内容目录
香港二手楼市疲弱：爱琴海岸与帝峰．皇殿案例分析
香港楼市近年来进入调整期，二手市场成交疲软，部分物业即使持货多年，升值幅度亦远低于过往高峰期。本文以屯门爱琴海岸及奥运站帝峰．皇殿的两宗成交个案为例，探讨当前市场状况、投资回报现实，以及影响楼价的潜在因素。
案例一：爱琴海岸海景三房呎价跌至8,865元
屯门爱琴海岸2座中层C室最近以547万元易手，实用面积617平方呎，呎价约8,865元。这是一间三房间隔单位，面向西南享有海景，并附有雅致装潢，具一定吸引力。该物业最初叫价620万元，放盘后吸引同屋苑换楼客洽购。买家趁楼价低位伺机入市，经过议价，最终减价73万元成交，减幅达11.8%。
原业主于2012年11月以550万元购入此单位，持货超过12年，帐面仅亏蚀3万元，跌幅不足1%。表面上看似损失轻微，但若计入通胀、交易成本（如印花税、佣金）及物业维护费用，实际亏蚀可能高达30万元。根据中银网上银行估价，该单位现值约543万元，而恒生银行估价则为556万元，显示成交价落在合理范围内，反映市场对该类单位的估值已趋稳定。
案例二：帝峰．皇殿开放式单位530万成交，15年升幅不足一成
另一宗成交来自奥运站帝峰．皇殿6座中层D室，一个实用面积333平方呎的开放式单位，以530万元售出，呎价约15,915元。该单位面向南望开扬景，原业主叫价580万元，放盘3个月后获投资者接洽。值得注意的是，单位目前有租户居住，买家无法实地睇楼，但因价格相宜且符合投资需求，仍决定以530万元连租约购入，减价50万元。
原业主于2010年7月以484.1万元购入此单位，持货15年，帐面获利45.9万元，升幅仅9.5%，远低于市场预期。香港置业高级区域董事黄庆龙指出，这宗交易属市价成交，单位目前月租1.65万元，计算下来新买家可享约3.7厘的租金回报。若将过去15年的租金收入纳入考量，原业主整体回报应不止帐面上的45.9万元，但即使如此，与过往楼市黄金期相比，升值幅度仍显疲弱。
区域比较：奥运站VS新界东北的冰火两重天
同为开放式单位，不同区位表现差异显著。参考2023年成交纪录：
| 区域 | 典型呎价 | 平均持有期 | 租金回报率 |
|---|---|---|---|
| 奥运站 | 16,000-18,000 | 8.2年 | 3.1% |
| 屯门 | 12,500-14,000 | 4.5年 | 4.8% |
| 启德 | 19,000-22,000 | 6.8年 | 2.6% |
奥运站困境解析
- 豪宅区错配：区内大型屋苑如柏景湾、君汇港多以家庭客为主，开放式单位难以融入社区定位
- 替代产品竞争：同价位可选东涌升荟一房户（450呎约600万），吸引升级租客
- 基建红利耗尽：高铁通车及西九文化区概念炒作褪去，缺乏新增利好刺激
市场背景：二手楼市为何疲软？
上述两宗交易反映了当前香港二手楼市的普遍现象：价格下调压力大，持货多年也未必能录得显著升幅。究其原因，可从宏观经济、政策环境及市场供需三方面分析。
- 经济环境与利率影响
自2022年起，全球进入加息周期，香港作为联系汇率制度的经济体，跟随美国加息步伐，HIBOR（香港银行同业拆息）屡创新高。楼按利率上升直接增加了置业成本，降低了买家的入市意欲。对于投资者而言，高息环境亦削弱了物业投资的吸引力，因为租金回报未必能抵销资金成本上升的影响。例如，帝峰．皇殿单位的3.7厘回报看似不错，但在高息环境下，与其他金融产品相比仍不够突出。 - 政策调控与市场信心
香港政府近年推出的多项楼市政策，如额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD），提高了交易成本，抑制了短线炒卖行为。同时，2023年政府放宽部分按揭成数及压力测试要求，虽刺激了一手市场成交，但对二手市场的提振作用有限。买家倾向观望，卖家则因市场冷淡而被迫减价，导致议价空间扩大，如爱琴海岸单位减幅达11.8%。 - 供需失衡与区域差异
屯门及奥运站的物业成交显示出明显的区域特性。爱琴海岸位于屯门，属新界西区，近年受惠于基建发展（如屯门至赤鱲角连接路），但整体二手市场仍受大量新盘供应竞争影响，买家选择增加，旧楼议价压力加剧。相比之下，帝峰．皇殿位于九龙奥运站，属市区核心地段，交通便利且生活配套完善，但开放式单位近年需求下降，年轻买家更偏好一房或两房间隔，导致该类单位升值潜力受限。
投资回报分析：帐面与实际收益的差距
从投资角度看，这两个案例的回报表现均不理想，且凸显了帐面利润与实际收益的差异。
- 爱琴海岸：持货12年实蚀30万
爱琴海岸单位的帐面亏蚀仅3万元，但实际回报需考虑多项隐性成本。以2012年至2025年的通胀率估算（假设年均2%），550万元的购买力已贬值约30%，即相当于损失约165万元。此外，交易涉及的印花税、佣金及物业管理费等开支，进一步侵蚀利润。若单位期间曾出租，按屯门区三房单位平均月租约1.5万至2万元计算，12年租金收入可能介乎216万至288万元，足以抵销帐面损失并录得一定收益。然而，扣除装修及维护成本后，实际回报仍远低于过往楼市高峰期的预期。 - 帝峰．皇殿：15年升幅不足一成
帝峰．皇殿单位的帐面升值9.5%，看似略有赚头，但15年的时间成本极高。以年均回报率计算，仅约0.6%，远低于同期银行定存利率或股票市场平均回报。若计入租金收入（每月1.65万元，15年约297万元），总收益可达340余万元，表面回报率提升至约70%。然而，扣除税费、管理费及装修支出后，净回报仍难以突破一倍，反映出开放式单位在当前市场的局限性。
楼市展望：短期调整还是长期趋势？
综合上述案例，香港二手楼市短期内难言乐观。根据差饷物业估价署数据，2024年全年楼价指数持续下跌，截至2025年4月尚未见明显反弹迹象。屯门及奥运站的成交案例显示，即使是具备海景或市区优势的物业，价格仍需大幅下调才能吸引买家入市。对于卖家而言，持货多年却无显著升值的情况，可能迫使更多业主选择止蚀离场，进一步加剧市场供应压力。
然而，长期来看，香港楼市仍有一定支撑因素。首先，土地供应短缺仍是核心问题，政府虽加快推地，但新盘落成需时，二手市场仍具一定吸引力。其次，随着全球经济逐步复苏，若利率环境在2025年后转向宽松，资金或重新流入楼市，带动价格回升。此外，港府积极推动北部都会区及大湾区发展，屯门等新界区有望受惠于基建利好，潜在升值空间值得关注。
随着政府推动「简约公屋」及放宽首置按揭，细户型市场可能出现结构性转变：
- 下行情景（机率40%）
– 北部都会区新增10万伙供应，进一步分流租客
– 2025年前开放式单位呎价再跌10-15% - 横行情景（机率50%）
– 发展商改装纳米楼为共享公寓，提升租金收益
– 政府推出「空置税」逼使业主降价放租，稳定回报率 - 上行情景（机率10%）
– 内地重启「专才计划」带动20万人才来港，刺激租务需求
– 虚拟资产炒家将细单位作为法币出入金渠道，催生短炒热潮
投资建议：谨慎入市，把握时机
对于有意置业或投资的买家，这两个案例提供了一些启示。首先，当前市场议价空间较大，买家可趁低位入市，但需关注物业的出租潜力及区域发展前景。例如，爱琴海岸的海景三房适合家庭自住或长线收租，而帝峰．皇殿的开放式单位则更适合短线投资者，依靠租金回报弥补升值不足。其次，投资前应充分计算实际成本与收益，避免被帐面数字误导。最后，密切留意政策及利率变化，把握市场转向的时机，才能在疲弱市况中寻找机会。
结语
爱琴海岸及帝峰．皇殿的交易案例，生动反映了香港二手楼市的现状：价格下调、升值放缓、回报趋平。无论是屯门的三房单位还是奥运站的开放式单位，持货多年的业主均未能实现理想收益，显示市场已从过往的高增长阶段进入调整期。对于买家而言，这或许是低位入市的机会；对于卖家来说，则需重新评估持有策略。未来楼市走向，仍取决于经济复苏速度、政策调整力度及区域发展潜力，值得持续观察。
细户型市场正从「投机工具」转型为「现金流资产」，唯有主动管理方能突围。正如华尔街谚语所言：「没有坏的资产，只有错误的定价策略。
帝峰．皇殿 简介
帝峰．皇殿（英语：The Hermitage，英文名从埃尔米塔日博物馆来），位于香港九龙大角咀海泓道1号的一个私人高尚住宅屋苑，于奥海城三期上盖，共设6座物业，提供964个住宅单位，而最高的为第一座，楼高55层。项目由信和置业、南丰发展及华人置业发展，屋苑由马梁建筑师事务所负责总体设计，并由丹下宪孝负责详细设计，2011年2月落成，2011年5月入伙，管理费为平均每平方呎约$3.2，由信和置业旗下的「帝峰· 皇殿物业管理有限公司」作物业管理。
