İçindekiler
1. Ekonomik ortam ve faiz oranı baskısı
– Küresel faiz oranı artışları: Hong Kong, bağlantılı döviz kuru sistemini uyguluyor ve ABD faiz oranı artışlarını takip ediyor; bu da daha yüksek ipotek oranlarına, artan ev satın alma maliyetlerine ve baskılanmış talebe yol açıyor. ABD Merkez Bankası Fed'in 2022'den bu yana faiz oranlarını agresif bir şekilde artırmasının yanı sıra Hong Kong'un temel faiz oranı (P oranı) da buna paralel olarak artırıldı ve bu durum ipotek ödemelerinin yükünü artırdı.
– Yavaşlayan ekonomik büyüme: Hong Kong ekonomisi zayıf küresel talepten ve Çin anakarasındaki yavaş toparlanmadan etkileniyor. 2023 için GSYİH büyüme tahmini düşürüldü ve yatırımcı güvenini etkiledi.
2. Düşen emlak fiyatları ve daralan işlemler
– Emlak fiyatları uyum sağlamaya devam ediyor: 2023 yılı sonuna kadar Hong Kong'daki konut emlak fiyatları 2021'deki zirvelerinden itibaren yaklaşık 15%-20% oranında düşecek ve bazı banliyö mülklerinde daha da büyük düşüşler görülecek. Centa-City Liderlik Endeksi (CCL), piyasanın aşağı yönlü bir döngüye girdiğini gösteriyor.
– Düşük işlem hacmi: 2023'teki konut işlemlerinin sayısı çok yıllık bir düşük seviyeye ulaştı. Geliştiriciler promosyonlar için fiyatları düşürdü ve ikincil piyasada "zarar satışları" (satın alma fiyatının altında satış) meydana geldi, bu da piyasa güveninin eksikliğini yansıtıyor.
3. Politika düzenlemesi ve arz-talep dengesizliği
– Hükümet düzenlemeleri gevşetilmedi: Piyasadaki düşüşe rağmen Hong Kong hükümeti spekülasyonu azaltmak için hâlâ “sert önlemler” (ek damga vergisi ve alıcı damga vergisi gibi) uygulamaya devam ediyor ancak aynı zamanda gerçek talebi de olumsuz etkiliyor. Bazı vergi oranlarında ufak bir gevşemeye gidilmesi 2023 yılı sonuna kadar gerçekleşmeyecek.
– Arzın artması: Önümüzdeki 3-4 yıl içinde özel konutların potansiyel arzı 107.000 üniteye ulaşacak, bu da rekor seviye. Ancak talep, nüfus çıkışından etkileniyor ve arz ile talep arasındaki dengesizlik konut fiyat baskısını artıracak.
4. Sosyal ve demografik değişimler
– Göç ve beyin göçü: Hong Kong'un nüfusu son yıllarda dışarı akmaya devam etti ve 2022'de yaklaşık 113.000 kişilik net bir çıkış yaşandı. Yüksek gelir gruplarının ve profesyonel yeteneklerin kaybı, lüks konut mülklerine olan talebi zayıflattı.
– Yaşlanan nüfus: Uzun vadeli konut talebi demografik yapıdan etkilenebilir ve genç neslin ev satın alma imkânı sınırlıdır.
5. Dış çevre ve jeopolitik
– Çin ve ABD arasındaki gerginlik: Uluslararası bir finans merkezi olan Hong Kong, jeopolitik dalgalanmalardan etkileniyor ve yabancı yatırımcılar bekleyip görecek ruh halinde.
– Çin anakarasındaki ekonomik yavaşlama: Anakaradaki alıcılar, Hong Kong'un yeni konut pazarının yaklaşık 10%-15%'sini oluşturuyor ve anakara ekonomisinin yavaş toparlanması, sınır ötesi yatırım isteğini etkiledi.
6. Ticari gayrimenkul baskı altında
– Yüksek ofis boşluk oranı: Merkezdeki ofis boşluk oranı yaklaşık 10%'ye yükseldi ve bazı ev sahipleri kiraları 30%'den fazla düşürdü. Şirketlerin ofis alanlarını azaltması (örneğin paylaşımlı ofislere geçmesi) rekabeti yoğunlaştırıyor.
– Perakende ve turizmde yavaş toparlanma: Salgının ardından sınırların yeniden açılmasına rağmen perakende satışları beklentilerin altında kaldı ve mağaza kiralarında pek toparlanma görülmedi.
Pazar Görünümü ve Potansiyel Dönüşüm
– Kısa vadeli ayarlamalar devam ediyor: Çoğu kurum, konut fiyatlarının 2024 yılında 5%-10% daha düşebileceğini öngörüyor. Yüksek faiz oranları ve artan arz piyasayı baskılamaya devam edecek.
– Politika gevşemesine ilişkin beklentiler: Hükümetin damga vergisini veya ipotek oranını daha fazla gevşetmesi, katı talebin serbest kalmasını teşvik edebilir.
– Uzun vadeli yapısal sorunlar: Arazi arzının yetersizliği ve yüksek konut maliyetleri gibi sorunlar uzun vadeli planlama (örneğin kuzey metropol alanının geliştirilmesi) gerektiriyor, ancak kısa vadede sonuç görmek zor.
Yatırımcı ve Vatandaş Başa Çıkma Stratejileri
– Bekle ve gör tutumu: Kısa vadede yüksek kaldıraçlı yatırımlardan kaçının ve faiz oranı eğilimlerine ve politika değişikliklerine dikkat edin.
– Katı talep piyasasına odaklanma: Küçük ve orta ölçekli konut mülkleri politika gevşemesinden destek alabilir ve fiyat düşüşlerine karşı güçlü direnç gösterebilir.
– Riskleri çeşitlendirin: Tek bir pazardaki dalgalanmaların etkisini azaltmak için yurtdışı varlıkları veya gayrimenkul dışı yatırımları değerlendirin.
Genel olarak, Hong Kong gayrimenkul piyasası döngüsel bir ayarlamadan geçiyor. Karamsar duygu, kısa vadede birden fazla olumsuz faktörü yansıtıyor, ancak uzun vadeli görünüm hala ekonomik toparlanmaya, politika ayarlamalarına ve küresel sermaye akışlarına bağlı. Piyasa katılımcılarının politika trendlerini ve makroekonomik göstergeleri yakından takip etmesi ve değişikliklere esnek bir şekilde yanıt vermesi gerekiyor.
Daha fazla bilgi için:
