内容目录
一、商界巨擘陷资金困局连环蚀让引市场震荡
有「香港铺王」之称的资深投资者邓成波（波叔），自2020年起屡传财务压力，其家族近月更掀起一波「割肉式」物业抛售潮。根据市场消息，邓氏家族于短短两周内接连沽出三项核心资产，包括西贡花园巨型铺位、湾仔铺位及荃湾沙咀道地铺，累计套现逾5.56亿港元。值得注意的是，这波交易几乎全数录得帐面亏损，其中西贡花园巨铺更以4亿元易手，较2017年购入价惨蚀3,800万元，贬值幅度达11%，引发地产界对商业物业市场前景的深度忧虑。
二、西贡花园巨铺交易拆解：区域商业生态剧变之缩影
本次引发热议的西贡花园铺位交易，涉及地下入口及1楼合共28,439方呎空间。 2017年邓氏以4.38亿元从资深投资者李耀华、黎永法手中购入该物业时，正值西贡旅游业蓬勃发展期，区内特色餐饮及零售业态蓬勃。然而近年受疫情冲击、旅客锐减及本地消费模式转变三重打击，西贡商铺空置率持续攀升。据地产代理数据，该区铺租较高峰期下跌逾四成，而邓氏持有的巨铺因面积庞大更难觅得单一租户，最终被迫折价求售。
三、连环「蚀让潮」时间轴：从旺角到荃湾的资产止血战
翻查土地注册处纪录，邓氏家族的资产重整计划早于2022年底已现端倪：
- 2022年12月：以3.51亿元出售旺角豉油街61至67号全幢商住项目予亚洲联合基建（00711），帐面亏损3,472万元
- 2023年4月初：1.15亿元沽出湾仔骆克道铺位，该物业2018年购入价为1.35亿元
- 4月中旬：4,100万元售出荃湾沙咀道地铺，较2019年买入价5,200万元大幅折让
- 4月下旬：西贡花园4亿元成交，成为本轮套现行动中金额最大但亏损最剧烈的交易
业界分析指，此波「壮士断臂」式操作反映邓氏急需现金流缓解债务压力。据悉，其家族旗下多项物业曾向财务公司抵押借款，而随着香港进入加息周期，融资成本攀升加剧资金链紧张。
四、深度追踪：邓氏帝国兴衰启示录
现年88岁的邓成波，自1970年代以霓虹灯招牌生意起家，1990年代转战物业投资，凭借精准眼光在金融风暴期间大量收购「银主盘」，逐步构建横跨商铺、工厦、酒店及安老院舍的百亿资产版图。高峰期旗下物业逾400项，更涉足证券投资与科技领域，2018年以「五亿买铺不眨眼」的豪气震撼市场。
然而，过度杠杆扩张埋下隐患。 2019年社会运动叠加2020年疫情爆发，旅游区铺租暴跌，邓氏重仓的铜锣湾、旺角等核心区铺位陷入长期空置。雪上加霜的是，其近年转型的安老院舍业务因政策收紧而发展受阻，多个工厦活化项目亦因市况逆转延迟推售。截至2022年底，市场估算其债务规模可能逾60亿元，部分抵押物业的贷款成数更高达七成。
五、专家解读：商业地产寒冬下的结构性危机
仲量联行商业部主管严伟程指出，邓氏案例折射出香港商业地产市场的深层次转变：
- 零售模式革命：电商普及与体验式消费兴起，使传统大型街铺需求锐减
- 利率周期逆转：联汇制度下跟随美国加息，持有成本激增迫使投资者抛售
- 资本流向转变：家族办公室及基金更倾向投资物流地产、数据中心等新经济资产
- 租赁市场两极化：民生区小型铺位抗跌力强，旅游区巨铺沦为「负资产」
第一太平戴维斯研究部主管盛世民补充，目前全港逾万方呎的「巨无霸」铺位空置率达18.7%，平均租金较2019年下调45%，预计需要至少三年消化存量。而西贡等非核心区的大面积铺位，因缺乏大型连锁品牌承接，恐面临更长期的价值重估。
六、市场涟漪效应：投资者信心危机与银行收紧信贷
邓氏连环蚀让已产生外溢影响。多位不具名银行业人士透露，多家机构正重新评估商业物业抵押贷款风险，对铺位估值普遍下调15-20%，审批条件趋严。中环某外资行更内部规定，5,000万以上铺贷需附加个人担保。此举恐引发中小投资者的连锁抛售，进一步加剧市场跌势。
另一方面，接盘方动向值得关注。如购入西贡铺位的神秘买家，市场传闻为本地饮食集团拟打造综合娱乐餐饮项目；而早前收购旺角项目的亚洲联合基建，则计划改建为共享工作空间。这些转型尝试能否成功，将成为观察商业地产未来的风向标。
七、法律与财务视角：家族资产重组的合规性挑战
随着邓氏家族加速资产处置，其交易合法性引发关注。有律师指出，若涉及资不抵债情况，根据《公司条例》第232条，债权人可申请清盘令冻结资产。目前已知邓氏多间控股公司已进行董事变更，其子邓耀升逐步接掌业务，此类架构调整是否触及「可疑产权处置」（voidable transactions）条款，将成法律界观察重点。
财务重整专家陈冠宏建议，类似情况企业应考虑债务重组而非贱卖资产，透过与债权人协商展期或债转股，同时引入战略投资者。但此方案需建立在资产具长期增值潜力基础上，对现时商业地产市场而言难度极高。
八、历史参照与未来预判：香港地产周期的十字路口
回顾过去三十年，香港商业地产曾历经多次危机：1997年金融风暴、2003年SARS疫情、2008年金融海啸，每次均出现大幅调整，但随后因中国经济腾飞带动反弹。而今次危机的特殊性在于：
- 中美博弈引发的国际资本流动性收缩
- 中国经济结构调整对香港转口贸易的长期影响
- 本地人口老化与人才外流的双重夹击
经济学家关焯照预测，商业物业市场将进入「L型」调整期，价格虽不致崩盘，但需漫长时间消化过剩供应。对于邓氏家族等高度杠杆投资者，如何平衡资产变现与业务转型，将是生死存亡的关键考验。
结语：一个时代的褪色与新秩序的孕育
邓成波家族的财困风波，不仅是个人投资策略的挫败，更是香港经济转型阵痛的缩影。当「铺王神话」褪去光环，揭示的是资本游戏规则的根本性改变。在虚实经济深度融合、ESG投资浪潮兴起的新纪元，如何重塑商业地产的价值逻辑，将是整个行业亟待破解的世纪命题。
后记
- 根据差饷物业估价署数据，2023年首季香港街铺空置率达12.4%，创1999年以来新高
- 邓氏家族尚未处置的贵重资产包括：
- 估值逾8亿元的铜锣湾糖街商厦全幢
- 屯门价值6.5亿元的工厦活化项目
- 市场传闻某中资背景基金正洽购邓氏部分酒店资产，或成危机转机关键
邓成波（1934年—2021年5月14日），人称「波叔」，香港商人，以投资大量商铺物业著名，高峰期在香港持有200多项工商铺物业，有「香港铺王」之称。
邓耀升（英语：Stan Tang，1986年—），香港企业家，现任升域集团主席、易通讯集团（香港股份代号：8031）行政总裁兼执行董事、前松龄护老集团(香港股份代号: 1989)主席及执行董事。父亲为邓成波。
邓耀升曾获得加拿大西安大略大学毅伟商学院国际业务行政人员工商管理硕士及香港理工大学高级管理人员创新领袖硕士。邓耀升于2019年又获得香港商业专业评审中心荣誉院士。
延伸阅读：
