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曾被捧為”新界東上車天堂”的將軍澳日出康城，再度成為樓市重災區。最新成交顯示，晉海II有業主慘虧逾”兩球”離場，創下該區年內最大賬面虧損紀錄，反映二手市場深度調整持續。
İşlem detayları
• 標的物業：晉海II第3B座中低層D室
• 單位概況：兩房戶型，實用477平方呎（約44.3平方公尺）
• 交易動態：
– 2018年購入價：827.6萬港幣（呎價17,350元）
– 2024年沽出價：593萬港幣（呎價12,432元）
– 持有週期：7年
– 帳面虧損：234.6萬港元（跌幅28.3%）
市場比較分析
此次成交價較同戶型高峰期暴跌26%，對比兩個關鍵時間點：
1. 2023年3月
同座高層D室以800萬成交（呎價16,771元）
2. 2024年最新成交
鄰近3B座高層A室（540呎）僅售720萬（呎價13,333元）
值得關注的是，上述虧損個案尚未計入持有期間利息成本（以當年H按息率2.15%計，7年利息支出逾70萬），實際虧損恐超300萬港元。
區域樓市趨勢
美聯物業首席分析師李明衝指出：”日出康城已成’供應海嘯’重災區，未來兩年區內將新增逾4,000夥供應，加上二手業主普遍持貨期短、槓桿率高，在加息週期下面臨雙重夾擊。”
根據中原地產統計，該區本月損手成交佔比已達45%，平均折讓幅度擴大至22%，部分急套現個案更出現”三價齊跌”（成交價、估價、銀行抵押估值同步下挫）。
Amortismanın temel faktörleri
- 政策疊加效應：高息環境與壓力測試收緊，削弱買家承接力
- 供應洪峰來襲：康城站周邊未來5年潛在供應達1.2萬伙
- 租務市場分流：區內兩房月租跌至1.5萬水平，租金回報率跌破2.5厘
- 社區發展瓶頸：交通及商業配套進度滯後，削弱長線投資價值
Uzman risk uyarısı
另一方面，美聯物業首席分析師陳大衛指出：「康城現屬高風險調整區，今年首季二手成交量同比跌逾4成。建議業主需動態評估持貨成本，若單位購於2017-2019年價格高峰期，應考慮止損策略。」中原地產研究部更預測，未來半年區內樓價仍有10%-15%下行空間.
Alıcının Notları
• Banka değerlemeleri genellikle muhafazakar olma eğilimindedir, genellikle 5%-8%'lik talep fiyatından daha düşüktür
• Geliştiriciler müşteri çekmek için daha yüksek ipotek oranları dayatıyor ve ikinci el mülkler için pazarlık alanı 15%-20%'ye kadar genişledi
• Önümüzdeki üç yıl içerisinde yaklaşık 2.800 adet kiralık ve ikinci el gayrimenkulün sindirilmesi planlanıyor
Piyasa gözlemcileri, bu olayın "negatif varlıklar" riskinin Yeni Bölgeler'den yeni geliştirme alanlarına yayıldığını yansıttığına inanıyor ve düzenleyicilerin ilgili ipotek riskine maruz kalmaya dikkat etmelerini öneriyor.
專家預警
萊坊研究部主管王兆麒提醒：”買家需警惕’低水陷阱’，當前部分低價成交已跌破2016年水平，若選擇高成數按揭入市，恐面臨估值不足風險。”
市場預測，隨著美國延後減息及新盤低價搶客，二手樓市將維持”量價齊跌”格局，短期內難見回暖跡象。
LOHALAR(İngilizce:LOHAS Park），是Hong Kong一個大型私人屋苑，位於Yeni Topraklar西貢區Tseung Kwan O小赤沙第86區，屬將軍澳新市鎮一部分。
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