İçindekiler
2024 yılında Hong Kong emlak piyasası, politik teşvikler ile ekonomik gerçeklik arasındaki çekişmenin ortasında karmaşık bir tablo sunuyor. 28 Şubat'ta hükümet, 13 yıldan uzun süredir uygulanan Alıcı Damga Vergisi (BSD), Yeni Konut Damga Vergisi (NRSD) ve Çift Damga Vergisi (DSD) dahil olmak üzere emlak piyasasındaki "sert önlemleri" tamamen kaldırdı. Aynı zamanda, Singapur Para Otoritesi bu eğilime karşı çıktı ve Federal Rezerv'in yüksek faiz oranlarını koruması zemininde bir faiz oranı indirimi döngüsü başlattı. Mart ve Haziran aylarında, kıyaslamayı 75 baz puan düşürerek 4.25%'ye düşürdü. Ancak, politika kombinasyonu düşüş eğilimini tersine çevirmeyi başaramadı. Derecelendirme ve Değerleme Departmanından alınan veriler, konut fiyatlarının yıl boyunca 6,8% düştüğünü ve Centa-City Lider Endeksi'nin (CCL) Mart 2016'dan bu yana en düşük seviyesine gerilediğini ve 1997'deki zirveden hala 9,3% daha düşük olduğunu gösterdi.
1. Baharatlı yiyecek çekilme politikasının “miktar-fiyat paradoksu”
Politika ilk ayda piyasa aktivitesini canlandırdı. Tapu Dairesi'nden alınan veriler, Mart ayındaki konut işlemlerinin sayısının bir önceki çeyreğe göre 2,4 kat artarak 4.517'ye çıktığını ve Ekim 2012'den bu yana en yüksek aylık sayıya ulaştığını gösterdi. Ancak talebin serbest bırakılması belirgin yapısal özellikler göstermektedir:
1. Fiyata duyarlı alıcılar baskın: Sun Hung Kai Properties'in Tin Shui Wai'deki YOHO Hub II. Aşamasının ilk 368 dairelik turu aynı gün tükendi, ancak ortalama işlem fiyatı metrekare başına yalnızca 17.880 HK$ oldu; bu da 2018'de aynı bölgedeki projeyle karşılaştırıldığında metrekare başına 221.000 HK$ indirim anlamına geliyor.
2. Spekülatif talep azalıyor: Ricacorp verileri, yatırımcı oranının çekilmeden önceki 12%'den 15%'ye hafifçe arttığını gösteriyor; bu, 2010'dan 2018'e kadar olan 35% ortalama seviyesinden çok daha düşük.
3. Geliştiriciler envanteri azaltma baskısı altında: 3. çeyreğin sonu itibarıyla Hong Kong'da 21.000 adet satılmamış birinci el daire bulunuyordu ve bunların 4.200'ü yalnızca Kai Tak pist alanındaydı. Bu durum, Capital Strategy Real Estate'i Shang·Langchu'nun kalan dairelerinin fiyatını 2021'deki açılış fiyatına kıyasla 27% oranında düşürmek zorunda bıraktı.
II. Faiz oranı politikasının iletim blokajı
Optimum kredi faiz oranı (P) 5,125%'ye düşse de gerçek finansman maliyeti hala yüksek:
– H, kapitalizasyon oranını 5.125%'de tuttu ve ABD Hazine Bonoları ile spread 97 baz puana daraldı
– Bankacılık sisteminin toplam bakiyesi 2021'deki zirveden 83% azalarak 44,7 milyar HK$'a düştü
– İpotek gecikme oranı 2010'dan bu yana en yüksek seviye olan 0,18%'ye yükseldi
HKMA verileri, 3. çeyrekte yeni onaylanan ipoteklerin ortalama kredi tutarının, bir önceki yıla göre 231.333 HK$ azalarak 4,86 milyon HK$'a düştüğünü gösterdi; bu durum, piyasa alım gücündeki zayıflamanın devam ettiğini gösteriyor.
3. Arz ve talep yapısındaki derin çelişkiler
1. Arz artmaya devam ediyor: Kalkınma Bürosu, önümüzdeki 3-4 yıl içinde potansiyel arzın 109.000 adede ulaşacağını, bunun da mevcut ortalama yıllık işlem hacminin 3,6 katına denk geleceğini duyurdu.
2. Talep tarafı daralmaya devam ediyor:
– 2024 yılının ilk yarısında net nüfus çıkışı 67.000'e ulaşırken, yüksek gelirli nüfusun önemli ölçüde kaybı yaşandı
– Yerli hane sayısı 1997'den bu yana ilk kez negatif büyüme kaydetti
3. Alternatif varlık yönlendirmesi: Sanal varlık ETF'leri ve offshore RMB tahvil piyasaları 100 milyar HK$'ın üzerinde sermayeyi emdi
4. Tarihsel Karşılaştırmada Özel İkilemler
2003 yılındaki SARS dönemiyle (işsizlik oranı 8.5%, 106.000 negatif varlık vakası) karşılaştırıldığında, mevcut piyasa daha karmaşık bir ikilem sunmaktadır:
1. Bileşik riskler: Çin ile ABD arasındaki finansal ayrışmanın zemininde, Hong Kong hisselerinin likiditesi 1997'den bu yana en düşük seviyeye geriledi ve günlük ortalama ciro 80 milyar HK$'ın altına düştü.
2. Varlık fiyat sarmalı: Ticari mülk boşluk oranı 16,4%'ye yükseldi, A sınıfı ofis kiraları 2019'a kıyasla 42% düştü
3. Mali politika kısıtlamaları: Hükümetin mali rezervleri 702,1 milyar HK$'a düştü, bu da 12 aylık hükümet harcamasına eşdeğerdir ve 2019'dan bu yana 381 milyar HK$ düşüş anlamına gelmektedir.
Piyasada "politika bağımlılığı-beklenti bozulması" şeklinde olumsuz bir geri besleme döngüsü oluşuyor. JLL araştırmasına göre, metrekare başına geliştirme maliyeti mevcut konut fiyatından 12-18% daha yüksek, bu da arzın gelecekte pasif olarak azaltılabileceğini gösteriyor. UBS, kira getirilerinin makul bir seviye olan 4,5%'ye dönmesine kadar konut fiyatlarının 2025 yılına kadar 8-12% arasında düşme potansiyeline sahip olacağını öngörüyor. Bu ayarlama turunun özü, Hong Kong ekonomisinin geçiş dönemindeki değerinin yeniden değerlendirilmesidir. Tek bir politika aracı artık etkili değildir ve endüstriyel yapının yükseltilmesi (kuzey metropol alanının bilimsel ve teknolojik yenilik konumlandırması gibi), nüfus politikalarının optimize edilmesi (üst düzey yeteneklerin tanıtılması) ve finans merkezinin işlevlerinin güçlendirilmesi gibi alanlarda sistemsel reformlara ihtiyaç vardır.
Daha fazla bilgi için:
