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蚀让风暴核心：吴松街126号铺位交易全解析
- 交易概况与帐面亏损
盛汇商铺基金创办人李根兴于2025年4月以1,868万港元沽出佐敦吴松街126号地下连阁楼铺位，相较2022年7月购入价2,750万港元，帐面亏损高达882万港元（32%）。此铺位建筑面积约980平方呎，连同630平方呎入则阁楼，现由租客以每月7.5万港元承租，租金回报率约4.8厘，然而租金收益仍无法抵销资产贬值冲击。 - 历史脉络：七年内两度「腰斩」的惨痛轮回
此铺位的价值崩跌并非首次。上一手业主于2015年4月以5,168万港元购入，持货7年至2022年转售予李根兴时，已蒸发2,418万港元（46%），而李根兴此次再蚀让，意味该物业自高峰期累计贬值3,300万港元（64%），近乎「腰斩再腰斩」。此案例凸显疫情后零售市道疲弱，加上政策与经济环境变动，商铺投资风险剧增。 - 李根兴的「第一滴血」：基金成立以来首宗蚀让
李根兴自2009年起累计买卖逾260间街铺，此次为其首次蚀让沽货，亦是盛汇商铺基金自2016年成立以来的首宗亏损交易，被其称为「第一滴血」。此举不仅反映个人投资失利，更预示整体商铺市场陷入深度调整期。
市场连锁效应：盛汇基金「蚀让潮」与铺市寒冬
- 两个月五度蚀让，平均贬值28%
李根兴近月加速沽货，连同吴松街铺位，已累计五度蚀让，总套现约8,508万港元，较购入总成本1.18亿港元亏损3,292万港元，平均贬值幅度达28%。其他蚀让案例包括：
- 新蒲岗衍庆街铺位：2021年以2,100万港元购入，2025年以1,340万港元沽出，贬值36%。
- 尖沙咀堪富利士道铺位：2023年购入价2,000万港元，2025年以1,730万港元售出，亏损13.5%。
- 西营盘水街铺位：2022年购入价2,450万港元，2025年以1,560万港元沽出，蚀幅36%。
- 民生区与核心区齐跌，租金回报难撑市
政府差饷物业估价署数据显示，商铺售价较疫情前高位回落近四成，而李根兴指出，即使核心区租金有望回升3-5%，民生区铺位价格已触底，但整体市场仍缺乏反弹动力。例如，吴松街126号铺位虽有4.8厘租金回报，仍难阻价格下滑，反映投资者对资产增值信心低迷。 - 内地买家接盘：市场结构转变
盛汇基金近期沽出的五间铺位中，四间由内地背景买家承接，显示本地投资者退场之际，内地资金或趁低吸纳香港资产，此趋势可能重塑商铺市场的买家结构。
深层次冲击：铺市寒冬背后的结构性问题
- 零售业转型与消费模式巨变
疫情加速线上消费取代实体店趋势，即使旅游业复苏，旅客消费力亦不如以往。佐敦等传统旅游区商铺依赖内地客群，但「一签多行」政策未全面恢复，导致人流与消费额双双下滑。 - 利率上升与融资成本压力
全球加息周期增加持有物业的融资成本，商铺投资者需更高租金回报率方能抵销利息支出。然而，当前铺租水平未见显著回升，进一步压缩投资回报空间。 - 政策不确定性与业主心态
政府差饷重估、租金管制传闻等政策风险，加上业主对后市信心不足，导致放盘量增加、价格竞争加剧。例如，美联信心指数显示铺位放盘态度趋向悲观，间接拖累成交价。
蚀让潮下的市场启示
佐敦吴松街铺位的蚀让风暴，不仅是单一投资案例，更是香港商铺市场转型的缩影。从李根兴的「换货求生」到内地资金进场，反映市场参与者正重新定位策略。在零售业结构性调整与利率高企的双重夹击下，商铺投资已从「稳赚」转为「高风险博弈」，唯有精准判断区域潜力、租客质量与政策风向，方能在逆市中觅得曙光。
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