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【政策周年效应未达预期】香港政府去年2月28日宣布全面撤销楼市「辣招」，包括额外印花税、买家印花税及新住宅印花税，旨在激活市场。中原地产最新数据显示，政策虽带动成交量短期回升，却未能扭转楼价跌势。截至2025年1月，全港私人住宅总市值较撤辣前再跌4,800亿港元，相当于每名业主平均身家缩水47万，若对比2021年房价高位，累计蒸发更高达283万。
成交反弹昙花一现量升价跌成主调
中原地产亚太区副主席陈永杰指出，撤辣后市场出现「V型波动」：
– 2023年首季平均月成交2,873宗，次季飙升89%至5,387宗
– 第三季热度骤减，月均回落至3,017宗
– 10月《施政报告》加推按揭松绑及投资移民优化，第四季回升至4,554宗
全年私宅买卖总计45,773宗，按年增32.7%，但价格持续探底。 2024年新盘市场虽录得1.5万宗交易（按年+55%），发展商套现1,952亿（按年+80%），却以「以价换量」策略达成，进一步挤压二手市场。
结构性困境：流通率创历史新低二手市场陷冰河期
数据揭示更深层危机：
– 二手楼流通率连续三年低于2%，2023年仅1.8%，低于2003年沙士时期（2.1%），更远逊1997年高峰8%
– 一手货尾积压逾2.2万伙，发展商进入「清货周期」，价格战加剧市场悲观预期
– 利率高企与经济信心不足，导致买家观望情绪浓厚
政策十字路口：业界吁加码刺激措施
陈永杰直言，现行政策力度不足以支撑楼价回稳，强调「旺市未旺价」反映市场仍需强心针。随2月26日新《财政预算案》公布在即，业界期待政府推出振兴经济组合拳，包括：
1. 进一步放宽按揭成数与压力测试
2. 扩大投资移民计划吸引力
3. 针对首置及换楼客提供税务优惠
4. 加速吸纳外来人才带动住房需求
未来展望：楼价筑底关键在信心重建
报告警示，若政策未见突破，楼市恐陷入「低成交、低估值」恶性循环。然而，随着美联储加息周期接近尾声，若香港能有效提振经济前景信心，配合发展商逐步消化库存，2024年下半年或现楼价止跌讯号。能否把握时机扭转颓势，将考验政府与市场的协同应变能力。
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