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香港经济持续不景气，写字楼的空置率升至12.9%，创约20新高，引致一宗并购长达17年，楼龄达65年的旧楼希云大厦的最终发展商「流拍」，主角是铜锣湾大地主之一金朝阳集团。
不投标
金朝阳流拍后发出通告，「经审慎考虑香港现时之经济状况及房地产市场，尤其是房地产价值可能继续向下调整后，最终决定不在拍卖中作出投标。
另一方面，金朝阳指出，希云大厦重建后市值只有约21亿元，低过强拍底价24.25亿元，所以计划向土地审裁处申请延长举行另一次拍卖时间，并申请下调底价以与该地段之当前市值一致。 」虽然金朝阳计划向土地审裁处申请举行另一次拍卖，但通告最后亦有写上「尚未作出延长申请，且概不保证进一步拍卖将会举行」，反应金朝阳对于本港房地产前景预计保持低迷。
一班留守大厦到最后一刻的小业主以及部份早年买入单位的投资者，失望而回。
流拍事件的多维度解读
金朝阳集团（股份代号：00878）于9月28日公告放弃竞投持有逾17年的希云大厦项目，表面看是发展商基于「现时市值21亿低于底价24.25亿」的商业考量，实则暗藏多重深意。据仲量联行最新报告显示，港岛甲级写字楼空置率已攀升至12.9%，创2003年SARS后新高。而第一太平戴维斯数据更指出，核心区商厦租金较2019年峰值累跌42%，资本值缩水逾三成。
这个楼龄65年的战后唐楼群，见证着香港从轻工业转向服务经济的历程。其流拍绝非孤立事件——今年首三季全港强拍申请仅19宗，较去年同期锐减45%，土地审裁处积压案件更达破纪录的83宗。业界人士透露，发展商普遍采取”拖字诀”，宁愿支付数百万元延期费用也不愿冒险开发。
强拍制度的时代困境
追溯香港《土地（为重新发展而强制售卖）条例》立法初衷，原为解决「钉子户」问题加速旧区更新。但随着经济周期逆转，这套诞生于1999年地产低潮期的机制正遭遇空前挑战。以希云大厦为例，金朝阳自2006年开始收购，历经五波收楼诉讼，收购成本早已超过当年预算。
法律界人士指出，现行条例要求申请人持有八成业权方可启动强拍，但对底价设定缺乏弹性机制。当市场出现剧烈波动时，发展商往往陷入「拍则亏损，不拍则资金沉淀」的两难。中原地产研究部统计显示，今年前三季强拍成交总值仅58亿，较去年同期暴跌67%。
商业地产的结构性转型
希云大厦所在的铜锣湾商圈，曾是全球租金最昂贵的零售地段。但世邦魏理仕报告显示，该区商铺空置率已达15.7%，较2018年暴增三倍。这种转变背后，是香港经济动能的根本性转移：
- 中环写字楼市场：跨国企业区域总部数量较2019年减少23%，内地企业承租比例升至45%
- 零售物业：奢侈品销售占比从2014年峰值42%降至28%，体验式消费场所快速崛起
- 工业物业：数据中心需求年增18%，冷链仓储设施空置率跌破3%
戴德梁行大中华区研究部主管指出：「传统『核心区写字楼+豪华商场』的开发模式已难持续，新世代投资者更关注ESG合规、智慧建筑和灵活办公空间。」
小业主的生存困境
在流拍事件的另一面，是17户留守业主的艰难抉择。其中不乏三代同堂的老住户，也有2018年高价接手的投资客。据土地注册处资料显示，有单位最新成交价较2019年高峰期缩水逾四成。
法律学者分析，现行《强拍条例》对小业主保障存在三大漏洞：
- 估值机制未考虑情感价值与重置成本
- 上诉程序繁琐且费用高昂
- 发展商可透过多次延期施加心理压力
社区组织协会调查发现，72%受强拍影响住户出现焦虑症状，46%长者因搬迁引发健康问题。这种社会成本往往未被纳入城市更新的效益评估。
国际比较与政策启示
放眼全球都市更新案例，新加坡的集体出售机制设有「冷却期」和价格覆核条款；东京则建立容积率转移银行促进小规模更新。反观香港，发展局虽在2021年提出「标准金额」补地价先导计划，但业界批评其计算方式僵化。
城市规划师学会建议借鉴柏林「渐进式更新」经验：
- 建立历史建筑分级保护制度
- 引入社区土地信托模式
- 设立都市更新调解委员会
- 推动「楼宇诊所」延长建筑生命周期
产业转型的破局之道
面对商业地产困局，业界开始探索新出路：
- 混合用途开发：信和置业将观塘海滨工厦改造成「写字楼+共享空间+零售」综合体
- 医疗地产转型：新世界发展与港怡医院合作打造高端医疗中心
- 绿色金融赋能：恒基地产发行全港首笔8.5亿美元可持续发展挂钩债券
- 数字经济融合：新鸿基与科技园公司共建人工智能赋能智慧商厦
香港大学经济金融学院教授指出：「未来十年，香港需要从'地产主导'转向'知识产权+专业服务'双轮驱动，重点培育六大产业集群。」
结语：凤凰涅槃的必经之路
希云大厦流拍事件犹如时代的镜像，既映照出香港经济转型的阵痛，也预示着城市再生的契机。当金朝阳集团选择止步，或许正意味着旧发展模式的终结。在「北部都会区」和「明日大屿」的蓝图下，香港需要建立更具弹性的城市更新机制，在保护业权与促进发展间寻找新平衡。这场牵动千家万户的空间革命，终将书写出东方之珠的新篇章。
（本文数据来源：差饷物业估价署、统计处、五大国际物业顾问公司报告及学术机构研究，为保障消息来源，部分受访者采用化名处理）
