İçindekiler
Sahipler Şirketi (OC)Hong Kong'a göreBina Yönetimi Tüzüğü (Bölüm 344)Bir bina veya konut alanının sahipleri tarafından oluşturulan ve temel amacı mülkün ortak işlerini yönetmek ve sürdürmek olan yasal bir kuruluş.
Kat malikleri kurulu kaynakları etkili bir şekilde entegre edebilir, mülk kalitesini koruyabilir ve kat maliklerinin haklarını ve çıkarlarını koruyabilir. Özellikle Hong Kong'un yoğun nüfuslu yerleşim ortamında, bireysel çıkarların toplumun genel gelişimiyle dengelenmesine yardımcı olması bakımından rolü oldukça önemlidir.
1. Kamusal alanların birleşik yönetimi
- Bina içerisindeki ortak kullanım alanlarının (asansör, koridor, bahçe, otopark vb.) günlük yönetimi, bakımı ve temizliğinden sorumludur.
- İkamet edenlerin güvenliğini sağlamak için yangın koruma sistemlerinin, elektrikli ekipmanların vb. güvenlik standartlarına uygun olduğundan emin olun.
2. Mülkün değerini koruyun
- Düzenli bakım ve onarımlar sayesinde binanın ömrü uzatılabilir ve binanın değerinin bakımsızlıktan dolayı düşmesinin önüne geçilebilir.
- Genel yaşam ortamını iyileştirmek için büyük ölçekli projeleri (dış duvar yenileme ve su borusu değişimi gibi) koordine edin.
3. Finansal yönetim
- Ücret yönetim ücreti：Sahiplerinden, sahip oldukları pay oranında, günlük giderler ve yedek akçeler için kullanılmak üzere ücret alırlar.
- Yönetim Rezervi:Geçici maliyet paylaşımından kaçınmak için gelecekteki büyük onarımlar veya acil durumlar (tayfun hasarı gibi) için kaynak ayırın.
4. Karşılıklı Sözleşme Senedinin İcrası
- Sahiplerin, yasa dışı tadilatları yasaklamak, gürültü veya hijyen konularıyla ilgilenmek gibi yapı senedinin şartlarına uymalarını denetleyin.
- Toplum düzenini sağlamak için uyarılarda bulunun veya ihlaller konusunda yasal işlem yapın.
5. Hukuki temsil ve karar alma
- Tüm gayrimenkul sahiplerini üçüncü taraflarla (örneğin gayrimenkul yönetim şirketleri, müteahhitler) sözleşme imzalama veya uyuşmazlıklarla ilgili dava açma konusunda temsil etmek.
- Büyük çaplı konularda (örneğin, kat mülkiyeti yönetim şirketinin değiştirilmesi veya büyük ölçekli projeler) kat malikleri kurulu toplantısı yapılır ve oylama yoluyla toplu kararlar alınır.
6. Sahiplerin sesini yükseltin
- Gayrimenkul sahiplerinin görüşlerini yoğunlaştırarak, geliştiricilerin veya gayrimenkul yönetim şirketlerinin yönetim işlerine tek taraflı olarak hakim olmasını önleyin.
- Devlet daireleriyle iletişim kurarken (örneğin bakım fonu başvurusunda bulunurken) birleşik iletişim penceresi görevi görür.
7. Hukuki dayanak ve haklar
- Bina Yönetim Yönetmeliği'ne göre, şirketler tüzel kişiliğe sahip olup, bağımsız olarak belge imzalayabilir, banka hesabı açabilir ve hatta şirket adına dava açabilir veya aleyhine dava açılabilir.
Hong Kong'da, Kat Mülkiyeti Şirketi (KŞ), Bina Yönetim Tüzüğü uyarınca kurulan yasal bir kuruluştur. Kat mülkiyeti kapsamındaki binanın ortak işlerini (bakım, güvenlik, temizlik vb.) yönetmekle görevlidir. "Üçlü" terimi, yasadışı faaliyetlerde bulunan organize suç gruplarını ifade eder. İkisi birbiriyle alakasız gibi görünse de bazı durumlarda üçlüler kendi çıkarları doğrultusunda şirketlere sızmaya veya onları yönlendirmeye çalışabilirler. Aşağıda ilgili arka plan ve olası ilişki analizi yer almaktadır:
8. Sahipler Şirketinin İşleyişi ve Potansiyel Güvenlik Açıkları
- Şirket, kat malikleri tarafından ortaklaşa kurulur ve yönetim kurulu (YK) üyeleri kat malikleri tarafından seçilir ve inşaat işlerine ilişkin kararlar almaktan (örneğin proje ihaleleri, finans yönetimi, vb.) sorumludurlar.
- Potansiyel riskler: Yönetim kurulu üyeleri rüşvetle veya tehditle yönetilirse veya çete üyeleri yönetim kuruluna sızarsa aşağıdaki yollarla manipüle edilebilirler:
- Proje ihale düzenlemesi:Mafya, müteahhitlerle anlaşarak yüksek bedellerle bakım işi yaptırıp rüşvet aldı.
- Yönetim ücretlerinin kötüye kullanılması:Kurumsal fonların yasadışı transferi.
- Seçimleri manipüle etmek: Sahiplerin oylarını etkilemek ve yönetim kuruluna “kendi adamlarının” seçilmesini sağlamak için korkutma yöntemleri kullanmak.
8. Üçlüler şirketlere dahil oluyor
Hong Kong'daki eski konut sitelerinin yenilenmesi projelerinde uzun zamandır ihaleye fesat karıştırma olayı yaşanıyor. Çeteler veya kötü niyetli iş adamları, fahiş fiyatlı projelerden kar elde etmek amacıyla, tehdit ve rüşvet yoluyla tüzel kişileri kontrol ediyor. Bu durumda, İmar ve Şehircilik Bakanlığı, "dış duvardaki betonun soyulduğunu ve acil onarım gerektirdiğini" gerekçe göstererek şeffaf bir ihale yapmadan projeyi onayladı; bu da sistemdeki boşlukları (örneğin İmar ve Şehircilik Bakanlığı'nın İmar Yönetmeliği tarafından yeterince denetlenmemesi) yansıtıyordu.
- Hong Kong'da üçlülerin kurumsal yapılara müdahale ettiği birçok vaka yaşandı, örneğin:
- Polis, 2018 yılında çok sayıda konut sitesi şirketini manipüle ettiği ve sahiplerini korkutarak ve sahte belgeler düzenleyerek proje fonlarından 10 milyon Hong Kong dolarından fazla para dolandırdığından şüphelenilen bir üçlü grubu ortaya çıkardı.
- 2024 Lei Cheng Uk Köy Şirketi Komitesi Üyesi Başının Kesilmesi Davası
- 2025 Tseung Kwan O King Lam Emlak Şirketi Seçimi'nde aday ve seçilmişler de dahil olmak üzere üçlü geçmişe sahip 17 kişi korkutma suçundan tutuklandı
9. Hükümet ve yasal yanıtlar
- Yasal hükümler: Bina Yönetimi Yönetmeliği, şirketlerin mali durumlarında şeffaf olmalarını ve yasadışı faaliyetleri araştırmalarını zorunlu kılıyor. Üçlü bir ilişkinin bulunması halinde Dernekler Kanunu veya Suçlar Kanunu uyarınca kovuşturma başlatılabilir.
- Uygulama Eylemi：Hong Kong polisi (Örneğin Organize Suç ve Üçlü Bürosu) yasal örgütlere sızan üçlü gruplara yönelik soruşturmalar başlatacak.
- Sahibinin kendi kendine sigortalanması:
- Dikkatli olun, şirket toplantılarına katılın ve mali raporları takip edin.
- Herhangi bir şüpheli proje teklifi veya tehdit edici davranış fark ederseniz, derhal polise bildirin.
- Suçlu yönetim kurulu üyesinin uzaklaştırılması için İçişleri Bakanlığı veya yasal kanallar aracılığıyla başvuruda bulunun.
8. İçişleri BakanlığıSahipler Şirketlerine Notlar
giriiş
- Özel binaların yönetimi sahiplerinin sorumluluğundadır. Hükümetin bina yönetimine ilişkin politikası her zaman, bina sahiplerinin binalarını etkili bir şekilde yönetebilmeleri için, Kat Mülkiyeti Şirketleri (OC'ler) gibi uygun sakin örgütleri kurmalarını teşvik etmek ve bu konuda onlara yardımcı olmak olmuştur.
- Bina Yönetimi Tüzüğü (Bölüm 344) (bundan böyle "Tüzük" olarak anılacaktır), özel bina sahiplerinin mülklerini daha iyi yönetebilmek için şirket kurabilmelerini sağlamak amacıyla şirketlerin kurulması ve işletilmesi için yasal bir çerçeve sağlamayı amaçlamaktadır.
Bir Kat Mülkiyeti Şirketi kurmanın amacı
Tüzük ayrıca şirketin görev ve yetkilerini de açık bir şekilde düzenlemiştir. Kat Mülkiyeti Dairesi, binanın ortak alanlarını uygun şekilde yönetme ve bakımını yapma konusunda yasal bir göreve sahiptir ve karşılıklı sözleşmede belirtildiği üzere binanın ortak alanlarının yönetim sorumluluklarını yerine getirmek için makul ölçüde gerekli tüm önlemleri almalıdır. Yetki açısından, şirket, Tüzük veya karşılıklı antlaşma senedi uyarınca sahip olduğu görev ve yetkileri yerine getirmesinde şirkete yardımcı olmak veya şirketi temsil etmek üzere maaşlı personel, emlak yönetim şirketleri veya diğer mesleki kuruluşlar veya personel istihdam edip etmeyeceğine karar verebilir. Tüzüğün 18. maddesi uyarınca görevlerini yerine getirirken ve yetkilerini kullanırken, kurum, Tüzüğün 44(1) maddesi uyarınca İçişleri ve Gençlik İşleri Bakanı tarafından çıkarılan Uygulama Kuralları tarafından yönlendirilecektir.
Hong Kong kalabalık bir nüfusa ve sınırlı bir kara alanına sahiptir. Vatandaşların büyük çoğunluğu çok katlı özel binalarda veya birden fazla binadan oluşan özel konut sitelerinde yaşamaktadır. Bu binalar ve konut siteleri, sayıları yüzlerce ile binlerce arasında değişen çok sayıda birimden oluşmaktadır. Kat malikleri, içinde yaşadıkları binanın veya konut alanının yönetim ve bakımından birlikte sorumludurlar. Bina veya sitenin kötü yönetimi veya ortak yerlerinin bakımının yapılmaması nedeniyle bir kaza meydana gelirse, ilgili malikler müteselsil hukuki sorumluluk taşırlar.
Bir binayı yönetmek ve bakımını yapmak kolay bir iş değildir. Ortak alanların temizliği, çöplerin toplanması, güvenlik, apartman yönetimi şirketi kiralama ve binanın bakımı gibi rutin olmayan işler de dahil olmak üzere geniş bir yelpazede görevleri içerir. Bina üzerinde tüzel kişiliğe sahip bir tüzel kişilik yoksa, binanın tüm yönetim ve bakım işleri, binanın tapu senedindeki hükümlere bağlı olarak, tüm malikler tarafından birlikte kararlaştırılabilir. Yüzlerce hatta binlerce daireden oluşan binalar veya siteler için bu, hem zaman alıcı ve kullanışsız hem de uygulanabilir olma ihtimali düşüktür.
Binaları düzgün bir şekilde yönetmek, sahiplerine konforlu bir yaşam ortamı sağlamak ve varlıklarının kötü bina yönetimi ve bakımından etkilenmesini önlemek için şirket kurmak tek yol değildir, ancak en uygulanabilir yöntemdir. Şirket, Tüzük uyarınca kurulan bağımsız bir tüzel kişiliktir. Bir binanın ortak yerlerini bütün malikler adına hukuken yönetir, bu konudaki hak, yetki, ayrıcalık ve görevleri kullanır ve yerine getirir, apartman yönetim şirketlerini atama ve görevden alma ve çalışmalarını denetleme yetkisine sahiptir.
Yönetmelik, bir şirket toplantısında, bir binanın ortak kısımlarının kontrolü, yönetimi ve idaresi ile bu ortak kısımların yenilenmesi, iyileştirilmesi veya dekore edilmesiyle ilgili kararlar alınabileceğini ve bu kararların yönetim komitesi (MC) ve tüm malikler için bağlayıcı olacağını hükme bağlamaktadır.
Ortak Sorunlar ve Zorluklar
- Kuruluş eşiği：Maliklerin toplantısında karar alınması ve Tapu Müdürlüğüne tescil ettirilmesi gerekir.
- Düşük sahip katılımı:Bazı kat maliklerinin toplantılara veya oylamalara aktif olarak katılmaması, karar alma etkinliğini etkileyebilir.
- Gerekli mesleki bilgi:Büyük onarımlar veya hukuki konular profesyonel danışmanların (örneğin mühendisler, avukatlar) kullanımını gerektirebilir.
- Mafya İstilası :Bazı eski yapı şirketleri, sahiplerinin katılımının düşük olması nedeniyle az sayıda kişi (çeteler dahil) tarafından kolayca kontrol edilebilmektedir.
