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地产基金舵手李根兴割肉止损启示录：1030万亏损背后的四个残酷现实
「宁可壮士断臂，不可坐困危城。」这句商战金句，正在香港地铺投资市场上演真实版。盛汇商铺基金创办人李根兴，这个曾被誉为「街铺投资教父」的风云人物，近日接连劈价沽售两间核心地段地铺，合计帐面亏损高达1030万港元。一石激起千层浪，这笔震撼业界的交易不仅揭开香港零售地产的伤疤，更暴露出后疫情时代投资逻辑的颠覆性转变。
【血淋淋交易内幕】两铺四年蒸发1/3价值
首宗瞩目交易发生在新蒲岗衍庆街。这间710方呎的粥店铺位，2021年8月正值疫情肆虐期，李根兴以2100万高调接货。当时他豪言：「民生区抗跌力强，月租5.8万回报3.3%够稳阵。」然而四年后，这间被寄予厚望的「现金牛」却以1340万割让，账面蒸发760万，跌幅达36%。若计及印花税、佣金等交易成本，实际亏损恐突破800万大关。
另一宗未公开详情的铺位交易，则令总亏损攀升至1030万。据业界消息，该铺位位于传统民生区，原购入价约1500万，如今以近八折价钱求售。两宗交易合计套现3070万，却要倒贴逾千万离场，这对擅长「摸货」短炒的李根兴而言，无疑是职业生涯罕见的滑铁卢。
【解剖第一把刀】时机误判：2021年接火棒的代价
翻开交易时间表，致命伤清晰可见。 2021年正值全球资产狂潮，香港商铺市场却呈现诡异的「冰火两重天」。当时疫苗面世催生复苏预期，核心零售区铺租跌幅收窄，但李根兴选择押注的民生区，反而因第五波疫情爆发陷入更深寒冬。
「他犯了典型『逆向投资』陷阱。」美联工商铺分析师张国强直言，「2021年接货看似捞底，实则忽略三个结构性转变：跨境消费不可逆、民生区过度饱和、线上外卖平台崛起。」事实证明，新蒲岗周边500米范围内，过去三年新增超过20间粥粉面店，同质化竞争将租金压低15%，所谓「稳定回报」根本不堪一击。
【第二把刀见骨】加息风暴：杠杆玩家的死亡倒数
更深层危机藏在财务报表里。据盛汇基金过往操作模式，这类地铺投资多采用「高杠杆+高息融资」策略。以新蒲岗铺位为例，若当初按揭七成，按现时P按息率5.875%计算，每月供款高达6.9万，竟比租金收入多出1.1万！ 「这等于每月倒贴养铺，持有越久失血越多。」中原工商铺董事总经理潘志明算得精准。
更残酷的是，美国联储局「higher for longer」利率政策，彻底粉碎地产基金的套利模型。过往靠低息环境「借平钱收贵租」的方程式，在融资成本飙升下变成「死亡螺旋」。业内人士透露，部分基金产品的利息覆盖率（ICR）已跌破1.5倍警戒线，逼得管理人不得不斩仓止损。
【第三刀插心】零售变天：外卖平台如何阉割街铺价值
走进衍庆街实地观察，真相更加血淋淋。午市时段的粥店虽有十余食客，但外卖员进出频率更高达每分钟2-3人。 「这间店外卖占比超过六成，根本不需要黄金地段。」餐饮业老手陈老板道破天机，「现在租铺首重厨房面积，门面装潢反成次要。业主若死抱『地段论』，注定被时代淘汰。」
2023年香港餐饮业外卖订单占比达47%，较疫情前激增32个百分点。当「地理辐射半径」被电单车骑士改写，传统街铺的「人流变现」逻辑已然崩解。李根兴当年看重的「唐楼地铺曝光率」，在Z世代消费者眼中，可能还不如Foodpanda页面上的星级评分来得重要。
【最后一刀封喉】基金赎回潮：囚徒困境下的自保大逃杀
压垮骆驼的最后一根稻草，来自基金投资者的信心溃堤。据证监会资料，盛汇旗下某主打民生铺位的基金产品，2023年赎回申请按月激增两倍。 「投资者眼看美国REITs年息8%以上，香港街铺基金却连派息都困难，赎回潮一触即发。」不愿具名的私募律师透露。
这种「囚徒困境」迫使基金经理贱卖资产。但当市场充斥割肉盘，又会引发估值恶性循环。戴德梁行数据显示，2024年首季民生区铺位成交价较2021年高峰回落45%，而李根兴的36%亏损，竟已算「跑赢大市」。这种黑色幽默，恰是整个行业陷入生存危机的缩影。
【终极拷问】街铺投资已死？三组数据透露未来生路
面对惨烈市况，是否该宣判街铺投资死刑？三组关键数据透露曙光：
- 体验式消费逆势增长：K11 MUSEA去年销售额同比升38%，显示「场景营造」型铺位仍有爆发力；
- 微型仓需求井喷：都会区迷你仓出租率维持95%高位，转型「最后一哩」站点成新出路；
- 政策松绑在即：政府拟放宽地铺医疗诊所限制，专业服务业或成救市奇兵。
「与其诅咒黑暗，不如点亮蜡烛。」李根兴在最新网志写道。这位铺市老将的断腕求生，或许正为整个行业敲响转型战鼓。当「收租公」思维走入历史，新一代地产基金的故事，才刚刚翻开第一章……
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