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按揭预先批核（Pre-approval）是银行或金融机构在买家正式申请按揭前，根据其财务状况进行的初步审核，评估可批出的最高贷款额度、利率及还款条件。这项服务让买家清楚自己的购房预算，并在找房时更有针对性，提升交易成功率。
按揭预先批核的好处
锁定利率与条件
部分银行会在预先批核时提供「利率保留期」，避免市场利率波动影响最终贷款条件。
明确购房预算
根据批核金额，买家可筛选符合预算的房产，避免因贷款不足而交易失败。
提升议价能力
卖家或开发商倾向接受已获预批的买家，因其财务能力已获确认，交易风险较低。
加快正式申请流程
预先批核后，正式申请时只需补充最新文件（如物业资料），审批速度更快。
减少财务风险
避免签订临时买卖合约后，才发现贷款被拒，需赔订金或违约的风险。
收入不稳定者
非固定收入、收入证明不全、有负债纪录者。
特殊物业买家
楼龄过高、业权复杂（如遗产物业）、有僭建或结构问题的单位。
申请方法
- 选择金融机构
比较不同银行的按揭利率、优惠及条款，选择最适合的机构。 - 提交申请及文件
透过线上平台、分行或中介提交预先批核申请表及所需文件（见下方清单）。 - 等待审核
通常需3-7 个工作日，银行会评估收入、负债、信贷评级等。 - 获取结果
成功批核后，银行会提供书面或电子通知，列明可贷额度及条件。
所需文件
一般需准备以下基本文件（视乎机构要求可能略有差异）：
身份证明
- 身份证／护照副本
收入证明
- 最近3-6 个月薪资单
- 税单（如适用）
- 雇主信（注明职位、月薪及任期）
- 自雇人士：公司财务报表、利得税单
- 雇主证明或在职名片
资产证明
- 最近3-6 个月银行月结单（显示存款及收支纪录）
- 其他资产（股票、基金、物业等）证明
现有负债资料
- 信用卡欠款、其他贷款还款纪录
物业资料（如已选定）
- 临时买卖合约（若已签订）
批核结果
- 成功批核：银行会提供「预先批核信」，列明可贷金额、利率、还款期及附带条件（如物业需通过正式估值）。
- 有条件批核：可能需要补交文件（如更新收入证明）。
- 拒绝批核：可向银行查询原因（如收入不足、信贷评分低），改善后重新申请。
预先批核的有效期
- 一般为3-6 个月，不同银行可能有差异。
- 若有效期内利率或财务状况有变（如失业、新增负债），银行可能重新审核。
- 逾期需重新提交申请，建议在有效期内完成物业交易。
注意事项
- 非最终承诺：预先批核不等于正式批款，最终贷款仍需通过物业估值及文件覆核。
- 避免多次申请：短时间内向多家银行申请可能影响信贷评分。
- 市场变化：若利率上升或政策收紧，正式批核条件可能与预先批核不同。
常见问题
按揭预批需时多久？
一般预批需时约2周
银行审核标准按揭申请（如6成按揭），若文件齐全且无复杂财务背景，通常2周内可完成初步审批。
关键影响因素
✅ 文件完整性（如收入证明、税单、物业资料）
✅ 申请人信用评分
✅ 银行当前的审批案件量
高成数按揭保险（如8-9成按揭）
延长至3-4周不等
因需同步通过银行及按揭保险公司（如香港按证保险公司）审核，流程更复杂。
额外审核重点
✅ 物业估值是否符标准
✅ 申请人还款能力压力测试
✅ 保费计算与保险条款确认
有没有加速审批的方法?
提前备妥文件清单
必备文件：身份证明、3-6个月入息证明（薪资单/银行流水）、税单、雇主信、物业临约。
自雇/非固定收入者：需加备2年财务报表及强积金纪录。
主动跟进与沟通
提交后3-5天联系银行确认文件是否齐全。
若涉及按揭保险，可询问银行是否需要补充额外资料（如装修报价单）。
避免常见延误原因
❌ 文件模糊或缺漏页数
❌ 收入证明与银行流水不符
❌ 物业估值低于预期（可预先委托银行评估）
预先批核需要费用吗？
一般免费，但部分机构可能收取手续费，需提前确认。
预批后是否必须接受该银行的按揭？
否，买家仍可比较其他银行条件，但需重新提交申请。
若物业价格超过预批金额怎么办？
需补足首期差额，或重新申请更高贷款额（需符合财务能力）。
按揭预批等于正式批出按揭吗？
按揭预批是银行基于申请人提供的初步资料（如收入、信贷纪录等）作出的「有条件批准」，仅表示申请人符合基本贷款资格，但不等同于最终结果。其效力类似「资格预审」，受后续实际情况影响。
关键变动因素
收入稳定性：若正式申请时收入下降（如转职、佣金减少）或负债增加，银行可能下调贷款额或拒批。
物业估值与状况：银行最终会按「实际成交价」或「估价报告」批核，若楼价下跌或物业存在僭建、结构问题，可能触发重审甚至撤销预批。
政策与利率变化：若市场利率上升或银行收紧按揭政策，预批时的条款可能失效。
风险管理建议
锁定预批期限：多数银行预批有效期为3个月，需在期内完成交易。
预留缓冲空间：购房预算应低于预批额度10%-15%，避免因估价不足导致资金缺口。
彻底验楼：签约前委托专业人士检查物业，排除僭建、违规改建等潜在问题。
保持财务状态：预批后避免新增贷款（如车贷、信用卡分期），维持稳定收入来源。
正式批核的差异点
银行在放贷前会进行物业实质审查（如委托测量师行评估），并要求提交最新收入证明（如近期薪资单）。若发现资料与预批阶段不符，可能要求补交文件或调整条款。
预批时并未购入物业，如何提供物业地址？
以「目标单位」地址申请
即使尚未签订临时买卖合约，仍可选择您正在考虑的具体单位地址（例如某楼盘的特定座数及楼层）进行预批。银行会根据该地址的估价和物业条件初步审批贷款额及利率。
同类物业替代的灵活性
若最终购入的物业与预批地址不同，只要符合以下条件，银行通常会维持原有条款：
同一屋苑或相邻社区（例如从A座改为B座）
单位面积与楼层相近（价差在10%以内）
物业类型相同（如均为二手住宅、一手楼花等）
需注意的关键细节
重新估价机制：即使条款不变，银行仍会对实际购买物业进行正式估价，若估价低于预期，贷款额可能相应下调。
楼花期限制：若预批用现楼地址，后改买楼花，需确认银行是否接受楼花按揭政策。
文件补充：成交时需提交正式买卖合约取代预批时的临时地址。
无特定目标的替代方案
若完全无心仪单位，可提供：
区域内参考案例：例如「XX区约500万两房单位」作为说明
与按揭经纪合作：透过专业人士协助筛选符合预算的模拟物业地址
风险管理建议
预批后若改买高价物业（如从500万改买800万单位），需重新申请按揭
保留10-15%预算缓冲，避免因估价不足影响首期
预批结果有效期通常为3个月，时效内完成购房较稳妥
实务操作范例：
小明欲购买A屋苑单位，预批时用「A屋苑3座10楼B室」申请，获批70%按揭及H+1.3%利率。两周后改买同屋苑5座8楼C室（面积相同、成交价低2%），银行直接沿用原有条款，仅需补交正式合约与验楼文件。
建议与银行或专业按揭顾问详细沟通，根据个人财务状况制定预批策略，更能灵活应对市场变化。
