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2024年8月，盛滙商舖基金以1,560萬元沽出水街地舖的消息震撼市場。是次成交為基金一個半月內第三度蝕讓。該基金先於上月以1,868萬元沽佐敦吳松街126號地下及閣樓舖位，單位於2022年7月以2,750萬買入，持貨約2年半，蝕讓882萬元或32.07%。
相隔一個月後，該基金以約2,010萬元沽筲箕灣筲箕灣道180號ONE EIGHTY地下2號舖，面積約1,433方呎 ，呎價約1.4萬元，基金持貨不足2年，蝕約490萬元或19.6%離場。
西營盤地舖原業主持貨34年獲利17倍的「神話」，在專業基金手中竟成「滑鐵盧」。當「舖王」李根興都需連環止損，究竟隱藏怎樣的結構性危機？（數據對比見表1）
表1：盛滙基金三次蝕讓關鍵數據
| 物業位置 | 購入時間 | 購入價(萬) | 售出價(萬) | 持貨期 | 蝕讓幅度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西營盤 | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3年 | 36.33% |
| 佐敦 | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2.5年 | 32.07% |
| 筲箕湾 | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1.5年 | 19.6% |
解剖蝕讓病灶：三大致命傷絞殺舖市
1. 疫後消費模式斷層：「電商+北上」雙重吸血
案例中的水街舖位雖有5.4厘租金回報，卻難掩致命缺陷——月租7萬元的食肆租客，正面臨「週末空城」衝擊。美聯工商舖數據顯示，2024年第二季港島區街舖空置率達12.8%，較疫前飆升3倍。
更深層危機在於消費結構轉移：
- 「深廣消費圈」成型：香港統計處數據顯示，2024年上半年港人北上消費達4,200萬人次，相當於每月700萬人「用腳投票」
- 電商侵蝕實體：消委會調查指出，62%市民增加網購日用品頻率，傳統地舖「即興消費」優勢瓦解
2. 利率剪刀差絞殺：4.75%融資成本 vs 5.4%租金回報
以水街舖位為例，按現行H+1.3%貸款利率（實際約4.75%），扣除佣金及管理費後，基金淨回報率恐不足4%，稍遇租客波動即陷虧損。更致命的是，商舖估值與利率呈反向關係——每加息1%，舖價理論跌幅達8-10%（仲量聯行模型）。
3. 「舖位證券化」陷阱：流動性黑洞吞噬價值
基金操作模式存在先天缺陷：
- 高槓桿短周期：多採用3-5年封閉期，與商舖正常回本週期（通常8-10年）錯配
- 估值泡沫後遺症：2022年購入價多參照疫前租金，無視租務市場結構性下調
- 散戶化困局：基金拆細銷售導致業權分散，反削弱物業重整彈性
專家把脈：舖市何時見底？
「現時核心區舖租已回落至2008年水平，但利率正常化需時，預計2025年下半年或現轉機。」卻有另類聲音認為，商舖正經歷「去投資品化」進程，未來將回歸實用本位。
後記：數據之外的冷思考
當130萬變2,450萬再縮水至1,560萬的數字遊戲落幕，真正該被審視的或許不是某個基金的得失，而是整個商業地產估值體系的重構。在實體與虛擬的角力中，那些承載城市記憶的街舖，究竟該被視為金融工具，還是文化載體？這場蝕讓風暴，終將迫使人們直面選擇。
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