İçindekiler
Anita MuiSadece şarkı söyleme ve oyunculuk yetenekleriyle Çince konuşan dünyayı fethetmekle kalmadı, aynı zamanda yaşamı boyunca gayrimenkul yatırımına ilişkin doğru vizyonu da Hong Kong eğlence ve iş çevrelerinde klasik bir örnek haline geldi. Ölümünün üzerinden 18 yıl geçmesine rağmen geride bıraktığı lüks gayrimenkul işlemleri ve ailevi miras karmaşası, Hong Kong'daki değişken emlak piyasasını ve varlıklı aileler arasındaki çekişmelerin karmaşıklığını yansıtıyor.
Sahneden gayrimenkule: Anita Mui'nin çift hayatı
Anita Mui'nin oyunculuk kariyerini anlatmaya gerek yok; dört yaşında sahneye çıktı, on dokuz yaşında "Rüzgar Mevsimi" ile çaylak şampiyonluğunu kazandı ve parlak kariyerine "sürekli değişen kraliçe" olarak başladı. Ancak sahnede parlayan bu süperstarın aslında özel hayatında mütevazı bir gayrimenkul yatırım uzmanı olduğu pek bilinmiyor. 1980'ler ve 1990'lar Hong Kong'un ekonomik açıdan patlama yaşadığı dönemdi ve emlak piyasası servet artışı için altın bir yol haline geldi. Kariyerinin zirvesindeyken Anita Mui, gelirinin büyük bir kısmını lüks gayrimenkullere yatırdı; bunların en ikonik olanı ise Güney Bölgesi'ndeki Shoushan Köy Yolu No. 8'dir.Heng MahkemedeDubleks daire.
Anita Mui, 1993 yılında şirketi aracılığıyla bu 3.700 metrekarelik lüks evi yalnızca metrekare başına 4.915 Hong Kong dolarına, yani 20 milyon Hong Kong dolarına satın aldı. O dönemde Hong Kong'un lüks konut piyasası henüz toparlanmadan önceki dalgalanmayı yaşamamıştı ve geleneksel olarak zengin bir bölge olan Güney Bölgesi, kıt değerini çoktan ortaya koymuştu. Gayrimenkulleri bir şirket aracılığıyla tutmayı seçmek, o dönemde yüksek gelirliler arasında yaygın olan vergi planlama stratejisine uymasının yanı sıra, gelecekteki varlık elden çıkarmalarında esneklik sağlıyor. Bu yatırım 20 yıl sonra inanılmaz getiriler sağladı: 2013'te emlak yöneticisi, Sun Hung Kai Properties'in Kwok ailesine 147 milyon HK$'a sattı. Metrekare başına fiyat, aynı dönemde Hong Kong emlak piyasasının ortalama performansının çok üzerinde, yedi kattan fazla bir artışla 36.127 HK$'a fırladı.
Heng An Ge satın alma savaşı: Gayrimenkul devlerinin stratejik düzeni
Heng On Court'un satışı, sadece Anita Mui'nin mirasının elden çıkarılmasında önemli bir adım değil, aynı zamanda Sun Hung Kai Properties'in altı yıllık satın alma planında da önemli bir mücadele. 1982'de tamamlanan bu tek binalı konut, 3.341 ila 4.075 fit kare arasında değişen bir alana sahip sadece 12 üniteye sahiptir. Hong Kong Adası'nın güney kesiminde nadir bulunan düşük yoğunluklu lüks bir konuttur. Guo ailesi, araziyi yeniden inşa ve kalkınma için bütünleştirmek amacıyla 2007 yılında mülkiyet haklarını satın almaya başladı. Ancak bazı sahiplerin satmaktan çekinmesi nedeniyle satın alma süreci bir süre tıkandı.
Anita Mui'nin birliğinin mülkiyetinin değişmesi, çıkmazı çözmenin anahtarı oldu. 2013 yılında, emlak yöneticisi mülkü 147 milyon HK$ karşılığında serbest bıraktı. Sun Hung Kai Properties kararlı bir şekilde devraldı ve sonunda mülkiyeti başarıyla birleştirdi. Satın alma maliyetine göre, birimin metrekare başına fiyatı 1993'e kıyasla 6.351-3.000 HK$ değerinde bir artışla 36.127 HK$'a ulaşmıştır. Bu, yalnızca Güney Bölgesi'ndeki en üst düzey lüks sektörünün değer kazanma potansiyelini yansıtmakla kalmayıp, aynı zamanda geliştiricilerin kıt lokasyonlar için değerleme mantığını da ortaya koymaktadır - mevcut mülklerin değerini daha fazla takdir eden perakende yatırımcılarla karşılaştırıldığında, konsorsiyumlar gelecekteki geliştirme potansiyeli için prim ödemeye daha isteklidir.
Heng On Court'un hemen karşısında bulunan Shoushan Köy Yolu No. 9-19'un, Sun Hung Kai tarafından inşa edilen en üst seviye villa projesi SHOUSON PEAK olması ilginçtir. Proje 2009 yılında başlatıldığında, metrekare başına en yüksek işlem fiyatı 100.000 HK$ idi ve bu, o dönemde Asya'daki katlı konut mülkleri için bir rekordu. Sektör analistleri, Heng On Court'un mülkiyetinin birleştirilmesinin, Sun Hung Kai Properties'in çevredeki arsaları entegre etmesi ve gelecekte lüks ürün yelpazesini genişletmesi için temel oluşturabileceğine ve bunun da gayrimenkul devinin uzun vadeli planlama düşüncesini gösterdiğine inanıyor.
Miras Fırtınası: Gök Yüksek Fiyatlı Davaların Arkasındaki Aile Anlaşmazlıkları
Anita Mui'nin mirasının yönetimi, Hong Kong'daki ünlü miras davalarının klasik bir örneği olarak kabul edilebilir. Medya haberlerine göre, nakit ve çeşitli mülkler dahil olmak üzere toplam mülkünün değeri yaklaşık 170 milyon Hong Kong doları. Ancak Mei'nin annesi Tam Mei-kam'ın mirasın yeniden dağıtılması talebiyle uzun süredir sürdürdüğü dava nedeniyle, 2013 itibarıyla miras yönetim ücretleri ve dava masrafları 100 milyon Hong Kong dolarını aşmış ve miras yöneticisi varlıkları satmak zorunda kalmıştı.
En çok tartışılan konu ise eski Heng'an Köşkü'nün elden çıkarılmasıdır. Anita Mui'nin vasiyeti, annesine yaşam masrafları için ayda 70.000 HK$ ödeyeceğini ve iki mülkünü yakın arkadaşı Liu Peiji'ye vereceğini açıkça belirtmişti. Annesinin ölümünden sonra mülkünün geri kalanı Budist Derneği'ne bağışlanacaktı. Ancak Tan Mei-kam, 2004'ten bu yana vasiyetnamenin geçerliliğini sorgulayan ve hatta 71 milyon Hong Kong doları tutarındaki mirasın tamamını tek seferde talep eden çok sayıda dava açtı. Bu maraton dava inanılmaz derecede pahalıydı ve sonuçta Heng'an Köşkü'nün satışından elde edilen gelirin çoğu birikmiş avukatlık ücretlerini ödemek için kullanıldı ve "davayı desteklemek için binanın satılması" gibi paradoksal bir durum ortaya çıktı.
Hukuk uzmanları, bu davanın Hong Kong miras hukuku sisteminin gerçek ikilemini ortaya koyduğunu belirtti: Vasiyetname noter onaylı olsa bile, mirasçılar dava açmaya devam ederse, yönetim süreci boyunca miras önemli ölçüde azalabilir. Anita Mui'nin miras anlaşmazlığı böylece klasik bir dava haline geldi ve daha fazla sayıda yüksek gelirli bireyin miraslarını planlamak için aile vakıfları gibi araçları benimsemesine yol açtı.
Happy Valley’deki Yushou Binası: Miras müzayede pazarının iniş çıkışları
kaldırmakHeng MahkemedeAyrıca Anita Mui'nin mirasının bir parçası olan Happy Valley'deki Yuxiu Binası'nın en üst katındaki daire de dramla dolu. 471 fit karelik kullanılabilir alana sahip bu iki yatak odalı birim, 440 fit karelik bir çatı katı ve bir park alanıyla birlikte gelir. Ağustos 2012'de ilk kez açık artırmaya çıkarıldığında, teklif HK$7,8 milyon'dan HK$10,4 milyon'a çıkmasına rağmen, rezerv fiyatına ulaşmadığı için yine de satılamadı. Bir ay sonra, metrekare fiyatı 20.807 HK$ olmak üzere 9,8 milyon HK$'a satıldı; bu fiyat, o dönemde aynı bölgedeki ortalama ikinci el fiyatından yaklaşık 151.100 HK$ daha yüksekti.
İşlem, miras mülkü müzayedelerinin özel doğasını yansıtıyor. Bir yandan, müzayede evleri rezerv fiyatları belirlerken miras sahiplerinin çıkarları ile piyasa kabulü arasında bir denge kurmak zorundadır; diğer yandan, alıcılar genellikle miras mülklerini "iyi pazarlıklar" olarak görür ve bunları piyasa fiyatının altında bir fiyata satın almayı umarlar. Yuxiu Binası'nın ilk satışı başarısızlıkla sonuçlandı ve bu durum piyasa beklentileri ile ikinci satış arasında kalan boşluğu gösterdi. İkinci satışta ise, dava finansmanı baskısı karşısında emlak yöneticisinin uzlaşmaya varması sonucu 600.000 HK$'lık bir fiyat indirimi yapıldı.
Birimin kira sözleşmesiyle satıldığını, aylık kira bedelinin yaklaşık HK$18.000 ve kira getiri oranının yaklaşık 2.2% olduğunu, bunun da Hong Kong ortalamasından düşük olduğunu belirtmekte fayda var. Bu durum, birinci sınıf alanının neden sınırlı olduğunu açıklayabilir ve aynı zamanda gayrimenkul satışında "hızlı gerçekleşme" ile "maksimum değer" arasındaki ikilemi de yansıtır.
Süperstarların mirasından gelen toplumsal aydınlanma
Anita Mui'nin gayrimenkul hikayesi aslında Hong Kong'un ekonomik ve sosyal değişimlerinin bir özeti. 1993-2013 yılları arasında Heng On Court birimlerinin fiyat dalgalanmaları Hong Kong emlak piyasasının önemli döngüleriyle örtüşmüştür: 1997 yılında Hong Kong'un Çin'e geri verilmesinden önce yabancı sermayenin çekilmesi konut fiyatlarında kısa bir düzeltmeye yol açmıştır; 2003 yılındaki SARS salgınından sonra konut fiyatları ücretsiz seyahat politikası sayesinde toparlanmıştır; ve 2008 yılındaki mali krizden sonra konut fiyatları küresel niceliksel genişlemenin yönlendirmesiyle yeni zirvelere ulaşmıştır. Bu lüks evin değer artışı, Hong Kong'un bir üretim merkezinden uluslararası bir finans merkezine dönüşüm sürecine tanıklık etti.
Miras yönetiminin ikilemi, servet mirasının karmaşıklığını ortaya koymaktadır. Anita Mui vasiyetini yaptığında henüz 40 yaşındaydı. Annesinin geçimini düşünmüş olmasına rağmen, on yıldan fazla sürecek davayı öngörememişti. Bu, yüksek net gelire sahip kişilere, miras planlamasının yasal öngörüye sahip olması gerektiğini ve gerektiğinde "iyi niyetlerin ailevi anlaşmazlıklara yol açmasını" önlemek için profesyonel bir güven yapısının oluşturulması gerektiğini hatırlatır.
Anita Mui(İngilizce: Anita Mui Yim-fong; 10 Ekim 1963 - 30 Aralık 2003),Hong KongKadın şarkıcı, oyuncu ve sosyal aktivist olan sanatçı, "Müzik Endüstrisinin Ablası" olarak tanınıyor. Çok çeşitli görsellere sahip olup çok sayıda ödül kazanmıştır.Kanton pop müziğiHong Kong'un görkemli günlerinin simge isimlerinden biri olan sanatçı, aynı zamanda Hong Kong eğlence sektöründe hem "Şarkı Kraliçesi" hem de "Film Kraliçesi" unvanlarını kazanan ilk kadın sanatçıdır. Anita Mui'nin şarkıları göz alıcı ve avangarddı, sahne kostümleri muhteşem ve cesurdu ve tarzı sürekli değişiyordu. "Değişimin Kraliçesive AsyaMadonna". Eğlence sektörünün dışında, Anita Mui zor bir çocukluk geçirdi veLiyuanŞarkı söylüyordu ama geçmişteki küskünlüklerini bir kenara bırakıp annesine destek olmaya adamıştı kendini.Yaşlı Vatandaş Ev Güvenliği DerneğiÇin Siyaset Bilimi ve Hukuk Üniversitesi gibi kuruluşlar tarafından evlat sevgisinin rol modeli olarak görülüyor.
Daha fazla bilgi için:
