İçindekiler
Web sitesinde mülk arayın
Bu web sitesinde 1 lotveya2. partiWeb'de mülk arayın
- İhtiyaçlara göre filtreleyin (bütçe, alan, bina yaşı, daire tipi vb.)
- Satıcıyla İletişime Geçin
Emlakçı mülk arıyor
- Lisanslı bir emlakçı seçin (şu adreste mevcuttur)Emlakçılar Kurumu resmi web sitesiLisans kontrolü)
- Komisyon oranını netleştirmek için Emlak Acenteliği Sözleşmesini imzalayın (genellikle alıcı 1% öder)
Yerinde Bina Denetimi Sırasında Önemli Denetimler
- Ünite durumunun ilanla tutarlı olup olmadığını kontrol edin
- Temel denetimler:
▪ Yapısal çatlaklar ve su sızıntısı
▪ Su ve elektrik tesislerinin işletilmesi (deneme amaçlı anahtarlama talep edilebilir)
▪ Pencere sızdırmazlığı ve ses yalıtımı - Bina tapusunu kontrol edin (evcil hayvan besleme kısıtlamaları, tadilat kısıtlamaları gibi)
Geçici satış sözleşmesinin imzalanması (geçici sözleşme)
- "Geçici bir depozito" ödeyin (genellikle mülk fiyatının 3-5%'si)
- Sözleşmede şunlar belirtilmelidir:
▪ İşlem fiyatı ve ödeme yöntemi
▪ "Soğuma" süresi (genellikle 5 iş günü)
▪ Tazminat maddesi (genellikle depozitonun kaybedilmesi)
Hukuki işlemleri yürütmek için bir avukata güvenin
- Bankanın onayladığı bir hukuk bürosunu seçin (İpotek bankasından liste isteyebilirsiniz)
- Avukatın başlıca görevleri:
▪ Başlığı inceleyin (başlıkta herhangi bir kusur olmadığını teyit etmek için kaydı kontrol edin)
▪ Resmi satış ve satın alma sözleşmelerinin hazırlanması
▪ İpotek belgelerinin ve vergilerin (damga vergisi gibi) işlenmesi
Resmî satış sözleşmesinin (resmî sözleşme) imzalanması
- Alıcı daha sonra "ek depozitoyu" öder (toplam depozito yaklaşık 10%'dir)
- İşlem tarihini onaylayın (genellikle sözleşmenin imzalanmasından itibaren 30-60 gün içinde)
- Aynı anda ipotek başvurusunda bulunun (gelir belgesi, kredi raporu vb.)
Kapanış tarihi (devir teslimi) ile ilgili prosedürler
- Alıcı bakiyeyi öder (bir hukuk firması aracılığıyla yapılır)
- Sahibinin sunması gerekenler:
▪ Ödenen yönetim ücreti/oranlarının kanıtı
▪ Su, elektrik ve gazın isim devrinin teyidi
▪ Ünite anahtarları ve tüm erişim kartları
Emlak Ücretlerini Ödemek İçin Pratik Kılavuzlar
- Sahibinin karşılaması gereken giderlerin listesi Gider türü İşleme yöntemi Su, elektrik ve gaz ücretleri Son okumanın kanıtını sağlayın ve tedarikçiden depozito iadesi için başvuruda bulunun (genellikle yeni sahibinin adına aktarılır). Yönetim ücreti teslim tarihinde tahsil edilecek ve Yönetim Ofisi tarafından verilecek "Gecikmesizlik Belgesi" alınacaktır. Ödenmemiş vergiler/devlet kirası, devletin internet sitesinden kontrol edilebilir ve orantılı olarak alıcıyla paylaşılması gerekir (hesaplaşmada hesaplaşma tarihi esas alınır). Emlak Vergisi Eğer gayrimenkul kiraya verilmiş ise vergiyi ödemeniz ve ilgili belgeleri sunmanız gerekmektedir.
- Para yatırma işlemleri için önemli noktalar
- Fayda depozitoları: Genellikle sahibi tarafından geri alınır, ancak alıcı mevcut hesabı devralmayı kabul ederse, isim doğrudan devredilebilir ve depozitonun paylaşımı müzakere edilebilir.
- Tadilat depozitosu: Eğer mülk yapısal olarak değiştirilmişse, alıcının daha sonraki bir sorumluluktan kaçınması için yönetim ofisinin depozitoyu onaylayıp iade ettiğinden emin olmanız gerekir.
Teslimat belgelerinin hazırlanması
- Yönetim ofisinden ödeme tarihi ve tutarını belirten bir "Ücret Ödeme Onayı" talep edin.
- Alıcının veya bankanın kontrol etmesi durumunda tüm ödeme makbuzlarını en az 6 ay saklayın.
- Satış sözleşmesinde "ödenmesi gereken masrafların mal sahibi tarafından karşılanacağı" hususunun açıkça belirtilmesi suretiyle hukuki riskleri azaltın.
Risk önleme ve kontrolü için önemli noktalar
| Bağlantılar | Ortak riskler | Karşı önlemler |
|---|---|---|
| Başlık incelemesi | Sahibi, mülk üzerindeki ipotekleri (ikinci ipotekler, çivi çakma senetleri gibi) gizler. | Avukat, mülkiyet haklarının "temiz" olduğunu teyit etmek için tapu sicilini kontrol etti |
| İpotek Başvurusu | Banka değerlemesi yetersiz | Aradaki farkı karşılamak için 10-15% likit fon ayırın |
| Mülk Durumu | Teslimattan sonra gizli hasar keşfedildi | Sözleşmeyi imzalamadan önce bir bina müfettişinin rapor hazırlamasını sağlayın ve hak taleplerini takip etme hakkını saklı tutun |
Sıkça sorulan sorular
Pazarlık gücü kimde?
Emlak acenteleri aracılığıyla fiyat pazarlığı (profesyonel pazarlık becerileri + piyasa verisi desteği)
Sahipler, duyguların karar alma süreçlerini etkilemesine izin vermekten kaçınmalıdır.
Eksik tapu belgelerinin sonuçları
Alıcı, işlemi sonlandırma ve depozitonun iki katını talep etme hakkına sahiptir (geçici sözleşme koruması)
Ciddi eksiklikler tetikleyebilir"Sözleşmeyi Kaldır"(Hukuki dayanağı değerlendirmek için bir avukata ihtiyaç vardır)
Gecikmeli işlem tarihi
Gecikme ≤ 14 gün: Günlük faize dayalı ceza (genellikle işlem fiyatının 0,01%/gün)
Gecikme > 14 gün: İşlemi iptal edebilir ve tazminat talep edebilirsiniz
Bir Avukat Nasıl Seçilir
Bankanın listesini kontrol edin: İpotek sağlayan bankadan onaylı avukatların güncel listesini doğrudan isteyin ve hukuk bürosunun komisyonu kabul edip etmediğini teyit edin.
Mesleki yeterliliklerinizi doğrulayın: Avukatın mesleki durumunu ve geçmiş sicilini Barolar Birliği web sitesi üzerinden kontrol edin.
Hizmet ücretlerini karşılaştırın: Farklı hukuk firmalarının talep ettiği ücretler büyük ölçüde farklılık gösterebilir. Önceden fiyat teklifi almanız ve hizmet kapsamını (sicil araştırması, sözleşme hazırlama vb.) teyit etmeniz önerilir.
Güvenilir bir avukat tutarken dikkat edilmesi gerekenler
Bankanın belirlediği avukat listesinin önemi
Risk kontrolü amacıyla bankalar, mülkiyetin açık ve işlemlerin uyumlu olduğundan emin olmak için ipotek belgelerini işlemek üzere yalnızca kendileri tarafından onaylanmış hukuk firmalarını kabul eder.
Banka avukat listesi zorunlu mu?
Eğer konut kredisi başvurusunda bulunacaksanız, bankanın onayladığı bir hukuk bürosunu seçmelisiniz; Nakit işlemlerde kendi avukatınıza güvenebilirsiniz ancak yine de itibarlı olanlara öncelik vermeniz önerilir.
Bir Avukat Seçerken Karşılaşılan Ortak Riskler
Bankanın onaylamadığı avukatlara tek başınıza güvenmeyin, aksi takdirde ipotek onayının süreci etkilenebilir.
Bir hukuk bürosunun banka sicilinden aniden çıkarılması halinde, işlemde gecikme yaşanmaması için avukatın derhal değiştirilmesi gerekmektedir.
Ev sahibi ödenmemiş masrafları gizlerse alıcı bunları nasıl tahsil edebilir?
Alıcı, avukat aracılığıyla satıcıya dava açabilir, ancak kanıt sağlamak zaman alıcıdır. İşlem öncesinde satıcıdan son orijinal faturayı talep etmeniz önerilir.
Gelişmiş hatırlatma
Lüks evler veya karmaşık mülkiyet hakları içeren mülkler (köy evleri ve apartman binaları gibi) için, herhangi bir gizli maliyetin (irtifak hakkı bakım ücreti gibi) olup olmadığını kontrol etmek üzere bir ekspertiz görevlendirilmesi önerilir.
telkin
Alıcıların, beklenmeyen masraflar (acil onarımlar, avukatlık ücretleri gibi) için gayrimenkul fiyatının en az 5%'sini ayırmaları ve her aşamada yazılı kayıt tutmaları önerilir. Şüpheniz varsa, derhal bir avukat veya ekspertizci gibi bir profesyonele danışın.
Genişletilmiş Notlar
Vergi planlaması: Daimi ikamet etmeyen alıcıların 15% alıcı damga vergisi (BSD) ödemesi gerekir ve mülk satın alımını geciktirmek için önce kiralamayı ve ardından satın almayı düşünebilirler.
İpotek tuzakları: Bankanın ceza faiz süresine (genellikle 2-3 yıl) dikkat edin ve erken ödeme için ekstra ücretler ödeyin
Kira Sözleşmesi: Eğer bir üniteyi kira sözleşmesiyle satın aldıysanız, kiracı çıkış tarihini teyit etmeniz ve bunu sözleşmede belirtmeniz gerekmektedir.
