırsat da olabilir. Geleceğin Causeway Körfezi dönüşümde yeni bir konumlanma bulabilir mi? Cevap, henüz lüks logolarla doldurulmamış Russell Caddesi'ndeki boş pencerelerde gizli olabilir.
Russell Caddesi(İngilizce: Russell Street) şu adreste yer almaktadır:Hong KongWan Chai BölgesiGeçit KoyuBatı tarafındaki cadde, tek yönlü batıya giden trafik, doğudan başlıyorLee Bahçe Yolu, batıyaKanal Yolu Doğu. Russell Caddesi artıkGeçit KoyuŞehrin en işlek caddelerinden biriPercival CaddesiEdom bölümü kalıcı olarak ayrıldıYaya alanı, (batısında bir bölüm)Times MeydanıDışarısı da yaya öncelikli alan olarak belirlenmiş ve alan terk edilmiş.asfaltVe kırmızıya döntuğla.
Daha fazla bilgi için:
