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「收到佣金简直要烧炮仗还神！」资深地产经纪陈先生（化名）握着厚达三公分的佣金单据，向记者展示2020年经手的菁隽成交纪录。这个被喻为「龙床盘」的屯门纳米楼项目，竟成为了地产代理行业的「债务风暴眼」。本报独家追查发现，由「铺王」邓成波家族控制的升域集团与佳源国际（02768）联合发展的菁隽，自2019年入伙至今拖欠代理佣金逾1,620万港元，更揭开地产界长期存在的佣金剥削制度。 （导语）
魔鬼藏在合约细节
翻查菁隽当年与代理签订的《合作推广协议》，条款第7.3项列明：「发展商保留最终决定权调整佣金支付时间及方式」。法律界人士指出，这种「霸王条款」实际上赋予发展商无限拖延权。 「合约根本是单方面保障发展商，代理签约时就像签卖身契。」大律师陆伟雄解释，现行《地产代理条例》存在重大漏洞，佣金支付时限完全取决于发展商商业决定。
更令人震惊的是，有代理向本报提供内部文件显示，升域集团自2021年起实施「佣金优先级制度」：首期10%佣金支付予银行抵押贷款机构，二期30%用于支付建筑承建商，代理佣金被列为第三级别债权。这种财务安排，直接导致代理成为债务链最末端受害者。
行业潜规则：佣金拖欠成常态
据地产代理联会最新调查显示，全港有68%代理曾遭遇发展商拖佣，平均拖欠期达9.8个月。以2022年全港新盘成交总额3,200亿元、平均佣金2.5%计算，全年被冻结佣金高达80亿元，相当于4,000名代理全年收入被扣押。
「这根本是无息贷款！」中原地产前区域营业董事张先生踢爆行业潜规则：「发展商惯用拖佣作为现金流管理工具，特别在楼市下行期，我们试过追讨某内房盘佣金足足三年。」他透露部分发展商更要求代理签署「自愿延迟支佣同意书」，以换取未来合作机会。
监管真空下的血泪故事
在荔枝角某地产代理行，记者见到刚入行两年的林小姐。她红着眼眶展示手机银行纪录：「去年成交的两宗菁隽单位，说好的12.8万佣金至今未收到。公司说发展商没出粮，我们就要白做。」更荒谬的是，有代理为追佣竟要自费请律师，「追数成本比佣金还高，根本是二次剥削」。
地产代理监管局回覆本报查询时，再次强调「发展商非规管对象」的立场。不过翻查该局2022年度报告，全年接获463宗佣金纠纷投诉，但成功调解率仅12.3%。立法会议员江玉欢直指制度缺陷：「现行条例就像交通警只抓超速不理撞车后逃逸，完全本末倒置。」
邓氏财困的蝴蝶效应
这场佣金风暴的核心，直指邓成波家族近年激进扩张埋下的财务地雷。据财务报表显示，升域集团旗下Stan Group总负债于2022年飙升至87.6亿元，流动比率更跌破0.4的危险水平。为缓解债务压力，邓氏家族近年疯狂抛售物业，单是2023年首季已沽出价值23亿资产，包括以「震撼价」8.5亿出售荃湾汀兰居予新加坡基金。
资深测量师陈东岳分析：「邓氏转型酒店业恰逢疫情可谓时运不济，旗下9间酒店平均入住率长期低于四成，每月亏损逾2,000万元。」更严重的是，集团多个工厦改建项目因违反地契条款遭屋宇署钉契，涉及金额达4.3亿元。
法律灰色地带的生存战
在尖沙咀某律师楼，记者见证着一场「小虾米对大鲸鱼」的司法抗争。李姓代理正在入禀小额钱债审裁处，追讨菁隽项目8.7万元佣金。 「这已是我第三宗同类案件，每次都要花半年时间。」他苦笑道。司法机构数据显示，2022年地产佣金追讨案件较2019年暴增3.2倍，但成功率不足四成。
法律界人士揭开残酷现实：即使胜诉，发展商仍可透过不断上诉拖延支付。更甚者，有集团会将项目公司清盘，令代理追讨无门。这种「法律消耗战」策略，令不少代理选择忍气吞声。
全球比较下的香港之耻
比较其他国际都会，香港的佣金保障制度明显落后。新加坡《房地产经纪法》明确规定发展商须在成交后60天内支付佣金；英国更设有「佣金托管帐户」制度；就连内地也于2021年修订《房地产经纪管理办法》，要求佣金必须在网签后30日内结清。反观香港，地监局仍坚持「商业协议自主」原则，被业界讥为「廿一世纪卖身契」。
改革呼声与既得利益博弈
民间改革声音正在凝聚。地产代理业界联盟发起「佣金正义运动」，要求政府修订《地产代理条例》，设立佣金支付期限及违约罚则。不过相关倡议遭到地产建设商会强烈反对，该会更去信立法会称「硬性规定将严重影响楼盘销售弹性」。
这场改革拉锯战背后，是庞大的利益博弈。以2022年新盘市场计，发展商透过延付佣金获得的无息贷款，足以支付两个中型项目的建筑成本。业内人士透露，部分开发商甚至将拖佣资金用于投地保证金，形成「代理供款造楼」的荒谬循环。
曙光与阴霾并存的未来
在重重困境中，记者发现令人振奋的案例。信和置业（00083）自2023年起推行「佣金即时支付系统」，透过区块链技术实现成交后72小时自动过数。这种创新模式获得多间代理行支持，或成行业改革突破口。
然而，对仍在追讨菁隽佣金的数百名代理来说，现实依然残酷。在葵涌某工厦天台，数十名苦主组成「追佣同盟」，墙上贴满被拖欠的佣金单据，总金额已累积至2,300万元。召集人阿杰（化名）说出心声：「我们不要施舍，只求拿回应得的血汗钱。这个行业需要的不只是监管，更是最基本的尊重。」
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